Jak fungují hypotéky
Hypotéka je smlouva, která umožňuje dlužníkovi použít nemovitost jako zajištění k zajištění úvěru.
Ve většině případů se tento termín vztahuje k úvěru na bydlení: Když si půjčíte k nákupu domu, podepíšete smlouvu, která říká, že váš věřitel má právo učinit opatření, pokud nevykonáte požadované platby na úvěr. A co je nejdůležitější, banka může převzít majetek v uzavření trhu - nutí vás vyjít, aby mohli prodávat dům.
Výnosy z prodeje budou použity ke splacení veškerých dluhů, které stále na majetku máte.
Hypotéka je smlouva:
Pojmy "hypotéka" a "úvěr na bydlení" jsou často používány zaměnitelně. Technicky je hypotékou dohoda, která umožňuje váš úvěr na bydlení - nikoliv samotný úvěr. U transakcí s nemovitostmi musí být dohody písemně a hypotéka je dokladem, který (mimo jiné) dává svému věřiteli právo zabránit tomu, aby váš dům byl uzavřen.
Hypotéky umožňují nákup
Nemovitost je drahá. Většina lidí nemá dostatek hotovosti v úsporách, aby si koupila domov, a tak dělají zálohu ve výši 20 procent a půjčují si zbytek. To stále zanechává potřebu stovek tisíc dolarů na mnoha trzích. Banky jsou ochotny vám poskytnout tolik peněz, pokud mají způsob, jak snížit riziko.
Bezpečnější pro banky: Banky se chrání tím, že vyžadují, abyste používali majetek, který kupujete jako zajištění . Chcete-li tak učinit, "slíbit" nemovitost jako záruku a tento slib je vaší "hypotékou". V pečlivě vytisknuté smlouvě získá banka povolení k založení zástavního práva ve vašem domě , aby mohla v případě potřeby uzavřít.
Více cenově dostupných úvěrů:
Dlužníci také získávají určitý užitek z tohoto uspořádání. Pomáhá úvěru snížit riziko, dlužník platí nižší úrokovou sazbu. Hypotéky jsou často využívány spotřebiteli (jednotlivci a rodiny), ale podniky a další organizace mohou také koupit nemovitosti s hypotékou.
Typy hypoték
Existuje několik různých typů hypoték a porozumění terminologii vám pomůže vybrat správnou půjčku pro vaši situaci (a vyhnout se nesprávné cestě).
Opět, pokud chcete být držitelem, mluvíme o různých druzích půjček - nikoliv o různých typech hypoték (protože hypotéka je prostě ta část, která tvrdí, že mohou zabránit, pokud přestanete platit).
Fixace hypotéky jsou nejjednodušší druh úvěru. Přesně stejnou platbu provedete po celou dobu trvání úvěru (pokud neplatíte více, než je požadováno, což vám pomůže rychleji se zbavit dluhů). Fixované sazby hypoték obvykle trvají 30 nebo 15 let, ačkoli jiné pojmy nejsou neslýchané. Matematika z těchto půjček je docela jednoduchá: Vzhledem k výši úvěru, úrokové sazbě a počtu let k splacení úvěru, váš věřitel vypočítá fixní měsíční platbu.
Úvěry s fixní sazbou jsou tak jednoduché, že si můžete vypočítat hypotéky a výplatní proces sami ( tabulky a online šablony usnadňují). Tyto výpočty jsou cenné cvičení, které vám pomůže srovnávat věřitele a rozhodnout, který úvěr použít. Možná vás překvapí, jak dlouhodobější půjčka vede k vyšším úrokovým nákladům po dobu trvání vašeho úvěru - což činí dům dražším, než je třeba.
Nastavitelné sazby hypotéky jsou podobné standardním úvěrům, ale úroková sazba se v budoucnu může změnit.
Pokud k tomu dojde, vaše měsíční platba se také změní - pro lepší nebo horší (pokud úrokové sazby narůstají, vaše platba se zvýší, ale pokud klesnou sazby, můžete vidět nižší požadované měsíční platby).
