Dokonalý průvodce nákupu domova
Řekněme, že ráno se probudíte a uvědomíte si, že jste připraveni koupit si dům . Jste unaveni platit nájemné s ničím, co byste pro to ukázali, a vy si myslíte, že je čas se dostat do svého vlastního domu. Ale máte výhrady.
Koneckonců, pokud je to poprvé, máte otázky. Možná byste byl trochu nervózní, že se dostanete do nepořádku a je normální pocit, že se budete chtít vytratit stovky tisíc dolarů a učinit nejdůležitější finanční výkup vašeho života.
Takže se zaplatí přijít do procesu nákupu domů vyzbrojeného co nejvíce informací.
Každý stát vyžaduje mírně odlišné kroky k nákupu domova , i když jsou v podstatě velmi podobné. Zde jsou základní informace.
Zvažte, zda je nákup vhodného pro vás
Mnoho lidí má tajné obavy o koupi domu a některé z těchto obav jsou oprávněné. Ne každý je vyřazen, aby vlastnil domov, a pokud jste jedním z těch lidí, je lepší to zjistit teď, než když jste na základě smlouvy.
- Porovnání pronájmu a nákupu . Můžete se rozhodnout, že pronájem je pro vás lepší než nákup, protože nákup domů má své nevýhody.
- Zvažte některé důvody k nákupu . Existuje mnoho výhod pro nákup a vlastnictví nemovitostí; mějte na paměti, pokud začnete chladit nohy .
- Máte-li si koupit dům před svatbou? Pokud si kupujete doma s partnerem nebo jiným významným, než si svázáte uzel , musíte si myslet dopředu a zvážit případné finanční důsledky.
- Zeptejte se sami sebe, jestli plánujete zůstat ve stejné práci nebo zůstat ve stejném městě. Pokud jste bezstarostná osoba, která si přeje, aby se pohybovala jinde, kdyby se touhou zasáhla, možná nebudete schopni nechat rozmar nebo ukončit svou práci, pokud vlastníte nějaký domov.
Najděte agenta kupujícího, který vám pomůže
Cokoli děláte, nesnažte se jít sám. Nákup domu není tak snadný, jak vypadá. Budete mít prospěch z odborné pomoci a je to pro vás bezplatná služba. Nemluvě o tom, agentéři často vidí všechny nové záznamy dříve, než jsou k dispozici online.
Nenechte se obrátit na agenta inzerce v naději, že agent bude dělat cokoli, aby vydělal dvakrát provize za dvojí agentury. Agenti jsou etičtější, než jim veřejnost dává za to. Kromě toho nebudete mít individuální zastoupení; obdržíte buď neutrální zastoupení nebo vůbec žádné zastoupení.
Požádejte přátele o doporučení pro realitní kancelář. Vyhledejte agenty ve vaší oblasti na vyhledávači, podívejte se na webové stránky agentů, přečtěte recenze a prohlédněte si blogy (jak píše mnoho agentů o jejich trhu s nemovitostmi). Pokuste se najít agenta kupujícího.
- Zástupce kupujícího bude zastupovat pouze vás a bude mít svěřeneckou zodpovědnost za to, abyste dbali na vaše nejlepší zájmy. Možná vám bude lépe sloužit zprostředkovatel, jehož jedinou praxí je zastupování kupujícího. V oboru jsou specialisté na nákupy. Nemusíte pracovat s agentem, který také pracuje s prodejci, pokud nechcete.
- Agenti kupujícího vás mohou požádat, abyste podepsali smlouvu kupujícího o makléři , ale je to prodejce, který vyplácí provizi. Vím, že to zní divně, že prodávající zaplatí vašeho agenta, ale to obecně funguje.
- Rozhovor s agenty, dokud nenajdete agenta, kterému důvěřujete, a s kým se cítíte dobře. Získání licence na nemovitosti není zárukou, že váš kompetentní zástupce je příslušný. Agenti pocházejí ze všech oblastí života a někteří jsou mnohem lepší než jiní. Snažte se najmout zážitek. Váš nejlepší kluk proti chybám bude agenta se zkušenostmi.
