Řešení pro možné nízké hodnocení
V super horkých trzích s nemovitostmi, které se skládají z omezeného inventáře a mnoha kupujících, kteří často vybízejí ze stejného domova, mohou motivovaní domácí zákazníci cítit potřebu nabízet vyšší kupní cenu. Často je tato nabídková cena příliš vysoká, než aby ospravedlnila jejich věřitelův odhadce. To může vést k tomu, co je známé jako nízké hodnocení . Prodejci by nicméně neměli nechat možnost nízké evaluace zabránit tomu, aby si vybrali nabídku, která by mohla být vyšší než nabídka, kterou bude doma hodnotit.
Prodejci mají možnosti.
Podívejme se na typický příklad toho, co se může stát na trhu hot seller . Za prvé, domy, které kupující často chtějí bojovat, jsou domy, které jsou:
- V nejlepším stavu
- Ceny jsou v pořádku
- V sousedství s vysokou poptávkou
- Obecně se nachází ve velmi žádané školní čtvrti.
Pokud doma, kterou chcete prodávat, má všechny tyto vlastnosti a je na trhu krátkou dobu, je to znamení, že vy, jako šťastný prodejce, můžete obdržet více než jednu nabídku. Zvláště pokud existuje známka vysokého zájmu a mnoha domácích výstřelů, o čemž svědčí množství zástupců vizitek, které zůstaly na kuchyňském pultu.
Která vícenásobná nabídka nad nabídkovou cenou je nejlépe přijatelná?
Je obvyklé, že prodejci se velmi rozruší, když dorazí spousta nákupních nabídek , a to vše za cenu vyšší. První věc, kterou prodávající pravdepodobně myslí, je "Ó , můj bože, cenil jsme dům příliš málo ", což je logické, ale ne nutně pravdivé.
Obecně platí, že obdržení více nabídek znamená, že jste ceněli domov jenom správně. Nabídky nad cenou odrážejí vzrušení a odhodlání kupujícího, který má být vybrán jako vítězná nabídka.
Dávejte si pozor na emocionální lásky, které byly předloženy s kupní nabídkou. Existuje mnoho webových stránek, kde si kupující mohou stáhnout a přepisovat dopis navržený tak, aby přitahoval prodejce srdce struny; některé jsou pravdivé a některé nejsou.
Prodejci by se měli snažit co nejlépe odstranit emoce z rozhodnutí prodat. Být emocionální je prvním krokem k nižšímu ziskovému zisku.
To ponechává prodejní cenu. Kupující se domnívají, že pokud nabízejí cenu vyšší než jakýkoli jiný kupující, pak prodávající uchopí svou nabídku jako volné peníze spadající z oblohy a podepíše je. Ale prodávající musí zvážit důsledky toho, co by se mohlo stát, pokud doma za tuto částku nehodnotí. Pokud domov nehodnotí kupní cenu, znamená to, že věřitel nebude souhlasit s tím, že půjčí vysokou zůstatkovou hodnotu. Samozřejmě, pokud je nabídka v hotovosti, obvykle neexistuje hodnocení.
Nejlepší nabídkou k přijetí je nabídka, která pravděpodobně uzavře escrow. To znamená, že nemusí být nabídka s nejvyšší prodejní cenou.
Příklad 3 nabídek nad cenou seznamu, která nemusí hodnotit
Řekněme například, že prodejce krásného domu ve velmi žádoucím okolí v Elk Grove v Kalifornii se rozhodne pro seznámení se s jeho domovem za cenu 550 000 dolarů. Snad srovnatelné prodeje v poloměru 1/2 míle naznačují nejvyšší prodejní cenu 549.000 dolarů, takže jeho domov cenově velmi agresivně. Nicméně kvůli nízkému zásobě a vysoké poptávce prodávající obdrží 3 nabídky.
Oni jsou:
- Nabídka č. 1 od společnosti Jane Eyre : 560 000 dolarů od kupujícího se zálohou ve výši 3,5% a úvěru FHA . Tento kupující má v posledních pěti letech uzavření svých záznamů. Jane nebude překlenout propast mezi půjčením a hodnocením, ale bude souhlasit s tím, že zaplatí více než 1.000 dolarů více než kterýkoli jiný kupující.
- Nabídka č. 2 od Arlo Guthrie : 557 000 dolarů s 10% nižší a konvenční půjčka . Společnost Arlo nabízí zaplacení jakéhokoli rozdílu mezi oceněnou hodnotou a prodejní cenou až do výše 5000 USD.
- Nabídka č. 3 od Joe Dimaggio : 559 000 dolarů, 3,5% nižší a půjčka FHA. Tento kupující předložil jinou nabídku agentovi inzerce na jiném objektu s podobnými podmínkami a jednoduše doufá, že to nejlepší. To se skutečně stalo, pokud tomu můžete věřit.
Jako prodejce, můžete být v pokušení vzít nabídku od Jane Eyre. Kdo konečně ví o odhadcích?
Hodnocení je pouze hodnotou jednoho člověka a může se lišit od odhadce až po hodnotitele. Trh se neustále mění a mění. Mohly by se objevit nové srovnatelné prodeje, nebo by odhadovač mohl dát více na vylepšení než jiný odhadce. Mezi hodnotami, které jsou hodnoceny, existuje hodně flexibility.
Nebo možná budete chtít zvážit nejhorší scénář. Nejhorší scénář by byl domov, který by mohl odhadnout na 550 000 dolarů. V takovém případě by Jane Eyre zrušila svou smlouvu . Nemluvě o tom, že nabídky jako "zaplatím 1000 dolarů více než další kupující" nemohou být považovány za nabídky právně přijatelné, protože neexistuje žádná skutečná prodejní cena. Je nejednoznačný. Navíc je pravděpodobné, že by Jane věřitel nemohl kvalifikovat ji koupit nějaký domov kvůli její uzavření, protože to je možnost upisovatele. Červená vlajka.
Nabídka koupě od Joe Dimaggio se zdá být nesmyslná, když Joe je připraven koupit další dům a nezdá se, že by se k tomuto konkrétnímu nákupu rozhodl. Nemluvě o tom, Joeova prodejní cena je mnohem nižší než ostatní a jeho půjčka je stejná jako Jane. Joe již prokázal, že nedodržuje protokol a je považováno za neetické, ne-li proti zákonu, psát nabídku pro více domů, když si kupující nemůže dovolit koupit oba domy. Kromě toho, jaký druh agenta kupujícího zasílá dvě stejné nabídky pro dvě různé domy stejnému zprostředkovateli? Problémy psané po celém světě.
Jedinou nabídkou v tomto scénáři, který prodávajícího dává zdravý rozum, je nabídka společnosti Arlo. Je to čisté, kupující je ochoten dát své peníze tam, kde jeho pero podepíše. Pokud se doma odhaduje pouze na 550 000 USD, prodávající obdrží od kupujícího dalších 5 000 dolarů.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie