Ostré nabídky nabídek na nákup se mohou vrátit zpět
Víte, kdo opravdu miluje, včetně klauzule eskalace v nákupní nabídce ? Realitní agenti. Obzvláště agenti kupujícího se zdá být velmi obeznámeni s touto praxí. Ale agenti nemají vinu za zájem o eskalační klauzule, protože často jsou to samotní domácí kupující, kteří ji přinášejí tím, že naznačují, že eskalační doložka, nazývaná také ostrá nabídka, může být dobrým nápadem.
Co je to eskalační klauzule?
Klasifikační klauzule se obvykle používá v situaci potenciální vícenásobné nabídky .
Je synonymem pro frázi: ostrá nabídka. Využívá se k vyčerpání všech soutěží v konkurenčním výběrovém řízení. V podstatě se říká, že kupující zaplatí částku X, která by se mohla pohybovat v rozmezí 100 až 100 tisíc, nad a za nejvyšší nabídkou obdrženou prodávajícím, a obecně obsahuje stropní limit.
Typický typ klauzule eskalace může znít takto: Kupující souhlasí s tím, že zaplatí více než 1 000 dolarů, než je nejvyšší nabídka obdržená prodávajícím, a nepřesáhne prodejní cenu 315 000 USD. Kupující může chtít použít tuto klauzuli v nákupní nabídce, pokud se zdá, že jiní kupující mohou zvýšit cenu nad uvedenou cenu.
Řekněme, že nemovitost je uvedena na 295 000 dolarů. Má všechny zvonky a píšťalky, které si kupující přeje, a nachází se ve velmi žádané čtvrti na klidném slepé uličce. Někdy prodejní agent bude kupujícím informovat o tom, že všechny nabídky budou prezentovány v určitý den v určitém čase, což může být vaše první stopa, že prodejce očekává, že obdrží více než jednu nabídku.
V tomto hypotetickém případě prodeje teplého prodejce a nádherného domu, který je uveden na 295 000 dolarů, mohl prodejce obdržet nabídky, jako například:
- 290 000 dolarů (protože vždy existuje někdo, kdo věří, že nikdo jiný neponáhne.)
- 295 000 dolarů
- 305 000 dolarů
- 310 000 dolarů
Pokud čtvrtý kupující předloží nabídku s eskalační doložkou, jak je uvedeno výše, znamenalo by to, že kupující souhlasí s tím, že zaplatí prodávajícímu 311 000 dolarů.
Kupující je šťastný, protože cena je 4 000 dolarů za maximální cenu, kterou kupující byl ochotný zaplatit, a prodávající dostane nejvyšší nabídku. Všechno to vypadá dobře a v pořádku, ale je to tak?
Nevýhody ustanovení o eskalaci
Z hlediska prodávajícího nemusí být klauzule eskalace nejlepší pro prodejce. Přijímáním nabídky s eskalační doložkou se prodávající již nemůže vydat vícenásobné nabídky protistrany ostatním stranám ani pokračovat v jednání. Ve výše uvedeném příkladu kupující vybral peníze z tabulky. Prodejce ztratil 4 000 dolarů.
To je založeno na tom, zda skutečná nejvyšší nabídka kupujícího činila 315 000 dolarů. Mohlo by to být vyšší, ale prodejce, který přijme smlouvu s eskalační doložkou, nikdy neví, kolik vyšší by takový kupující mohl nabídnout.
Navíc v tomto typu vícenásobné nabídky by mohlo být prodávajícího v nejlepším zájmu vydat protihodnotu. V některých státech, jako například v Kalifornii, může prodávající prodávat jinou protihodnotu pro každého kupujícího, pokud si to přeje ten prodejce, nebo jen pro jednoho nebo dva kupující. (Zmiňujeme Kalifornii, protože stát má tendenci vést zemi.) Prodávající obvykle má více možností k dispozici v situaci s nabídkou vícenásobných nabídek. Každá nabídka protistrany může být zvážena a analyzována samostatně.
Řekněme například, že prodávající rozhodne, že poptávka na trhu je pro doma tak silná, že prodávající se může rozhodnout, že nebude vzít žádnou z nabídek na nákup, ani proti žádným z nabídek. To je vždy možnost. V takovém případě by prodejce mohl změnit prodejní cenu domů například na 315 000 dolarů a znovu spustit nabídku. Nevýhodou tohoto scénáře je však, že nemusí existovat okamžití zákazníci nebo dny na trhu mohou zůstat delší a to je vždy riziko, když prodejce zvýší cenu. Přesto by to mohlo být životaschopné řešení a místo toho byste měli přijmout smlouvu o eskalační klauzuli.
Proč kupující váží k eskalačním klauzulím
Ne každý domácí kupující má napětí a napětí, které přichází s územím vyjednávání o koupi domu .
Kupující se také obávají soutěžení a někteří odmítnou podat nabídku v situaci s více nabídkami. Zavedením eskalační klauzule může zvýšit šance kupujícího přijmout nabídku a nastavit určité parametry, které definují komfortní zónu kupujícího.
Zda je eskalační klauzule "legální" v každém státě, závisí na právním výkladu. To nezastaví agenta tím, že navrhne to nebo kupujícím, aby to chtěli. Z praktických důvodů se však může kupujícímu mnohem jednodušší jednoduše učinit nejvyšší a nejlepší nabídku a udělat s ním.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.