Jak používat srovnávací analýzu trhu CMA
Co je srovnávací analýza trhu?
Ačkoli se zprávy mohou lišit, od dvoustránkového seznamu srovnatelného prodeje domů až po 50stránkovou komplexní příručku, délka a složitost zprávy závisí na obchodní praxi agenta.
Standardní srovnávací zprávy o analýze trhu však obsahují následující údaje:
- Aktivní nabídky
Aktivní zápisy jsou momentálně k prodeji. Tyto výpisy se týkají pouze toho, že jsou vaší konkurencí pro kupující. Nepředstavují tržní hodnotu, protože prodejci se mohou ze svého bydliště zeptat, co chtějí. Neznamená to, že by některé ceny byly realistické. Nabízené prodejní ceny neodrážejí tržní hodnotu, dokud neprodávají, a na trzích kupujících například většina prodává mnohem méně.
- Čekající na výpisy
Nevyřízené domy pro bydlení jsou dříve aktivní záznamy, které jsou na zakázku. Dosud nebyly uzavřeny, takže ještě nejsou srovnatelným prodejem. Pokud agent zpravodaj není ochoten sdílet informace o probíhajícím prodeji - a mnoho z nich není - nebudete znát skutečnou prodanou cenu, dokud se transakce nezavře. Očekávané prodeje však ukazují směr, kterým se trh pohybuje. Pokud je váš dům nad cenovou cenou těchto nevyřízených prodejů, můžete čelit delšímu DOMu.
- PRODEJNÉ ZPRÁVY
Domovy, které byly uzavřeny za poslední tři měsíce, jsou vaše srovnatelné tržby . Jedná se o prodej, který odhadce použije při ohodnocení vašeho bydliště pro kupujícího, spolu s očekávaným prodejem (který bude pravděpodobně uzavřen v době prodeje vašeho domu). Podívejte se dlouho a tvrdě na srovnatelné tržby, protože to jsou vaše tržní hodnoty. Můžete použít 6 měsíců komprese, pokud není dostatek prodeje pro vytvoření dobré zprávy o třech měsících.
- Off-Market / zrušeno / zrušeno
Jedná se o vlastnosti, které byly odstraněny z trhu z různých důvodů. Obvykle je důvod, proč jsou domovy odstraněny z trhu, protože ceny byly příliš vysoké. Střední ceny této skupiny budou téměř vždy vyšší než průměrné ceny srovnatelných prodejů. Výpisy se však zruší i z následujících důvodů:
- Prodávajícího výčitky . Prodejci se rozhodli, že se s jejich domem nemohou rozloučit a již nechtějí prodat.
- Cena je příliš vysoká. Nikdo neposkytl nabídku, nebo jedinou nabídkou, kterou obdržel, byly nabídky s nízkou mírou , které byly odmítnuty .
- DOM byla příliš dlouhá. Agenti někdy stahují výpisy, aby je mohli vrátit jako nový výpis a lákat více kupujících.
- Požadavky na opravu . Domy byly jednou smluvně a po domovní prohlídce si kupující vyžádal opravy, které prodejce odmítl.
- Prodávající vystřelil agenta . Není neobvyklé, že nešťastní prodejci vypálí agenta a najali nového agenta .
- Zaniklé výpisy
Tato skupina bude odrážet nejvyšší mediánovou prodejní cenu, protože neprodávala a byla pravděpodobně bezdůvodně cenově dostupná. Některé výpisy, které vypršela, by se mohly zobrazovat také jako aktivní zápis, který je uveden novým agentem za novou cenu. Výpisy také vyprší, protože nebyly agresivně uváděny na trh, nebo proto, že doma potřebovala opravy.
Zkoumání srovnatelného prodeje
Srovnatelné tržby jsou ty, které nejvíce připomínají váš domov. Je obtížné srovnávat tříúrovňový domov s jednopatrovým domem. Vyberte domů z tohoto seznamu, které jsou většinou shodné s vaším domovem ve velikosti, tvaru a stavu, například:
- Podobné čtvercové stopy
Hodnotitelé porovnávají domovy na základě náměstí. Větší čtvereční metry stojí méně než za metr čtvereční než domy menšího patra. Rozdíly mezi skupinami cenově zvýhodněných domácností by v ideálním případě neměly překročit více než 10% až 20% rozptylu v čtverečních stopách plus nebo mínus.
- Podobné věk výstavby
V ideálním případě by věk domova - rok, kdy byl vybudován - měl být během několika let od jiných srovnatelných prodaných domů. Subdivize smíšeného věku jsou běžné. Například v jedné oblasti Sacramenta se rozdělení skládá z domů postavených v padesátých letech minulého století a pak se skáče několik desetiletí do sedmdesátých let. Přestože domy se nacházejí vedle sebe, domovy naložené s charakterem od padesátých let se prodávají více než jejich novější partneři Brady Bunch. Pokud váš dům byl postaven v roce 1980, řekněme, a úplně nové domy na ulici se prodávají za víc, nemůžete zařídit stejnou cenu jako nový domov.
- Podobné vybavení, upgrady a stav
Odhadovatelé odečtou hodnotu z vašeho domova, pokud mají jiné domy upgrady a vaše není. Domov s bazénem bude mít jinou hodnotu než doma bez bazénu. Bazény nestojí za tolik, kolik si myslíte. Úplně přestavěný dům stojí více než fixátor. Domovy s jednou lázeňou stojí méně než domy s dvěma nebo více lázněmi. Odložená údržba se bude počítat proti vám.
- Umístění
Každý ví, že nemovitost je ceněna podle "místa, místa, místa", ale myslíte, co to znamená? Dom s výhledem na město, například, stojí více než dům čelí cementové zdi. Domy, které se nacházejí na rušných ulicích, stojí podstatně méně než domy na tichých ulicích. Porovnejte svůj domov s těmi v podobných místech. Pokud váš dům sedí přes ulici od elektrárny, podívejte se na další domy s expozicí elektrárny nebo ty, které se nacházejí podél železničních tratí, mimo jiné nežádoucí místa.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je makléř-společník v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.