Čtenář se zeptá: "Mám pocit, že jsem udělal všechny špatné věci, koupil jsem si tento majetek ve výšce trhu, refinancoval jsem to o dva roky později a přidal jsem další pokoj a myslel si, "No, ten den přišel a teď je to podvodní dům, dlužím víc, než to stojí.
Odpověď: Někteří lidé si myslí, že možnost krátkého prodeje je omezena pouze na osobní bydlení. Oni pravděpodobně předpokládají toto, protože tam je hodně hoopla od některých druhů věřitelů nad tím, zda osoba zabírá doma nebo nezabývá doma, ale to má málo co do činění s nejvíce krátkých tržeb. Dokonce i pokyny pro tradiční krátký prodej HAFA od února 2011 umožňují, aby volné osobní bydlení bylo považováno za dobu, po kterou by dům nebyl prázdný po dobu 12 měsíců nebo více.
V Kalifornii jsme nedávno prodali víceúpravový bytový dům pro prodejce bez úsudku o nedostatku a úplného vydání odpovědnosti . Velká část kvalifikace bude záviset na následujících skutečnostech:
- Váš druh úvěru
- Váš věřitel
- Státní zákony
- Typ nemovitosti
- Hardship důvod
Není vždy nutné mít potíže - finanční či jiné - k tomu, aby nakrátko provedli prodej. Některé úvěrové instituce, jako například Bank of America , jsou velmi pro-krátké prodeje.
Banka Ameriky má k dispozici několik krátkých prodejních programů, které zahrnují málo nebo žádnou újmu. Některé z těchto programů vám zaplatí krátký prodej, ale obecně se nejedná o investice do nemovitostí.
Příprava na krátký prodej v investičním majetku
První věc, kterou musíte udělat, je napsat písemný dopis .
Uvědomuji si, že jsem jen řekl, že nemusíš vždycky učit, a to je pravda. Ale možná budete muset vytvořit hádavý dopis. Možná budete muset požádat o krátký prodej a rozvržení, proč ji potřebujete.
Zde jsou další dokumenty, které by mohl věřitel požádat:
- Srovnatelná analýza trhu. Váš agent může připravit CMA pro doručení do banky, aby doložil hodnotu. Banka bude s největší pravděpodobností stále objednávat vlastní BPO . Nicméně, CMA bude důvěryhodnost vaší žádosti.
- Federální daňové přiznání. Všechny plány a stránky. Pokud vlastníte jiné investiční nemovitosti, které se odrážejí na vašich daňových přiznáních, mohlo by to být vhodný čas, abyste zvážili krátký prodej všech z nich najednou.
- W2, 1099 nebo jiný doklad o příjmech. Jedná se o dokumenty, které doprovázejí vaše daňové přiznání.
- Mzdové pahýlky . Krátká prodejní banka chce často vidět důkaz o vašem současném příjmu a jeho meziročním čísle.
- Bankovní výpisy . Úplné stránky za poslední dva měsíce z každého bankovního účtu, včetně penzijních fondů. Je velmi neobvyklé, aby banka požadovala od prodávajícího příspěvek od penzijních fondů.
- Smlouva o výpisu. Jedná se o dohodu mezi vámi a vaším realitním agentem o prodeji vašeho majetku.
- Kupní smlouva. Kupní smlouva bude obsahovat všechny podmínky týkající se prodeje vašeho majetku, včetně případného typu financování, zálohy a prodejní ceny.
- Potvrzení o peněžních prostředcích a / nebo předběžného dopisu kupujícím. Váš věřitel bude chtít vidět, že kupující je kvalifikovaný a schopný dokončit transakci.
- Odhad závěrky nebo HUD-1. Nejdůležitější je čistá síť. Netypické výdaje budou s největší pravděpodobností zakázány.
Výhody krátkého prodeje investičního majetku
Všiml jsem si, že někdy věřitelé jsou s prodávajícími investic do nemovitostí mírnější, než když se zabývají prodejci osobního bydliště. Myslíte si, že to bude naopak, ale není. Mám podezření, že je to proto, že většina investic je držena pro peněžní tok nebo potenciální zhodnocení. Pokud je tedy nemovitost obrácená vzhůru nohama, nejspíš to není peněžní tok a nepovažuje se za investici v očích investora.
Pokud je však osobní bydliště vzhůru nohama, je to stále váš domov.
Mnoho lidí nekupuje dům pro investice, pokud je zakoupeno jako hlavní bydliště. Banky proto berou v úvahu jiné faktory, pokud mají krátký prodej bydliště. Obvykle je pod vodou nedostatečný důvod k krátkému prodeji hlavního bydliště.
Prodejci zřejmě více chtějí prodat podmořský dům, když už není hotovostní toky a je vzhůru nohama. Pokud banka požaduje prodejní příspěvek, investoři jsou častěji pravděpodobnější, že budou mít možnost ji zaplatit, protože chápou platbu záporného peněžního toku.
Krátký prodej investičního majetku je často rychlejší a jednodušší. Útok na úvěrovou zprávu bez úsudku o nedostatku je obecně poněkud menší, než je ding, který má úvěr uzavřít.
Pití k prodeji investičního majetku jako krátký prodej
Stejně jako u každého krátkého prodeje, požádejte o právní a daňové poradenství, než se dohodnete na krátkém prodeji. Vzhledem k tomu, že domov není vaším bydlištěm, které může získat preferenční zacházení, můžete být předmětem zdanění rozdílu mezi vaším základem a prodejní cenou.
Mohli byste také podléhat nedostatku úvěru, což je rozdíl mezi tím, kolik jste dlužili a částkou, kterou banka obdržela. Většina prodejců v Kalifornii, se kterými jsem se setkal, kteří najali kompetentní daňové a zákonné zástupce, často hledají způsoby, jak tyto dva problémy vyřešit, ale prodejci v jiných státech nemusí být tak šťastní.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.