Čtenář se ptá: Můj manžel a já jsme nabídli nabídku na krátký prodej . Víme, že je to dlouhé čekání . Náš agent řekl, že může trvat 4 až 6 měsíců, než banka přijme naši nabídku. Ale tady je kicker. Je to opravdu chladný dům, a to je ještě na trhu, i když prodejce naši nabídku přijal. Obáváme se, že nás čeká nějaký jiný kupující domů. Pokud prodávající přijme naši nabídku, může nás jiný kupující domů obléknout a odvézt náš sen? "- Sleepless v Salinas
Odpověď: Když si myslím na Salinas, "já a Bobby McGee" přijde na mysl - což je pravděpodobně před vaším časem. "Hledám ten domov a doufám, že to najde." Věc je, Sleepless v Salinas, pokud by se jednalo o pravidelnou transakci, měli byste se obrátit na prodejce, který se pokoušel utéct. Ale protože se jedná o krátký prodej , je důvodem znepokojení nad vaší nabídkou a překonáváním.
Zákony se liší od státu ke státu. Takže, co je pravda v Arizoně, možná není pravda pro nemovitosti v New Jersey. První místo, na které se podíváte, je ve vaší kupní smlouvě . Téměř vše, co řídí vaši transakci, bude obsaženo v desítkách stránek, které jste podepsali s prodejcem.
Nabídka krátké prodejní akceptace a nabídky nabídky
Obecně platí, že mnoho krátkých prodejů bude dále definováno dokumentem nazvaným krátký prodejní dodatek . SSA se používá k ochraně prodejců a kupujících v krátké prodejní transakci. Upravuje kupní smlouvu.
Ve většině transakcí s nemovitostmi postupuje takto:
- Nabídka byla předložena prodávajícímu.
- Prodejce akceptuje nabídku a podepíše ji.
- Realizovaná nabídka byla doručena kupujícímu.
Mírná odchylka nastane, když prodávající potřebuje objasnit část nabídky nebo jinak potřebuje změnit některé aspekty nabídky:
- Nabídka byla předložena prodávajícímu.
- Prodejce vydává nabídku protizáruky .
- Kupující přijímá protihodnotu .
- Objednávka byla doručena prodejci.
To je proces krátkého prodeje také. Hlavním rozdílem je, že krátké prodejní dodatky mohou změnit způsob, jakým jsou nabídky prezentovány, přijímány, vyvažovány a doručovány. SSA také řeší:
- Časové období všechny strany souhlasí s počátkem krátkého schválení prodeje .
- Kolik nabídek jsou zasílány do banky.
- Zda je prodávající povinen informovat kupující, pokud jsou do banky zaslány další nabídky.
Z větší části může prodávající prodávat pouze jednomu kupujícímu. Prodávající nesmí souhlasit s prodejem více konkurenčních kupujících najednou. Kromě toho prodejce obecně nemůže smlouvu zrušit, pokud jste v souladu se smlouvou, jednoduše proto, že prodávající může dostat lepší nabídku od jiného kupujícího.
Ale existují způsoby, jak vás přimět zrušit vlastní smlouvu. Jedním z těchto způsobů je, aby prodávající odeslal druhou nabídku, zálohovou nabídku , do banky, která je vyšší než vaše nabídka. Protože se banka může zeptat, jaká nabídka by prodávající rád přijal banka. V takovém případě by prodávající mohl poukázat na druhou nabídku. Pokud vaše nabídka závisí na schválení bankou , můžete svou nabídku ztratit od kupujícího, který vás přečetl.
Je to vzácné, že se to stane, ale může se stát. Jiný kupující může také poslat nabídku přímo do banky a obcházet zprostředkovatele výpisu a prodejce dohromady. Opět vzácné, ale kupující to může udělat. K ochraně je doporučeno, aby kupci krátkého prodeje získali právní poradenství.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.