První kroky v prodeji v Kalifornii
Chcete-li začít, musíte naplánovat svou strategii a odpovědět na několik otázek.
Existuje mnoho různých typů krátkých prodejů . Nepotřebujete znát všechny typy krátkých prodejů, pokud budete moci odpovědět na následující otázky:
- Kdo je vaším věřitelem? Nejenže je váš věřitel důležitý, protože určuje, jak je váš krátký prodej zpracováván, ale potřebujete zjistit, zda je věřitelem správce nebo investor. Je to investor, který nakonec schválí Váš krátký prodej, pokud váš věřitel nemá určenou autoritu .
- Máte finanční potíže? Pokud ano, budete muset napsat písemný dopis . Pokud nemáte finanční potíže, raději doufáte, že váš věřitel bude Bank of America a že budete mít nárok na družstevní krátký prodej nebo na pobídku HIN. Většina věřitelů v Kalifornii chce vidět, že prodávající může dokumentovat finanční potíže. Výjimka se často provádí u společnosti Fannie Mae, pokud je prodávající prodáván za určitý počet dní, spolu s nízkým skóre FICO.
- Je vaše půjčka vládní půjčku? Vládní úvěry zahrnují půjčky, které jsou vlastněny vládou podporovanou entitou (GSE), jako je Fannie Mae nebo Freddie Mac. Pravidla jsou pro půjčku GSE odlišná. Pokud vaše půjčka je FHA nebo VA, tyto typy úvěrů trvají déle na zpracování a jsou schváleny ve dvoufázovém procesu.
- Kvalifikujete se na krátký prodej společnosti HAFA? Některé typy krátkých prodejů společnosti HAFA, jako například prostřednictvím Bank of America, mohou trvat velmi dlouho. Časové horizonty, které vláda předkládá, jsou jen zřídka dodržována. Měl jsem Bank of America HAFA krátký prodej trvat v průměru od 6 měsíců do 12 měsíců na zpracování. Jedinou výhodou pro prodej v Kalifornii v rámci společnosti HAFA je 3 000 dolarů, které prodávající obdrží při uzavření, ale prodávající obdrží tyto peníze jen tehdy, pokud se prodávající nachází v nemovitosti.
Pokud chcete udělat krátký prodej společnosti HAFA, uvědomte si, že tento proces je jiný pro krátký prodej Fannie Mae HAFA a krátký prodej Freddieho Maca HAFA za běžný krátký prodej, protože opět jsou to subjekty sponzorované vládou. Neexistuje žádný ARASS pro krátký prodej společnosti Freddie Mac HAFA, což znamená, že před odesláním nabídky musíte být předem schválena.
Žádný agent nemůže zvládnout krátký prodej společnosti HAFA. Měli byste pracovat pouze s certifikovaným a zkušenými agenty krátkého prodeje HAFA, pokud se rozhodnete pro krátký prodej HAFA.
Získejte uvolnění odpovědnosti za prodej v Kalifornii
Tam jsou nevýhody a pozitivní aspekty k průchodu v červenci 2011 Kalifornie SB 458 . V některých ohledech tato omezení způsobila, že někteří druhí poskytovatelé úvěrů se zdráhají schválit krátký prodej.
Nicméně na straně plus zákon brání tomu, aby banka požadovala, aby prodávající přispěl jako podmínku krátkého schválení prodeje.
SB 458 mění Kalifornský občanský zákoník 580 přidáním odstavce e. Kalifornský občanský zákoník 580e říká, že banka musí vydat prodávajícího z osobní odpovědnosti, pokud banka schválí krátký prodej. Nezáleží na tom, zda:
- Domov je osobní bydlení nebo pronájem
- Úvěr je těžké peníze nebo nákupu peněz
- Úvěr je v první, druhé nebo třetí pozici
Nemá vůbec žádný rozdíl. Každý věřitel, který schvaluje krátký prodej pro 1 až 4 jednotky v Kalifornii, musí prodávajícímu propustit za ručení a nemůže se rozhodnout pro nedostatek . Samozřejmě, zákony se mohou změnit. Takže je rozumné získat krátký schvalovací dopis, který obsahuje konkrétní písemné vyjádření, které se zřekne nedostatku nebo uvolnění prodávajícího.
Daně na prodej v Kalifornii
Pokud je půjčka refinanční, prodejci by měli získat daňové poradenství od kvalifikovaného daňového odborníka. To proto, že refinancování sazby a termínu je pro daňové účely řešeno odlišně, než refinancování, která je hotovostní refinancování. To, že volné peníze v době refinancování mohou být při prodeji zdanitelné, a to i při krátkém prodeji za určitých podmínek.
Zákon o odpuštění dluhů z hypotéky z roku 2007 je federální zákon. Osvobozuje osobní bydlení až do určité maximální výše daně. To není kalifornský zákon. Po léta se zákony státu Kalifornie odrážejí federálním zákonem. Zda zákon Kalifornie osvobodí prodávající od státních daní z příjmů za úlevu od hypotéky je odpovědí nejlépe zodpovězeno daňovým účetním. To je také proto, že i když je prodávající diskvalifikován, mohou existovat další výjimky.
Navíc hypotéční dopisy vydané v roce 2013 vydávají prodejci 1 až 4 jednotek v Kalifornii z daní na federální i státní úrovni.
Pokud si přejete právní a daňové poradenství pro krátkodobý prodej v Kalifornii, obraťte se na autorizovanou a kvalifikovanou osobu, která vám poskytne tuto radu. Realitní agenti nemohou poskytovat právní a daňové poradenství.