Otázka: Kdo je prodávajícím v krátkém prodeji?
Čtenář píše: "Podepsal jsem tolik papírů, když jsem dal svůj domov na trh jako krátký prodej, který si nemohu vzpomenout na to, co jsem slíbil, že udělám, nebo co to znamená. náklady na prodej, ale nevypadá to tak, že mi to poslal mi nabídku podepsat Nabídka říká "prodávající zaplatit titul a escrow." Je to já nebo je to, že banka? Kdo zaplatí daně z nemovitosti? Kdo je prodávající v krátkém prodeji? "
Odpověď: Za prvé, dovolte mi říci, že pokud se divíte, kdo je prodávající v krátkém prodeji , nejste sami. Dokonce i prodejci, kteří by měli znát odpověď na tuto otázku, ne. Dokonce i agenti, kteří by měli znát odpověď na tuto otázku, ne. To je také důvod, proč váš agent říká, že banka zaplatí všechny náklady za krátký prodej. Ale váš agent není přesně správný a může být snadný.
Zaznamenávám to také, jako byste mohli mít důvěryhodný problém s vaším vlastním agentem. Když zástupce s vámi podepíše smlouvu o výpisu , tento agent vytváří s sebou fiduciární vztah. To znamená, že agenta musí pracovat ve vašem nejlepším zájmu. Pro agenta je těžké dělat tu práci, pokud fiduciář neexistuje. Musíte důvěřovat vašemu agentovi, aby měl s tímto agentem fiduciář. Bez důvěry jste možná porušili fiduciární vztah.
Můj návrh je, abyste požádali svého agenta, aby vám vysvětlil fiduciář a vysvětlil vám, kdo je prodávajícím v krátkém prodeji.
To by nemělo být pro vašeho agenta obtížným úkolem a ve skutečnosti bude váš agent velmi spokojen.
Kdo hradí náklady v krátkém prodeji
Krátký prodej se ve skutečnosti nijak neliší od jakékoli jiné transakce, pokud jde o náklady. Vaše závěrečné prohlášení a poplatky, které jsou účtovány, jsou velmi podobné jakýmkoli jiným transakcím s nemovitostmi.
Funguje to takto:
- Řekněme, že prodáváte svůj domov za 100 000 dolarů. Jste prodejce.
- Kupující vám poskytne 100 000 dolarů, a to buď kombinací zálohy a půjčky, nebo možná jenom hotovost. Nezáleží na tom. Nakonec dostanete 100 000 dolarů.
- Zaprvé zaplatíte provizi . Pokud je to 7%, zaplatíte obchodníkovi s výpisy 7 000 dolarů. Výpisový makléř zaplatí zprostředkovatele výpisu, makléř kupujícího a zprostředkovatel kupujícího zaplatí agenta kupujícího. Mohli by být dokonce i zástupci agentů, kteří dostanou zaplaceno z 7 000 dolarů, ale faktem je, že teď máte 93 000 dolarů.
- Z 93 000 dolarů budete pravděpodobně mít další výdaje ve výši 3 000 dolarů. Tyto poplatky by mohly zahrnovat poplatky za titul, poplatky za úschovu, registrační poplatky, daň z trestné činnosti, daňové prorody, poplatky za převody, mimo jiné poplatky. Pokud všechny tyto poplatky celkově činí 3000 dolarů, nyní máte nyní 90 000 dolarů.
- 90 000 dolarů je vaše čisté výnosy . Tyto peníze nemůžete udržet, protože dlužíte banku. Pravděpodobně dlužíte banku víc než 90 000 dolarů, ale pokud by banka prodávala váš dům jako dům vlastněný bankou , maximum, které by banka pravděpodobně získala, by byla 100 000 dolarů, které jste právě dostali za krátký prodej.
Protože banka nemůže dostat víc, protože 100 000 dolarů je tržní hodnota, banka přijme vaše 90 000 dolarů. Jediný rozdíl mezi krátkým prodejem a běžnou transakcí, jak vidíte, je skutečnost, že do kapsy nedáváte žádné peníze. V pravidelných transakcích byste po vyplatění banky vydělali čisté výnosy, protože byste měli to, co se nazývá kapitál. V krátkém prodeji nemáte žádný vlastní kapitál, protože jste ztratili svůj kapitál .
To znamená, že jste prodejcem. Banka není prodávajícím. Majitel je prodávajícím a majitel hradí náklady z prodeje z výtěžku z prodeje.
Je banka opravdu prodávajícím krátkého prodeje?
Někteří lidé tvrdí, že banka je opravdu prodávajícím krátkého prodeje, protože banka dluží daleko víc peněz než prodává, ale to není pravda. To je proto, že titul zůstává s prodávajícím, dokud prodávající neudělí domov kupujícímu. Prodávající je vlastníkem.
Funguje to v realitě. Řekněte, že dlužíte 200 000 dolarům banku, ale váš dům je jen 100 000 dolarů. Pokud banka z peněz ztratí 10.000 dolarů, protože čistý výnos z prodeje činí pouze 90.000 dolarů, což činí banku velmi zajímá a náklady na prodej.
Ačkoli banka skutečně nezaplatí náklady na prodej, každý banka, který může banka zastavit, aby prodávající zaplatil, jde do kapsy banky. Protože banka dostane peníze, které zůstanou. To je důvod, proč se banka stará o to, kolik prodávající zaplatí v závěrečných nákladech .
Ale prodávající je stále prodávajícím a banka je stále bankou.
Otázkou zůstává, pokud banka nepovolí určitý poplatek nebo výdaje za krátký prodej, kdo ji zaplatí? Pokud je poplatek neoprávněný, znamená to, že banka neumožní jeho odečtení z hrubého výtěžku. Poplatek je však třeba ještě zaplatit. Ve většině mých krátkých prodejů žádám kupujícího, aby zaplatil neoprávněné poplatky.
Placení neoprávněných poplatků je obvykle obchodovatelné. V rámci krátkého prodeje společnosti HAFA však prodejce nemohl platit nic zvláštního. HAFA krátké tržby se již nepoužívají. V Kalifornii SB 458 zakazuje prodejcům v Kalifornii krátké prodeje od placení poplatků vůbec z kapsy, o čemž svědčí Kalifornský občanský zákoník 580e.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.