Sazby se zpravidla mění po několika letech a existují určité limity, pokud jde o to, jakou míru se může pohybovat. Tyto půjčky mohou být riskantní, protože nevíte, jaká bude vaše měsíční platba za 10 let (nebo pokud si ji budete moci dovolit).
Druhá hypotéka , známá také jako úvěry na bydlení, není určena k nákupu domu - jsou to půjčky za nemovitosti, které již vlastníte. Chcete-li tak učinit, přidejte další hypotéku (pokud se váš dům vyplácí, do domu vložíte novou hypotéku). Váš druhý hypoteční věřitel je typicky "na druhé pozici", což znamená, že jsou vypláceny pouze tehdy, pokud zbývají peníze po zaplacení prvního držitele hypotéky. Druhá hypotéka se někdy používá k zaplacení domácího vylepšení a vyššího vzdělání. Ve finanční krizi byly tyto půjčky notoricky používány k "vypořádání" vašeho vlastního kapitálu .
Reverzní hypotéky poskytují příjmy majitelům domů (obecně ve věku nad 62 let), kteří mají ve svých domácnostech významný kapitál. Důchodci někdy používají reverzní hypotéku k doplnění příjmu nebo k získání jednorázových částek hotovosti z domů, které už dávno vyplatili. S reverzní hypotékou nezaplatíte věřitele - věřitel vám zaplatí - ale tyto půjčky nejsou vždy tak dobré, jako to zní .
Úvěry pouze z úroků vám umožňují zaplatit každý měsíc pouze úrokové náklady na vaši půjčku. V důsledku toho budete mít menší měsíční platbu (protože nevyplácíte žádné zůstatek z úvěru). Nevýhodou je, že nezaplatíte dluh a nevytváříte kapitál ve svém domě a jednou budete muset splácet dluh. Tyto půjčky mohou mít smysl v určitých krátkodobých situacích, ale nejsou to nejlepší řešení pro většinu majitelů domů, kteří doufají, že budují bohatství.
Balónové půjčky vyžadují, abyste si výpůjčku zcela vyplatili s velkou "balónovou" platbou . Místo toho, abyste udělali stejnou platbu za 15 nebo 30 let, budete muset udělat velkou platbu, abyste odstranili dluh (například po pěti až sedmi letech).
Tyto půjčky pracují pro dočasné financování, ale je riskantní předpokládat, že budete mít přístup k potřebným finančním prostředkům, když je splatná balónová platba.
Refinancování půjček vám umožní vyměnit jednu hypotéku za druhou, pokud zjistíte, že byste měli lepší nabídku. Když refinancujete hypotéku, získáte novou hypotéku, která vyplácí starou půjčku. Tento proces může být nákladný kvůli uzavíracím nákladům, ale může se dlouhodobě vyplácet, pokud dostanete správná čísla . Úvěry nemusí být stejné. Můžete například získat půjčku s pevnou úrokovou sazbou, abyste mohli splácet hypotéku s nastavitelnou sazbou.
Jak získat domácí půjčku
Chcete-li si půjčit peníze, musíte požádat o půjčku. Úvěry na bydlení vyžadují mnohem více dokumentů než jiné typy úvěrů (jako jsou půjčky na auto nebo osobní půjčky), takže buďte připraveni na dlouhý proces.
Úvěry a příjmy:
Stejně jako u většiny úvěrů, váš kredit a příjem jsou hlavními faktory, které určují, zda budete schváleni. Než požádáte o úvěr na bydlení, zkontrolujte svůj kredit a zjistěte, zda existují nějaké problémy, které by mohly způsobit problémy (a opravte je, pokud se jedná pouze o chyby). Pozdní platby, rozsudky a další problémy mohou mít za následek to, že vaše žádost bude odepřena - nebo dostanete vyšší úrokovou sazbu, což znamená, že budete platit více za dobu trvání vašeho úvěru.
Dokumentace a poměry:
Poskytovatelé úvěru jsou povinni ověřit, že máte dostatek příjmu na splacení všech půjček, které schvalují. V důsledku toho budete muset poskytnout důkaz o příjmech (získáte formulář W-2, vaše poslední daňové přiznání a další dokumenty užitečné, abyste je mohli předložit věřiteli).
