Otázka: Měli bychom napsat zálohovací nabídku na nákup domova?
Čtenář se zeptá: "Našli jsme dokonalý domov, ale náš agent říká, že prodávající přijme pouze zálohovou nabídku. Nechceme být v záloze, chceme si koupit domů. že manželka říká, že ztrácíme čas, čas, který bychom mohli vynaložit při pohledu na domovy, aby koupili, že nemají na nich žádné nabídky. Mali bychom napsat zálohovací nabídku na koupi domu? "
Odpověď: Dobrá věc o vaší situaci je, že prodejce by s největší pravděpodobností nepožádal o zálohovací nabídky, pokud by prodejce necítil, že by byla dobrá šance, že by nabídka v ruce mohla vzplanout nebo zmizet. Obecně platí, že pokud jste druhou osobou v souladu, možná byste nakonec zakoupili tento domov . Šance jsou dobré. Ale mohu pochopit vaši neochotu udělat zálohovou nabídku. Nikdo nechce hrát druhou housle kromě druhého housle, že jo?
Co je záložní nabídka?
Začněme tím, že se podíváme na to, co dělá vaši nabídku zálohovací nabídku. Za prvé, prodávající již přijal další nabídku. Tato první nabídka může být jakýkoli počet věcí, včetně případné smlouvy , která závisí na určitém počtu událostí, které se mohou nebo nemusí stát uzavřeny . Některé z těchto případů mohou být:
- Podmíněný kupující prodávající stávající dům
- Závisí na inspekcích, které zahrnují uspokojivou domácí kontrolu
- Podmíněný odhad domácí prodejní ceny a nízké hodnocení je možnost
- Podmíněný kupující získává příznivé financování a něco se může stát při upisování
Pokud některá z těchto situací zasáhne zásah, transakce se může zrušit. Pokud se transakce zruší, bude muset prodávající vrátit domů zpět na trh a začít znovu zobrazovat domů.
Nabídka zálohování potvrzuje existenci stávající nabídky a říká, že pokud se první kupující zruší, automaticky uzavíráte smlouvu s prodávajícím.
Záložní nabídka zastaví prodávajícího od zábavných nabídek od jiných kupujících nebo od uvedení domů zpět na trh. Jakmile první kupující zruší, bam, jste ve smlouvě. Pokud se ceny zvýšily, protože kupujete vzestupný trh, zamčili jste původní cenu ve své záložní nabídce.
Záložní nabídka musí být podepsána všemi smluvními stranami, aby byla účinná. Prodejci mohou podepsat více než jednu zálohovou nabídku, jestliže prodejce uvede pozici každé strany známou. Například byste mohli být v pozici # 3 nebo # 4, pokud existují čtyři nabídky zálohování. V ideálním případě chcete být v první pozici, první záložní nabídce.
Nabídky zálohování musí být vyšší než cena v listinné podobě?
Zda vaše záložní nabídka musí být vyšší než požadovaná cena závisí na tom, kolik nabídek prodávající obdrží. Při vícenásobné nabídce můžete být naprosto jistý, že budou nabídnuty nabídky, které jsou vyšší než cena v katalogu. Toto je množství různých nabídek :
- První nabídka: méně než listová cena, protože kupující neví, že má zájem někdo jiný.
- Druhá nabídka: Kupní cena, protože často první a druhý dorazí blízko sebe.
- Třetí nabídka: Mírně více než cena v listu, protože kupující skutečně chce doma
- Čtvrtá nabídka k 10. nabídce: někde mezi těmito kupci, protože vědí, že je to dlouhý výstřel.
Prodávající má motivaci držet se nabídky prvního kupujícího, zejména pokud je to vyšší nabídka. Ale ušetříte prodávajícího čas a problémy tím, že předložíte záložní nabídku, takže prodávající by mohl být ochoten přijmout o něco méně, aby vás motivoval počkat. Pokud je však více nabídek normou, je obecně nejlepší, aby odpovídala nabídce na stole. Promluvte s agentem o přijatelných strategiích. Nepoužívejte slepě na vlastní intuici. Využijte znalosti agentury o trhu.
Nabídky zálohování a krátké prodeje
Pokud kupujete dům, který podléhá krátkému schválení prodeje , záloha na krátký prodej pravděpodobně dává kurzu větší než 50/50, že první nabídka zmizí.
Mnozí kupující nechtějí čekat na krátké schválení prodeje a každý malý úsměv na cestě může odložit krátký prodej. Šance jsou velmi vysoké, první kupující nebude čekat.
Tím, že se postavíte do záložní pozice, nemáte povinnost kupovat si dům, a přitom můžete počkat na další domovy na trhu. Pokud najdete jiný domov, který se vám líbí, možná budete moci nabídku odvolat z úvahy, ale tato praxe je zřejmá. To do značné míry popírá účel zálohovací nabídky.
Nicméně další možností, která je třeba zvážit, je prodejce krátkého prodeje a kupující mohl podepsat krátký prodejní dodatek. Pokud tento krátký dodatek k prodeji umožňuje prodávajícímu přijmout záložní nabídky a zaslat tyto nabídky bance, můžete být schopni přesvědčit prodávající, aby předložil vaši nabídku bankám. Je-li lepší než první nabídka, jakou nabídku považujete za krátkou prodejní banku za přijatelnou? To by skutečně vykoplo prvního kupujícího. Promluv s agentem.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.