Jak se má od začátku zpracovávat krátký prodej k dokončení
Krátký proces prodeje je pro mnoho lidí stále záhadou, a to i po všech těchto letech, takže není důvod k poplachu, pokud nevíte, jak přesně funguje proces krátkého prodeje. Mnoho agentů kupujících je zmateno; zmatení kupci hledají směr, a ne každý krátký prodejní prodejní seznam ví, jak udělat krátký prodej . Doufali byste, že lidé, kteří se nacházejí v podnikání v oblasti nemovitostí, by se o krátkém procesu prodeje dozvěděli něco nebo dva, ale smutně, krátké tržby nejsou všichni šálek čaje.
Základy krátkého prodeje
Banky poskytují krátké tržby ze 2 základních důvodů: prodávající má potíže a v domácnosti není dostatek kapitálu k uhrazení hypotéky po zaplacení nákladů na prodej.
Několik příkladů potíží je:
- Nezaměstnanost / snížený příjem
- Rozvod
- Lékařská pohotovost
- Přenos pracovních míst mimo město
- Bankrot
- Smrt
Prodávající bude muset připravit finanční balíček k předložení krátké prodejní bance. Každá banka má své vlastní pokyny, ale - s výjimkou Wachovie, která je nejlepším krátkým prodejem na světě - je základní postup podobný od banky k banku. Prodejní balíček prodávajícího bude s největší pravděpodobností tvořen:
- Povolení dopisu, které umožňuje agenta mluvit s bankou.
- Předběžné závěrečné prohlášení
- Dokončená účetní závěrka nebo RMA
- Tvrzení dopisu prodávajícího
- 2 roky daňových přiznání
- 2 roky W-2
- 30 dní odměn
- Poslední dva měsíce bankovních výpisů
- Srovnávací analýza trhu nebo seznam nedávno srovnatelných prodejů
Psaní krátké nabídky prodeje a podání na banku
Než kupující zapíše krátkou prodejní nabídku , kupující by měl požádat svého agenta o seznam srovnatelných prodejů . Banky nejsou v obchodě s uvolňováním závazků z hypoték při stanovování cen na skalním dně. Banka bude chtít získat trochu blízké tržní hodnotě.
Krátká prodejní cena může mít malý vliv na tržní hodnotu a může být ve skutečnosti cenově nižší než srovnatelný prodej, aby podpořila několik nabídek .
Některé krátké tržby mohou začít před nabídkou, ale nejčastěji banka zahájí postup po obdržení přijaté nákupní nabídky. Poté, co prodávající nabídku přijme, zprostředkovatel výpisu zašle bankám následující položky:
- Smlouva o výpisu
- Spuštěná nabídka nákupu
- Předběžný dopis kupujícího, kopii důkladné kontroly peněz a doklad o peněžních prostředcích
- Prodejní balíček prodávajícího
Je-li balíček neúplný, krátký prodej bude zpožděn. V takovém případě by banka mohla dokonce skartovat balíček. Někteří bankovní zaměstnanci vykazují malou trpělivost, pokud jde o rozpětí chyb.
Krátký proces prodeje u banky
Kupující mohou čekat velmi dlouho, než dostanou odpověď od banky. Je nutné, aby zprostředkovatel výpisů pravidelně volal banku a opatrně zaznamenával proces krátkého prodeje. Kupující mohou být tak unavení z čekání na krátké schválení prodeje , že mohou cítit potřebu vyhrožovat zrušení, pokud nedostanou odpověď v určeném časovém období.
Tento typ postoje je sebepoškozující a nezrychlí krátký prodej. Pokud jsou kupci typ s malou trpělivostí, možná krátký prodej není pro ně nejlepší volbou.
Dále, agenta kupujícího není dovoleno mluvit s věřitelem bez souhlasu, takže se neptejte na svého agenta, aby zavolal banku. To nebude fungovat.
Následuje typický krátký prodej v bance:
- Banka potvrzuje přijetí spisu. To může trvat 10 dní až měsíc.
- Vyjednávající je přidělen. Může to trvat 2 nebo 3 až 30 dní.
- BPO je objednáno. Banka pravděpodobně odmítne sdílet výsledky BPO.
- Může být přidělen druhý vyjednavač. To může trvat dalších 30 dní.
- Soubor je odeslán ke kontrole na základě PSA . To může trvat 2 týdny až 30 dnů.
- Banka pak může požadovat, aby všechny strany podepsaly prohlášení o délce paže.
- Banka vydá krátký schvalovací dopis .
- Kupující zruší.
V poslední řadě jsem hodil, protože někdy jsem musel prodat své krátké prodeje v Sacramentu 3 nebo 4 krát, než se kupující drží s transakcí.
Kupující se rozzlobí a zlobí, protože krátký proces prodeje může být tak zdlouhavý, že se někdy zruší, aniž by jim někdo, a to méně jejich agenta, řekl. Některé krátké prodeje dostanou souhlas za 2 až 8 týdnů. Ostatní mohou v průměru trvat 90 až 120 dní. Délka krátkého prodeje obecně závisí na investorovi, ne na bance.
Nejlepší krátký agent prodeje může pomoci urychlit proces krátkého prodeje tím, že zůstane na vrcholu spisu a drží banku odpovědné. Kontrola banky alespoň jednou nebo dvakrát týdně je nezbytná. Rovněž je často zapotřebí uznat chování nekompetentních vyjednávačů a požadovat výměnu. Nikdy se nebojte eskalovat.
Překračujte prsty, vyjednavač chce, aby soubor byl stejně jako vy. Často předkládání kompletních balíčků v předstihu může pomoci také urychlit proces.
Tip: Většinou bude agent zpravodaj mít nějakou představu o tom, kdy přijde schválení po odeslání souboru k závěru. V tomto okamžiku by kupující mohli chtít zahájit proces půjčky, takže mají náskok v případě, že banka povolí uzavření pouze 2 týdny.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.