Prorace nemovitostí pro prodejce a kupující
Mnohé kupní smlouvy používané v oblasti nemovitostí obsahují ustanovení o proracích mezi prodejci a kupujícími. Před podpisem kupní smlouvy byste si ji měli přečíst, abyste zjistili, jak se s prorací zabývají, protože byste chtěli navrhnout změnu v rozporu o proratech.
Ve většině případů, ale ne všichni, jsou kupci účtováni za propojení. Poplatky se zobrazují jako debet na závěrečném prohlášení kupujícího a jako kredit na závěrečném prohlášení prodávajícího.
Úvěry zvýší čistý zisk prodávajícího a nahradí prodávajícímu za zboží, které prodávající předplatil na dobu, kterou prodávající nebude vlastnit.
Hypoteční zálohy
Na rozdíl od nájemného, který je vyplácen předem, jsou úroky z hypoték zaplaceny nedoplatky. Když zaplatíte například 1. ledna hypotéku, platí úroky za prosinec.
V případě nového hypotečního úvěru chtějí věřitelé získat úroky až 30 dní před splatností první hypotéky . To znamená, že pokud zavřete, řekněme, 15. listopadu, vaše první hypoteční splátka bude splatná 1. ledna. 1. ledna hypoteční splátky zaplatí úroky za prosinec.
Jako dlužník budete od 15. listopadu do 1. prosince účtovat 15 dnů úroků z vašeho závěrečného výpisu. Chcete-li zjistit, jaká je vaše úroková proměna v tomto scénáři, je zde vzorec:
- Částka úvěru x Úroková sazba = roční úroky.
- Roční úroky dělené 12 měsíci = měsíční úroky .
- Měsíční zájem o 30 dní = denní úroky.
- Denní úrok x 15 dní (k úhradě úroků k 1. prosinci) = úroková sazba.
Stejná zásada platí pro prodejce, kteří musí platit úroky ve spojení s výplatou půjčky, podle požadavku příjemce úvěru.
Daňové proroky na nemovitosti
Každý stát zakládá svůj kalendářní rok daně z majetku na jiném základě.
Například v Kalifornii je kalendářní rok od 1. července do 30. června. Nejprve zjistěte, jak váš kraj shromažďuje daně. Některé státy sbírají daně z nemovitostí předem, některé sbírají nedoplatky a některé sbírky závisí na ročním období.
Daně jsou nejčastěji placeny ve dvou splátkách. Další věcí je zjistit, zda doba, za kterou uzavíráte, zahrnuje předplacené daně. Pokud jsou daně předplacené a jste prodejcem, obdržíte kredit. Pokud jsou daně předplaceny a vy jste kupujícím, bude vám účtován poplatek. Opačný je pravdivý, pokud daně ještě nejsou splatné a splatné - prodávající obdrží debetní prorážení a kupující kreditní prorážení.
V některých situacích, i když daně nejsou dosud splatné a splatné, pokud se vaše datum uzavření blíží ke dni, kdy budou daně splatné, vaše bližší zaplatí daně z výtěžku prodávajícího, zaplatí nepoužitou část prodejci a účtuje kupujícím.
Někteří kalkulující kupující nebudou v kupní smlouvě požadovat žádné daňové prorody, pokud je zřejmé, že od kupujícího se očekává, že vrátí prodejci částku předplacených daní. Pokud jste prodávající v této situaci a nerozumíte významu "žádné prorace" , budete platit daně za dobu, kterou jste nezadrželi .
Prům
Vzhledem k tomu, že většina sdružení vlastníků domů shromažďuje měsíční poplatky předem (někteří daňové úlety čtvrtletně nebo ročně), jestliže prodávající dosud neuhradil poplatky, budou poplatky uhrazeny z výtěžku prodávajícího. Prodávající obdrží kredit za nevyužitou část poplatků.
Například pokud jsou poplatky 300 dolarů měsíčně, denní prorace je 10 dolarů. Když se transakce uzavře 10. dne v měsíci, bude prodávajícímu účtován 10 dnů poplatků HOA nebo 100 USD. Kupující zaplatí 200 dolarů za 20 dní poplatků HOA.
Prorace pronájmu
Nájem je obecně placen předem. Kupující, kteří si koupili investiční nemovitost, očekávají, že obdrží úvěr za část podílu nájemného, která pokrývá dobu, kterou kupující bude vlastnit.
Prodej, který se uzavře 15. listopadu a zahrnuje pronájem nemovitosti za 1.000 dolarů měsíčně, by znamenalo, že by kupující obdržel úvěr na 15 dní předplaceného nájmu nebo 500 dolarů.
Prodávající obdrží debet ve výši 500 USD. Záruční vklady držené prodávajícím jsou také převedeny na kupujícího jako úvěr kupujícímu a debet na prodávajícího.
Pojistné proroky
Pojistné se platí v předstihu. Kupující obvykle při koupi domu uzavírají nové pojistné smlouvy . Pokud však kupující převezme stávající půjčku prodávajícího nebo koupí smlouvu o pozemku , může kupující požádat prodávající o převod stávající pojistky.
Protipožární pojistky jsou převáděny s nebo bez protiplnění. Se zřetelem na to, že prodávající bude hradit za toto období, prodávající nebude vlastnit nemovitost. Bez ohledu na to nebudou žádné proroky. Většina kupujících dnes získává novou politiku.
Prorace užitku
Často se nezapomíná na uzavření veřejných služeb, avšak pro určité obce platí prorace. Například v okrese Sacramento, pokud prodávající neplatí služby krajům nebo městům (voda, kanalizace, odpadky), pak se podniky přepnou na daňové hodnocení.
Pořizovací poplatky jsou pak odečteny z daňového zákona na prorace a kupující je připsán na budoucí daňové účty. Uvidíte tuto situaci v krátkých tržbách a foreclosures, protože pokud prodávající neposkytne hypoteční splátky, prodávající pravděpodobně ani neplatí účty za služby.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.