Dělat krátký prodej je dost těžký, upřímně řečeno, ale je to ještě těžší, když máte dvě půjčky - to je dvakrát bolest hlavy. Cítím tvou bolest. Protože potřebujete nejen spolupráci prvního věřitele, druhý držitel hypotéky musí tuto půjčku také uvolnit.
Za prvé, podívejme se, co se děje při uzavření trhu :
Uzavření pozice mezi věřiteli
Nezáleží na tom, zda si po zakoupení nemovitosti vyberete druhou hypotéku, která vám pomůže koupit domů, nebo pokud jste získali úvěr na bydlení .
Druhý věřitel bude vždy ve druhé pozici, pokud nebude první ochoten podřízen. Obyčejně hypoteční věřitel, který je na první pozici, nebude podřízen pozici.
Nejprve v pozici je nejprve v pravomoci shromažďovat z uzavření řízení. To znamená, že pokud je podáno oznámení o neplnění , pokud druhý věřitel chce být nejprve v řadě, aby získal výtěžek z dražby nebo prodeje, nebo aby převzal majetek, druhý věřitel musí zahájit své vlastní uzavření.
Ve většině částí země znamená, že druhý věřitel musí provést zpětné platby prvnímu věřiteli, zaplatit náklady prvního věřitele na podání oznámení o nesplácení a souvisejících výdajích a poté podat vlastní oznámení o selhání. Pokud druhý věřitel toto neudělá, druhý věřitel by se mohl zbavit v uzavření trhu a nepřijímat nic, zvláště pokud není dostatek peněz na to, aby se mohl obejít.
Když druhý věřitel obdrží oznámení, které uvádí, že první uzavřel, poté, co ověřil hodnotu domova, mnoho druhých věřitelů nezačne své vlastní řízení o vyloučení. Vycházejí z tohoto postoje, protože nemusí existovat dostatek spravedlnosti , aby náklady na uzavření trhu byly pro druhého věřitele ziskové.
Tato nečinnost opouští druhého věřitele v zranitelné pozici.
Jak jsou zaplaceny krátké náklady na uzavření prodeje
Přestože prodávající může podepsat smlouvu o zápisu s realitní agent, je velmi pravděpodobné, že věřitel znovu vyjede provizi . Věřitelé platí méně než tradiční poplatky a snaží se snížit náklady na transakci v každém možném směru.
Aby se dále snížily náklady na uzavření, existují i poplatky, které obecně odmítají platit věřitelé. Oni jsou:
- Domácí záruční plány
- Inspekce proti škůdcům a práce související s škůdci
- Střešní osvědčení
- Inspekce kanalizace
- Opravy požadované kupujícími, jako je žádost o opravu
- Kredity pro závěrečné náklady kupujícího
Jednání s druhým věřitelem o krátkém prodeji
Poté, co jste zjistili, že vaše situace odpovídá kvalifikaci krátkého prodeje a že jste vyhověli všem požadavkům věřitelů - a navíc jste našli ochotného a kvalifikovaného kupce - ještě nejste z lesa.
Řekněme, že vaše uzavírací náklady činí 5% nebo 4 250 dolarů. Po odečtení závěrečných nákladů z prodejní ceny ve výši 85 000 dolarů budete mít zhruba 81 000 dolarů. Nyní se stává vloupání války mezi oběma věřiteli.
Obecně je prvním jednáním nabídnout druhému věřiteli malou částku, například $ 1000. Nyní to nemusí vypadat hodně ve srovnání s druhým zůstatkem úvěru ve výši 55 000 dolarů, protože žádáte věřitele, aby ztratil 54 000 dolarů.
Na druhou stranu, pokud druhý věřitel odmítne, může nakonec nic nedostat.
Existují časy, zdá se, že mladí věřitelé vypadají, že jim odříznou nosy, aby vyděsili své tváře. Ale tady se první věřitel může vzdát trochu víc, aby dohoda fungovala. Podle mých zkušeností je většina věřitelů na první pozici nadšena, že obdrží dokonce 90%, což by znamenalo na půjčce ve výši 85 000 USD, věřitel by mohl souhlasit s přijetím 76 500 dolarů.
Pokud je síť 81 000 dolarů, po uzavření nákladů by to znamenalo 4,500 dolarů, které by první věřitel mohl nabídnout druhému věřiteli. Druhý věřitel musí souhlasit s uvolněním úvěru. Pokud tomu tak není, krátký prodej bude odepřen a první věřitel bude s největší pravděpodobností zabavit nemovitost ve vyloučení, čímž odstraní druhou půjčku.
Pokračujte ve vyjednávání, dokud nedosáhnete rozlišení. Nezapomeňte, že jak první, tak i druhý mají zájem na provedení krátké prodejní práce .
POZNÁMKA: Jedním z důvodů, proč mladý držitel zástavního práva v Kalifornii může odmítnout spolupracovat, je, pokud půjčka byla půjčka s pevnými penězi a byla zajištěna s bydlištěm 1 až 4 jednotek. V takovém případě, pokud je druhý věřitel během vyloučení z prodeje správce zničen, může tento druhý věřitel mít právo vykonat rozsudek o nedostatku . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59, 2d 35 (1963)).