Poměr dluhu k příjmu:
Poskytovatelé půjček se podívají na vaše existující dluhy, aby se ujistili, že máte dostatečný příjem na splacení všech vašich půjček - včetně nového, o který žádáte. Za tímto účelem vypočítají poměr dluhu k výdělku , který jim říká, kolik z vašeho měsíčního příjmu je zjedeno měsíčními platbami.
Poměr úvěru k hodnotě:
I když je možné koupit s velmi málo dolů, vaše šance na získání schválených jsou lepší, když si udělat velkou zálohu. Poskytovatelé úvěru vypočítají poměr úvěru k hodnotě , který ukazuje, kolik si půjčujete ve srovnání s kolik stojí nemovitost. Čím méně si půjčíte, tím nižší je riziko pro svého věřitele (protože mohou rychle prodávat nemovitost a získat zpět všechny své peníze).
Předběžné schválení:
Nejlepší je vědět, kolik si můžete půjčit dlouho předtím, než začnete nakupovat domy (nebo půjčky). Jeden způsob, jak to udělat, je dostat předem schválené věřitelem. Jedná se o předběžný proces, kdy věřitelé hodnotí vaše kreditní informace a váš příjem. S těmito informacemi vám mohou poskytnout maximální částku půjčky, kterou pravděpodobně schválí. To nutně neznamená, že jste schváleni - zejména pro určitou nemovitost - ale jsou užitečné informace a písemný souhlas vám může pomoci posílit nabídku. Jakmile jste na základě smlouvy, věřitelé se podrobněji podívají na vše a vydávají oficiální souhlas (nebo odmítnutí).
Kolik si půjčit:
Věřitelé vám vždy říkají, kolik si půjčíte, ale nehovoří o tom, kolik byste měli "půjčit". Odpovědnost spočívá na tom, abyste rozhodli, kolik chcete utrácet na dům, jaký druh úvěru použijete a jak velký zálohu chcete provést (ovlivňuje váš úvěr k hodnotovému poměru ). Všechny tyto faktory určují, kolik zaplatíte každý měsíc a kolik úroků zaplatíte za dobu trvání úvěru (menší půjčky vedou k menším měsíčním platbám a nižším úrokům). Je riskantní si půjčit maximální částku, která je k dispozici, zvláště pokud preferujete nějaký "polštář" ve vašem měsíčním rozpočtu.
Kde půjčit
Úvěry na bydlení jsou k dispozici z několika různých zdrojů. Získejte nabídky od nejméně tří různých věřitelů a vyberte ten, který vám nejlépe vyhovuje.
Hypoteční makléři nabízejí úvěry od mnoha poskytovatelů úvěrů. Mají přístup k půjčkám od několika bank a dalších zdrojů financování a pomohou vám vybrat si půjčku na základě úrokové míry a dalších funkcí. Hypoteční makléři mohou účtovat poplatek za založení, který zaplatíte, nebo by je mohli zaplatit věřitel (nebo kombinace obou). Pokud neznáte žádné makléře hypoték, požádejte o doporučení svého realitního agenta nebo jiných lidí, kterým důvěřujete.
Banky a družstevní záložny nabízejí úvěry zákazníkům. Peníze na kontrolních a spořicích účtech musí být investovány a půjčování těchto peněz je jedním ze způsobů, jak tyto peníze investovat . Tyto instituce rovněž vydělávají z původních poplatků, úroků a dalších závěrečných nákladů.
On-line věřitelé mohou financovat půjčky sami (např. Pomocí investorských peněz), nebo mohou fungovat jako hypoteční makléři. Tyto služby jsou pohodlné, protože můžete pracovat prakticky vše, a často můžete získat citace více či méně okamžitě.
Každý věřitel by vám měl poskytnout odhad úvěru , který vám pomůže srovnávat náklady na půjčky od různých věřitelů. Přečtěte si pečlivě tyto dokumenty a položte otázky, dokud nerozumíte všemu, co vidíte. CFPB vysvětluje několik částí odhadu úvěru, které vám pomohou porozumět funkcí vašeho úvěru.