- Jakmile se usadíte v nějaké oblasti, zkuste si najat okolí specialista . Agent, který běžně prodává domy v oblasti, kde chcete koupit, může mít více znalostí, které by mohly pomoci řídit vaše rozhodnutí koupit, přes agenta, který nemůže najít dům se dvěma mapami a baterkou.
Získejte své finance v pořadí
Upravte své financování, vyhrazte si zálohu a přečtěte si dostupné úvěrové programy . Tím, že uděláte své domácí úkoly, budete přesně vědět, kolik můžete zaplatit a co vás bude stát. Malá je spíše skličující než učit se uprostřed transakce, kterou nemůžete uzavřít.
Můžete požádat svého realitního agenta o žádost věřitele. Poskytovatelé úvěru nemají možnost nahradit agenty za doporučení, pokud vás zajímá. To znamená, že váš agent bude odkazovat pouze na špičkové věřitele, kteří mají dobré výsledky, protože váš agent chce, abyste vyhráli.
- Objednejte si bezplatnou kreditní zprávu . Dejte si čas na vyčištění kreditní zprávy, která obsahuje chyby. Chyby sporu. Snažte se nyní snížit měsíční dluhové závazky splacením těchto zůstatků úvěrů. Neotevírejte nové kredity nebo uzavřete staré úvěrové linky.
- Najděte si věřitele . Podívejte se na místa, kde získáte hypotéku a porovnejte ceny a poplatky. Můžete začít s vlastní finanční institucí, pak rozhovor několik hypotečních makléřů a vybrat úvěrový produkt, který zcela pochopíte. Uvědomte si všechny poplatky za stejné sazby, takže si vyberte věřitele, kterému věříte, který dobře komunikuje a slibuje, že splní vaše předpokládané datum ukončení.
- Určení zálohy . Čím více se snižujete, tím nižší je měsíční hypotéka . Existuje nejméně tucet míst, kde můžete najít zálohu, z čehož jediný je váš vlastní bankovní účet. Váš zvolený úvěrový program může stanovit minimální zálohu, ale vždy můžete platit více. Čím vyšší záloha, tím větší je vaše pozice na akciovém trhu.
- Vyberte svůj úvěrový program. Zvažte půjčky FHA . Úvěry FHA dosahují konkurenčních úrokových sazeb , přicházejí s minimálními požadavky na platbu a umožňují prodejcům zaplatit některé nebo všechny vaše závěrečné náklady . Některé programy pro první kupující domů využívají půjčky FHA jako součást jejich financování a také vám půjčují peníze na uzavření nákladů a / nebo vaši zálohu.
- Získejte předběžný dopis . Zobrazování prodejce, který jste již předem schváleni, vám poskytne výhodu při vyjednávání nabídky.
Podívejte se na domy pro prodej
To je opravdu zábavná část, (relativně) nestresující část nákupu domova. Snažte se zadržet soud, dokud nebudete cestovat domů v plném rozsahu. Nevypouštějte potenciální domovy kvůli povrchním problémům, které by mohly být snadno odstraněny nátěrem nebo nějakou terénní úpravou. Jdi dovnitř a podívej se.
- Požádejte svého agenta, aby vás před vámi předvedl. Ne každý agent bude mít čas na tuto zvláštní službu, ale v některých případech se agenty dohodnou. Nebo agent může každý týden navštívit domy domů a již viděl domovy, které vyhovují vašim potřebám.
- Omezte své vyhledávání na ty domovy, které odpovídají vašim přesným parametrům, abyste našli dokonalý domov. To může být obtížnější uskutečnit například na trhu s těsným inventářem.
- Požádejte svého agenta, aby Vám ve vašem cíleném okolí poskytl výtisky MLS srovnatelného prodeje. Při výtiscích před vámi si můžete po cestě zaznamenat poznámky. Hodnoťte domy na stupnici od 1 do 10. To vám pomůže zkrátit váš seznam na nejlepší domovy pro vás.
- Vezměme v úvahu všechny domovy na trhu, včetně fixer-uppers, REO, foreclosures, krátké tržby a ty předražené domy s delší DOM . Tento přístup vám pomůže, když vaše volby jsou slabé.
- Dodržujte etiketu otevřeného domu . Pokud v neděli jdete do otevřeného domu, informujte hostujícího agenta, pokud jste zastoupeni realitní agentkou.
