Kolik úroků je předplaceno, určíte, kdy chcete, aby vaše první platba začala. Mnoho dlužníků dává přednost hypoteční platbě prvního měsíce.
Někteří dávají přednost tomu 15.. Někdy si věřitelé zvolí ten platební termín pro vás, takže se zeptejte, zda máte přednost.
Úrok je splacený v nedoplatcích
Ve Spojených státech je úrok placen nedoplatek. To znamená, že splátka jistiny a úroku zaplatíte úroky za 30denní období bezprostředně před datem splatnosti platby. Pokud prodáváte svůj domov, například vaše uzavírací agentka nařídí požadavek na příjemce , který rovněž vybírá neplacené úroky. Podívejme se blíže.
Řekněme například, že platba ve výši 599,55 dolarů je splatná 1. prosince. Váš zůstatek úvěru činí 100 000 dolarů, s úročením ve výši 6% ročně a amortizován za 30 let. Při platbě do 1. prosince platíte úroky za celý listopadový měsíc, všech 30 dní.
Pokud uzavřete svůj úvěr dne 15. října, předáte úroky z 15. října do 31. října na věřitele. Může se vám zdát, že dostanete 45 dní zdarma, než bude první splátka splatná 1. prosince, ale nejste.
Před uzavřením zaplatíte 15 dní úroků a dalších 30 dní úroků, když provedete svou první platbu.
Výpočet vašeho nezaplaceného zůstatku
Chcete-li znát nezaplacený zůstatek na hlavní dluh, který zůstal po provedení první platby hypotéky , je snadné ji vypočítat. Za prvé, vezměte si hlavní zůstatek úvěru ve výši 100 000 USD a vynásobte ji 6% roční úrokovou sazbou .
Roční úroková sazba činí 6 000 USD. Rozdělte roční úrokovou hodnotu o 12 měsíců, abyste dosáhli měsíčního splatného úroku. Toto číslo je 500,00 dolarů.
Vzhledem k tomu, že od 1. prosince je amortizovaná platba 599,55 dolarů, abyste odvodili hlavní část této platby, odečtete měsíční úrokový počet (500 dolarů) z platby jistiny a úroku (599,55 dolarů). Výsledkem je 99,55 dolarů, což je hlavní část vaší platby.
Nyní odečtěte hlavní částku 99,55 dolarů zaplacenou z nezaplaceného zůstatku jistiny ve výši 100 000 USD. Toto číslo je 99.900,45 USD, což je zůstatek zbývající nezaplacené jistiny k 1. prosinci. Pokud vyplácíte úvěr, musíte do nezaplaceného zůstatku přidat denní úroky až do dne, kdy věřitel získá výplatní částku.
Poznámka: Při každé následné splátce bude váš neplacený zůstatek jistiny klesat o mírně vyšší částku snížení hodnoty za předchozí měsíc. Důvodem je to, že ačkoli je nevyplacený zůstatek vypočítán stejným způsobem každý měsíc, vaše hlavní část měsíční platby se zvýší, zatímco část úroků se sníží.
Nyní víte, že vaše nevyplacené zůstatek jistiny po prosincové platbě bude 99.900,45 USD. Chcete-li zjistit zůstatek po 1. lednu platbu, vypočítáte ji pomocí nového nevyplaceného zůstatku:
- $ 99,900.45 x 6% úroková sazba = $ 5,994.03 ÷ o 12 měsíců = $ 499,50 Úroky splatné za prosinec. Vaše platba v lednu je stejná jako platba za 1. prosince, protože je amortizována. Je to 599,55 dolarů. Budete odečtením úroku splatného za prosinec ve výši 499,50 dolarů z vaší platby. To zanechá $ 100,05, které je třeba zaplatit jistině na vaší půjčce.
- Váš zůstatek k 1. prosinci je 99.900,45 USD, z čehož odečtete hlavní část vaší platby za 1. leden na 100,05. To se rovná $ 99,800.40 jako nové nezaplacené zůstatky jistiny.
Výpočet denního úroku
Chcete-li vypočítat denní úrokovou sazbu za výpůjčku, převezměte hlavní zůstatek úrokovou sazbou a rozdělujte 12 měsíců, což vám poskytne měsíční úroky. Rozdělte měsíční úroky o 30 dní, což se bude rovnat dennímu úroku.
Řekněme například, že strýc vám dává 100 000 dolarů na silvestrovský dar a vy se rozhodnete splatit hypotéku 5. ledna.
Víte, že od 1. ledna budete dlužit částku 99.800,40 dolarů. Dlužíte však i za 5 dní. Kolik to je?
- $ 99,800.40 x 6% = $ 5,988.02. Rozdělit na 12 měsíců = 499 USD. Rozdělit na 30 dní = 16,63 x 5 dní = 83,17 dolarů splatné za pět dní.
- Budete posílat věřitele 99.800,40 dolarů plus 83.17 dolarů úroků za celkovou platbu 99.883,57 dolarů.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.