Úvěrové programy
Může být možné získat pomoc s vaší půjčkou pomocí úvěrových programů od vládních a místních organizací. Tyto programy usnadňují získání schválení a někteří nabízejí kreativní pobídky k tomu, aby zpřístupnily a přitahovaly domácnosti. Kromě nákupu domu je možné, že budete moci tyto programy refinancovat (i když dlužíte víc než váš dům stojí za to ).
Programy vládních půjček patří mezi nejvýraznější. Ve většině případů poskytuje soukromý věřitel (jako banka) finanční prostředky a federální vláda slibuje splacení půjčky, pokud tak neučiníte. Existuje celá řada programů a některé z nejoblíbenějších programů jsou uvedeny níže.
Úvěry FHA:
Úvěry pojištěné Federální správou bydlení (FHA) jsou populární pro nájemce, kteří chtějí udělat malou zálohu. Je možné zakoupit si s minimem 3,5 procenta a je pro ně poměrně snadné se kvalifikovat (například pokud nemáte dokonalý kredit). Další informace o půjčkách FHA .
VA úvěry:
Veteráni, Servicemembers a způsobilí manželé mohou koupit dům s půjčkou garantovanou Ministerstvem záležitostí veteránů (VA). Tyto půjčky vám umožňují půjčit si bez požadavku na pojištění hypotéky a v žádném případě žádné zálohy. Můžete si půjčit s méně než dokonalým úvěrem, náklady na uzavření jsou omezené a úvěr může být předpokládaný (umožňující někomu jinému převzít platby, pokud jsou způsobilí).
Prvotřídní Homebuyer programy usnadňují vlastní první domov , ale přicházejí s připojenými strunami. Často vyvinuté místními vládami a neziskovými organizacemi mohou tyto programy pomoci se zálohami, schvalováním, úrokovými sazbami a dalšími. Jsou však těžké najít (a nárokovat se na), a mohou omezit, kolik můžete využít, když prodáváte svůj domov.
4 způsoby, jak ušetřit peníze
Úvěry na bydlení jsou drahé, takže úspora dokonce jen málo (v procentech) může vést k úsporám stovek nebo tisíc dolarů.
1. Obchod kolem
Opět je důležité, abyste dostali alespoň tři citace od různých poskytovatelů úvěrů - nejlépe od různých druhů věřitelů (makléř hypoték, věřitel online a vaše místní družstevní záložna). Každý má různé ceny a hodně se naučíte.
2. Sledujte kurz
Čím větší (a delší) váš úvěr, tím více vaší sazby záleží. Zaplatíte úroky z vaší úvěrové bilance rok co rok a tyto úrokové náklady mohou činit desítky tisíc dolarů. Někdy má smysl platit více vpřed - dokonce i nákup "bodů" na vaší půjčce - pokud můžete zamknout v nízké sazbě na dlouhou dobu.
3. Věnujte pozornost hypotečnímu pojištění
Pokud snížíte méně než 20 procent, pravděpodobně budete muset platit hypoteční pojištění. Toto pojištění není ve váš prospěch - chrání věřitele v případě, že přestanete provádět platby a nemůžete získat finanční prostředky - takže je nejlepší vyhnout se tomuto výdaju. Vyhodnoťte alternativní způsoby, jak přijít s 20 procent a zjistit, jak odstranit pojištění hypotéky co nejdříve. S některými půjčkami, jako jsou úvěry FHA, se skutečně nemůžete zbavit těchto nákladů, pokud refinancujete.
4. Spravujte závěrečné náklady
Když získáte úvěr na bydlení, budete muset zaplatit mnoho výdajů. K dispozici jsou poplatky za přihlášku, poplatky za vyzkoušení kreditu, počáteční poplatky, náklady na ohodnocení a další. Někteří věřitelé účtovat vyšší a nižší náklady, ale vždy skončíte platit tak či onak. Buďte opatrní při úvěrech "bez uzávěrky", pokud si nejste jisti, že budete v domácnosti jen krátkou dobu.