- Řekněte svému agenta, který online seznamy domů máte zájem o náhled a požádejte o další vstupy. Váš agent může shromáždit více informací, než jsou uvedeny v poznámkách v MLS, a mluvit s agenturou pro výpisy a získat více informací, než byste mohli, takže volejte zprostředkovatele výpisů sami. Nechte svého agenta vydělat svou výplatu a udělejte to za vás.
Udělat inteligentní a informovanou nabídku
Část problému při pohledu na domy na prodej je, že nevidíte domovy, které se prodávají. Pouze prodané domky vám poskytnou odpovídající srovnatelný prodej, abyste věděli, zda je dům nadhodnocený, podhodnocený nebo jen správný. Prodejci mohou požadovat libovolnou částku, kterou potřebují, cena musí být doložena.
- Zvažte zapsání prodejních nabídek prodávajícího na prodejních trzích a nabídky na trhu kupujících na trzích kupujících. Nemohu zdůraznit, že je to dost důležité. Vaše "nízkonákladová strategie", která se zvedla z populární televizní show, nefunguje například na trzích prodejců.
- Vyberte cenu domácí nabídky na základě částky, kterou považujete za prodejce, který přijme nebo vyúčtuje. Tato cena je obecně založena na srovnatelných tržbách s přínosem od vašeho realitního makléře.
- Pokud uvažujete o nabídce lowball , požádejte svého agenta o ověření této ceny za vás. Budete muset předložit prodávajícímu důvod, aby prodejce přijal tento typ nabídky a nemůže být založen na rozmaru.
- Připravte se na několik nabídek, pokud je doma považována za žádoucí v horkém místě. Nenechte se vyhýbat vícenásobným nabídkám. Někdo musí vyhrát. Proč nemůže být ten kupující?
- Pokud je vaše nabídka odmítnuta, požádejte svého agenta, aby vysvětlil, proč tuto chybu opakovat s vaší další nabídkou. Rovněž automaticky nevinit agenta. Možná problém je, že jste nenabídli dost? Pokud se vám váš agenta řídil špatně, musíte se s tímto agentem vypořádat.
Vyjednávání nabídek
Za prodávající se považuje za normální odeslat protihodnotu. Neznamená to, že vaše nabídka urazila prodejce nebo že váš agent udělal něco špatného. Někteří prodejci vydávají nabídku, protože chtějí mít poslední slovo.
- Očekávejte prodávajícímu, aby vydal protihodnotu . I když jste nabídli katalogovou cenu, prodávající by mohl mít jiné body, které nebyly dostatečně adresovány spokojenosti prodejce v nabídce. Pultová nabídka není polibkem smrti; myslet na to jako na vstupní bránu k přijetí.
- Pokud prodejce zaplatí za plnou cenu, pokračujte v jednání. Dokonce i když jste na počátku nabídli méně, možná byste zjistili, že pokračující vyjednávání by mohla vést k závěrečné nabídkové ceně, která je pro vás oba přijatelná. První počitadlo není vždy poslední.
- Během vyjednávání nabídek sdílejte osobní informace o vaší rodině, abyste prodejci poskytli důvod, proč se o vás starat. Zvláště pokud existují další nabídky, budete chtít dát svou nejlepší nohu vpřed a mít svou nabídku rezonovat s prodávajícím na osobní úrovni. Bez ohledu na to, domácí prodeje jsou emocionální a osobní.
Udělat nejvyšší peněžní vklad
Kupní smlouvy obvykle obsahují vklad s dobrou vírou, nazývaný závazkem vkladu. Ukazuje, že se kupující zavázal k transakci, když je kupující ochoten umístit vklad na escrow. Většina úsporných vkladů je vratná.
- Po přijetí vaší nabídky uložíte příslušnou stranu svou platnou šek . V Kalifornii, kde jsem zprostředkovatel, obvykle máme 3 dny k provedení zálohy.
- Nikdy neplatíte šek na prodejce. Je mi jedno, co říká někdo, neplatí přímo prodejci. Dobří chlapci, způsoby podnikání a potírání rukou mají způsob, jak se vrátit k uhryznutí.
