Otázka: Jakým způsobem se prodejci vrátí po uzavření?
Čtenář se zeptá: "Kupujeme dům a prodávající požádal o pronájem 30 dní po uzavření. Jinými slovy, my bychom se stali majiteli domů, než jsme se někdy přestěhovali do nového domova. Proč by prodávající chtěl půjčit zpět? Musíme to povolit? "
Odpověď: Důvody, proč by se prodávající mohl po ukončení uzavřít smlouvu o pronájmu, ale není neobvyklé, že prodávající požádá o vrácení nájmu.
Domov, který prodávající kupuje, nemusí být k dispozici v okamžiku, kdy se vaše transakce uzavře, nebo prodejce pravděpodobně nebude schopen nalézt přepravní dodávku v poslední den v měsíci, kdy je poptávka po přepravních dodávkách vysoká.
Samozřejmě, jako nový kupující domů , můžete najít tuto situaci znepokojující. Koneckonců, zaplatili jste spoustu peněz za váš nový domov, navíc jste zaplatili úroky z půjčky na bydlení, které ještě nemůžete obsadit. Je pochopitelné, že máte touhu se okamžitě přesunout a okamžitě ujmout. Navíc jste možná nečekali, že byste se ocitli v postavení pronajímatele.
Jak chránit práva prodávajícího / kupujícího, když prodejci půjčí zpět
Zacházejte s touto situací jako s ostatními obchodními vztahy. Kupující by nikdy neměli nechat prodávajícího držet si dům bez provedení formální dohody o obsazení. Tyto dohody stanoví podmínky obchodování prodávajícího a chrání kupující i prodejce.
V Kalifornii mají naši realitní makléři k dispozici šikovnou formu nazvanou Prodávající v držení, která mezi jinými smluvními podmínkami se zabývá návratností prodávajícího. Je-li zaškrtnuto příslušné políčko, dodatek upravuje kupní smlouvu .
SIP zpracovává krátkodobé výnosy z pronájmu prodávajícího méně než 30 dní a obsahuje následující prvky:
- Doba pronájmu
- Výše nájemného za den
- Výše jistoty
- Zda bude jistota uložena v úschově nebo uvolněna kupujícímu při uzavření
- Pozdější poplatky, pokud existují, vztahující se k nedostatečným finančním prostředkům a / nebo platbám, které jsou obdrženy pozdě mimo úschovu
- Kdo platí, pro které nástroje
- Právo kupujícího vstoupit do nemovitosti
- Povinnosti prodávajícího udržovat majetek
- Přidělení a podnájemní práva k pronájmu
- Povinnosti prodávajícího po předání
- Pojištění pro osobní věci prodávajícího
- Různé podmínky
Pokud prodávající zůstane 30 dní nebo déle, pak by měla být provedena nájemní smlouva.
Pojistné krytí pro prodejce nájemného
Někdy kupující budou trvat na tom, že prodejci si budou udržovat svou stávající pojistku vlastníkem domů během období nájemného. Zatímco pojišťovny nejsou spokojeny s pokrytím vlivu, mnozí budou na žádost pokračovat.
Existuje však s tím několik problémů. Prodávající již nevlastní domov, takže v případě reklamace může pojišťovna prodávající odmítnout zaplacení pojistné události. Kromě toho má kupující pojištění, protože věřitelé trvají na tom, že kupní pojištění platí v okamžiku uzavření.
Některé pojišťovny tvrdily, že pokud dojde k reklamaci a prodávající uplatní nárok vůči společnosti prodávajícího, i kdyby ji prodávající zaplatil, mohla by společnost prodávajícího hledat pojištění kupujícího na úhradu.
V obou případech by měl prodejce pokrýt osobní věci a automobily prodávajícího.
Určení částek nájemného za výpůjčky
Nájemné, které platí prodávající, je obchodovatelné. Někdy prodejce nechce zaplatit žádné nájemné, ale požádá, aby zůstal doma na několik dní bez nájemného. V takovém případě je stále moudré provést dohodu, která se zabývá otázkami odpovědnosti a termínem.
Vzhledem k tomu, že většina kupujících financuje nový domov, nakupují kupující úroky a placené daně a pojištění pro domov, který nezabývají. Je rozumné, ve většině případů, účtovat prodávajícímu částku, která se rovná denní úhradě spočívající v jistině, úroku, daních a pojištění kupujícího .
Pokud nová kupní smlouva o hypotéce zahrnuje obvinění (daně a pojištění), je poměrně snadné rozdělit platbu PITI o 30 dní a účtovat prodávajícímu částku prorata za den.
Například pokud nová kupujícího platba činí 3 000 USD PITI, bude se rovnat 100 USD za den.
Platba PITI za prodejce renty se však nevyžaduje. Inteligentní kupující by zkontrolovali stávající nájemné. Mohou zjistit, že výpočet platby PITI je nižší než průměrné ceny pronájmu.
Pro další ochranu a dodržování místních zákonů o správě nájemného nebo jiných zákonů týkajících se státu, které upravují pronajímatele a nájemce, by kupující a prodejci mohli chtít zvážit podepsání standardní smlouvy o nájmu bytů. Další informace získáte u právního zástupce v oblasti nemovitostí.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.