Dvojitá agentura vs. jednotná agentura
Tento formulář, který používáme například v Kalifornii, není dohodou; je to zveřejnění. Zveřejňuje různé povahy možných vztahů s agenturou a je důležité, aby si všechny strany přečetly, že jsou lépe připraveny zvolit typ požadovaného vztahu agentury.
Jednotná agentura
Kupující agentéři, kteří zastupují kupující, pracují v agentuře jako agenta kupujícího . Agentéři prodávajícího, kteří zastupují prodejce, pracují jako zprostředkovatelé výpisů v agentuře .
Agenti, kteří zastupují klienty v rámci jedné agentury, mají vůči klientovi odpovědnost. Nemohou sdílet důvěrné informace s druhou stranou nebo zástupcem druhé strany. Jediní agenti agentury musí věnovat péči a náležitou péči, aby vykonávali své povinnosti, zveřejňovali všechny podstatné skutečnosti a byli upřímní.
Zástupci kupujícího a kupující obecně podepisují dohodu kupujícího , která stanoví povinnosti a povinnosti agenta. V některých státech, pokud kupující nepodepisuje dohodu kupujícího s makléřem, tento zástupce nepředstavuje kupujícího, ale místo toho se stává zástupcem prodávajícího. Subdodavatelé mají prodávající stejná cla jako zprostředkovatel výpisu .
Zástupci prodávajícího a prodávající podepíší smlouvu o zápisu , která rovněž stanoví povinnosti a povinnosti agenta.
Agenti výpisu a agenti kupujícího dluží klientovi věrnost, důvěrnost a zodpovědnost.
Mnoho agentů pracuje jako kupující agent s kupujícími a jako agent prodejce s prodejci. Někteří agenti však pracují výlučně jako exkluzivní agenti kupujících a nikdy se nikdy nezabíjí. Ostatní agenti pracují výhradně s prodejci a nikdy neukazují majetek.
Jednání se specializovanými agentimi přes generální agenty mohou klientům poskytnout více zaměřený a kultivovaný pohled.
Dvojitá agentura se dvěma zástupci
Vzhledem k tomu, že všichni realitní makléři jsou licencováni pod realitní makléř, je možné pracovat s jedním agenta, který je licencován stejným makléřem jako zprostředkovatele výpisu. Tato situace vytváří dvojí agenturu. Agenti by mohli pracovat v samostatných kancelářích a být navzájem cizí, ale protože jsou licencováni makléřem, stále působí pod dvojí agenturou, když jeden zástupce zastupuje kupujícího a druhý zastupuje prodávajícího.
Začíná-li, agenta může mít s kupujícím jediný vztah s agenturou , ale když si kupující zvolí domov uvedený makléřem tohoto agenta, změní se vztah agentury s kupujícím. Ne všichni jediní agenti si uvědomují rozdíl. V reálném světě většina z těchto dvou agentů mluví o duálním zprostředkování, ale pokračuje v procházce jednostrannou reprezentací.
Dvojitá agentura musí být mezi stranami písemně odsouhlasena. Zákony se liší od státu ke státu. Například v Kalifornii dohody o exkluzivním kupujícím makléři obsahují zásnuby, které umožňují dvojí agenturu, takže většina kupujících si neuvědomuje, že makléř kupujícího by mohl podléhat dvojímu agentuře.
Pouze exkluzivní agenti kupujících a zprostředkovatelé výpisu, jejichž praxe se zaměřuje výhradně na výpisy, nejsou nikdy duálními agenty.
Dvojitá agentura se stejným agentem
Agenta výpisu nemovitosti, která také zastupuje kupujícího, je duální agent. Dvojití agenti nemohou pracovat ve fiduciárním vztahu s žádnou ze stran a musí zacházet stejně s prodejci i kupujícími. Nemohou sdílet důvěrné informace, ale nemohou poskytovat důvěrné rady.
Dvojitý agent v Kalifornii byl žalován prodávajícím, protože řekla kupujícímu, že od prodejce požaduje koberec. Je velmi obtížné získat pro prodejce nejvyšší a nejvýhodnější cenu, když zástupce rovněž zastupuje kupujícího. Dvojitý agent nemůže poradit o ceně domů ani o podmínkách, ani o vyjednávání ve jménu někoho.
Někteří kupující říkají, že raději pracují výhradně s agenty pro výpisy, protože vědí, že agent obdrží oba konce provize, tj. Provizi na výpisy a provizi kupujícího.
Domnívají se, že zprostředkovatel výpisu je "motivován", když kupující provede nákupní nabídku, aby tuto nabídku přijal. Ačkoli bych byl rád, kdybych neřekl, že někteří agenti pracují tímto způsobem, fakt je nejvíce ne. Pokud se mi kupující přiblížil tímto typem myšlení, jako kdybych udělal cokoli pro provizi, shledal bych, že to je urážka.
Mohli by také požádat dvojitého agenta o další jednání o provizi z nemovitostí, aby zvýšil zisk prodávajícího v nabídce s nízkým míčem .
Transakční agenty
Aby se předešlo dvojímu agentuře, někteří agenti budou fungovat jako transakční agenti. Obchodní zástupci nepředstavují žádnou stranu ani ochranu zájmů prodávajícího ani kupujícího. Jednoduše usnadňují transakci.
Transakční agent pomáhá plnit závazky vyplývající z kupní smlouvy a zajišťuje potřebné papírování pro každou stranu. Snižuje část odpovědnosti, která vzniká, když agenti přebírají dvojí agenturu a dále odstraňují agenta z loajality.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.