- Vaše nabídka by měla obsahovat nepředvídané okolnosti, které vám vrátí Váš vklad , pokud zrušíte smlouvu. Období pohotovosti určí zpravidla časové období pro výkonnost.
Otevřený závazek / objednávka závazek nebo předběžná objednávka
Důstojník důvěryhodnosti připraví pokyny k úschově. Přesný postup se zde liší podle lokality - například v jižní Kalifornii jsou podepsány při zahájení, zatímco v severní Kalifornii jsou podepsány při uzavření. Poskytovatel úschovy bude jednat o neutrální třetí stranu, která bude zpracovávat vaši transakci shromažďováním nebo přípravou dokumentů, získáním podpisů, zaznamenáváním dokladů a vyplácením finančních prostředků.
- Koordinátor transakce svého agenta nebo agenta otevře úschovu a titul, pokud agent zpravodaje dosud neučinil.
- Požádejte o jméno, telefon, e-mail a číslo escrow. Podřízené důstojníky jsou vázáni důvěrností.
- Poskytněte tyto informace svému věřiteli a pojišťovací agentovi. Získejte brzký start na získání nabídek pro pojištění majitelů domů, neboť některé pojišťovací společnosti se zdráhají pojistit všechny domy ve všech čtvrtích.
Získejte hodnocení
Většina kupních smluv obsahuje ustanovení o posouzení, které činí posouzení podmínkou smlouvy. To znamená, že pokud domov nehodnotí částku, kterou jste nabídli na zaplacení, není povinen transakci dokončit. Poskytovatel si objedná hodnocení.
- Váš věřitel bude vyžadovat zálohu na posouzení . Každé to tak často půjde věřitel, jako propagace nebo pobídka, k zaplacení vašeho hodnocení. Zeptejte se na to.
- Pokud obdržíte nízké hodnocení , projednejte možnosti s agentem. Jako kupující je pro vás přirozené, že chcete, aby prodávající snížil cenu, ale to nemusí být jediné řešení.
- Požádejte o kopii hodnocení. Pokud jste zaplatili za hodnocení, máte nárok na její obdržení.
Dodržujte požadavky na věřitele
Váš úvěrový soubor je obrovský. Obsahuje vaši žádost o úvěr, kreditní zprávu, poslední dva roky daňových přiznání, výplatní pásky, W2, kopie výpisů z bankovních účtů a další finanční doklady, kromě formuláře s mandátem státu a federací.
- Věřitelé mohou požádat o další informace. Neodstraňujte se nebo si stěžujte. Nepíšou všechna pravidla, upisování má poslední slovo. Mohlo by to být rozdíl mezi získáním půjčky nebo nedostáním půjčky.
- Nepokládejte chyby v nákupu domů, jako je změna vaší finanční situace, když jste v úschově. Neprovádějte žádné významné nákupy ani nezískávejte žádný další dluh. Může vás zabránit v zakoupení domů.
- Po dokončení souboru požádá věřitel o schválení konečného upisovatele . Být v upisování je nervózní a frustrující, zvlášť když trvá déle než 24 hodin, ale to může trvat týden.
Potvrzení přijetí prohlášení o prodeji
Prodávající je povinen poskytnout kupujícímu určité informace o nemovitosti v určitém časovém období uvedeném v kupní smlouvě. Je povinností prodejců ze zákona odhalit vše, co prodávající ví o majetku, včetně věcných skutečností.
- Přečtěte si otázky a otázky, které nerozumíte v TDS, v dotazníku o vlastnictví prodávajícího, v přírodním ohrožení, v inspekci / dokončení škůdců av dalších dokumentech, jako je například předběžná pojistná smlouva .
- Uvědomte si, že máte 10 dní na to, abyste se zaměřili na olověné barvy, což je federální zveřejnění.
- Přečtěte si všechny dokumenty v plném rozsahu; klást otázky týkající se všech informací o prodávajících . Pokud se setkáte s neznámou terminologií a málo kupujících rozumí každému jednotlivému termínu, požádejte svého agenta, aby vám to vysvětlil. Neexistují žádné hloupé otázky při koupi domu.
Objednejte si pojistné podmínky pro vlastníka domu
Můžete začít s firmou, která pojišťuje váš automobil. Někdy vám pojišťovny poskytnou slevu, pokud s touto společností dodržujete více než jednu pojistku. Kromě pojištění majitelů domů byste měli také zvážit pojištění povodně nebo pokrytí zemětřesením.
- Objednejte si pojištění majitele domů předčasně. Jak již bylo zmíněno dříve, ne každá pojišťovna pojistí každý domov, zejména starší domy nebo domy nacházející se v nebezpečných místech.
- Někdy mohou předchozí nároky majitele domů ztížit získání pojištění. Zpráva CLUE zveřejní předchozí tvrzení a může být získána online zhruba za 20 USD.
- Získejte náhradní pokrytí. To není tak drahé, abyste získali náhradní pokrytí, které přestavuje váš domov, pokud bude zničeno. Je smutné, že mnoho obětí požárů nemělo pokrytí náhradou.
Provádějte kontroly
Ve většině států kupní smlouva dává kupujícímu určitý počet dní k provedení inspekcí včetně domácí kontroly. Mohli byste také zvážit kontrolu škůdců, inspekci komínů nebo kontrolu kanalizace. Pokud odhalíte závažnou vadu, kterou nemůžete přijmout, můžete často smlouvu zrušit.
- Najme důvěryhodného domácího inspektora . Ne každý stát vyžaduje, aby inspektoři měli jakékoli licence nebo pověření. Domovská prohlídka je pro vaši edifikaci a není seznamem, který by měl prodejce předložit k opravě.
- Přineste s sebou kontrolní seznam domácí kontroly . Budete se chtít ujistit, že každá problematická oblast byla kontrolována a vaše otázky byly řešeny.
- Zúčastněte se domácí kontroly . Nedodržujte domácí inspektora, podobně jako kniha Zillowa, nebo špatně to naznačuje, nebo domácí inspektor vás bude tiše proklínat pod jeho dechem. Nechte inspektora provést inspekci v klidu. Počkejte, než bude domácí inspektor dokončen, než se zeptáte.
Zvažte žádost o opravu
Prodávající není povinen opravit nic, ani opravář nevyžaduje opravu. Některá hodnocení mohou obsahovat to, co se nazývá "podmínky", což jsou nějaké chyby, které je třeba opravit dříve, než půjčitel půjde. Každá ze stran může podniknout kroky k uspokojení úvěrových podmínek, je to jednání.
- Pokud se domovní prohlídka projeví závažnými a neočekávanými problémy, můžete podepsat žádost o opravu tím, že požádáte prodejce, aby řešil tyto problémy, poskytl vám úvěr na uzavření nákladů nebo snížil prodejní cenu. Uvědomte si, že prodávající může říkat ne a určit, zda můžete žít s takovou odpovědí.
- Uvědomte si, že žádný domov není dokonalý a inspektor najde chyby. Neočekávejte, že by veškeré informace o domácí inspekční zprávě měly být opraveny, ani povoleny v prodejní ceně.
- Buď rozumná. Vím, že je to těžké, protože je pro některé lidi subjektivní, ale rozumné znamená racionální šetření. Váš agent vás může vést.
Odstraňte nepředvídatelné okolnosti
Ne každý zprostředkovatel výpisu požádá o uvolnění nepředvídaných událostí, ale to jsou líní agenti. Chcete-li plně ochránit prodejce, většina zprostředkovatelů inzerce bude požadovat uvolnění všech možných smluvních podmínek do data splatnosti těchto vydání.
- Ve výchozím nastavení zákazníci společnosti California CAR poskytují kupujícím 17 až 21 dní k odstranění nepředvídaných událostí . Neočekávané závazky nevyprší na konci stanoveného časového období, což je v rozporu s obecnou vírou.
- Snažte se ujistit se, že půjčka je pevná a že posouzení je přijatelné před odstraněním úvěrové události . Pokud váš věřitel nemůže potvrdit vaši půjčku, možná budete muset odstranit úvěrovou událost, pokud máte smluvní povinnost.
- Pokud odmítnete odstranit nepředvídané okolnosti, může prodávající vydat oznámení o provedení a poté jednostranně zrušit smlouvu.
Do závěrečné procházky
Účelem závěrečné prohlídky je v podstatě zajistit, aby byla nemovitost ve stavu, ve kterém jste ji naposledy viděli. Pokud objevíte odhalené poškození podlah z tvrdého dřeva, například poté, co prodávající odstranil nábytek nebo odstranil koberečky, je třeba požádat o nějakou kompenzaci.
- Nezůstávejte nahoru dělat konečný průchod . Možná budete v pokušení vzdát se této formality, ale ti, kteří tuto možnost zvolí, často litují tohoto rozhodnutí. Můžete se poučit z vlastních chyb, ale učení od ostatních je daleko přednost.
- Ujistěte se, že toalety splachují a voda z úniku z chladničky nebo pračky nevyteče. Zapněte všechna světla, ovládejte všechny spotřebiče.
- Prohlédněte si nemovitost, abyste se ujistili, že je ve stejném stavu, jako když jste s ní souhlasili. Toto není oprávnění požadovat další opravy, pokud nenajdete novou vadu, která nebyla dříve popsána.
- Pokud narazíte na závažný problém, řekněte jej ještě před zavřením. Vzhledem k naléhavosti některých situací byste mohli najít rychlé řešení, které nezabrání uzavírání. Snažte se vyhnout se finančním opatřením, která by mohla změnit vaše závěrečné zveřejnění nebo vaše dokumenty o půjčce by mohly být překresleny.
Zapsat doklady o půjčce a evidenci
Pokud nemůžete fyzicky přijít do úschovny společnosti, escrow důstojník může poslat mobilní signatář k vám. Pravděpodobně budete platit dodatečně za tuto službu, ale pro mnoho kupujících je to prospěšná služba. Mobilní notáři se přihlásí do vašeho domova, do kanceláře nebo na jakékoliv jiné místo, které určíte.
- Stejně jako u mnoha dalších aspektů procesu nákupu domů, postupy pro escrow se liší podle lokality. Například v jižní Kalifornii podepíšete eskrovní dokumenty krátce po zahájení úschovy; v severní Kalifornii, budete podepsat eskrovou dokumentaci spolu se svými půjčovacími dokumenty blízko uzavření.
- Přineste platný ID obrázku. Ujistěte se, že název na vašem ID je stejný jako na vašich dokumentech o půjčce. Pokud jste se nedávno oženili a změnili své jméno, mohlo by to způsobit problém.
- Buďte připraveni strávit nejméně 30 minut na hodinu podepisování úvěrových dokladů. Pravděpodobně budete mít alespoň 100 stran k podpisu.
Zůstatek prostředků z vkladů
To je místo, kde se gumy setkávají s cestou. Nyní, když jste doma prohlédli, aby se ujistil, že splňuje vaše očekávání a vaše půjčka je připravena k uzavření, je to v případě, že uložíte zbytek nákladů na zálohu a uzavření.
- Přineste ověřenou šeku splatnou za escrow. Nemůžete uložit peníze ani osobní šek. Osobní kontroly jsou přijatelné, pokud je před uzavřením dostatečný čas na vymazání.
- Očekávejte escrow, aby se vložila částka, takže obdržíte refundaci po uzavření. Escrow vám může zaslat e-mail nebo vrátit zpět banku.
- Zvažte požádání, aby vaše banka doručila finanční prostředky přímo na escrow, a ušetřila jste tak potíže s fyzickým doručením pokladní pokladny.
Zavřít escrow
Escrow se uzavře, když titulní společnost obdrží potvrzení od Úřadu rekordéru o tom, že dokumenty byly zaznamenány. Tento den bude několik dní poté, co podepsáte své escrow a úvěrové doklady. Uzávěry stejného dne se zřídka vyskytují.
- Vaše majetková listina , převzetí prodávajícího a listina důvěry budou zaznamenány ve veřejných dokumentech . Později, týdny po uzavření, obdržíte originální dokument poštou.
- Titulní společnost oznámí vašeho agenta v okamžiku, kdy vaše transakce zaznamená a navíc je běžné, že vám váš agent zavolá. Mnoho agentů je velmi nadšeno, když je čas předat vám klíče na prahu.
- Po provedení záznamu, pokud smlouva nestanoví jinak, je vaše nemovitost vaše. Okamžitě vyměňte zámky a vychutnejte si nový domov!
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.