Jak změnit názvy úvěru
Je možné převést hypotéku, ale není to vždy snadné. Níže uvedené podrobnosti pokryjeme, ale stručný souhrn možností obsahuje:
- Přeneste hypotéku, která se předpokládá, a požádejte svého věřitele, aby provedl změnu.
- Refinance úvěru pouze v názvu nového vlastníka .
- Převedete-li situace nespouštějí klauzuli o "splatnosti z prodeje" úvěru.
Předpokládané hypotéky
Pokud je půjčka "předpokládaná", máte štěstí: to znamená, že můžete hypotéku přenést na někoho jiného. V úvěrové smlouvě neexistuje žádný jazyk, který by vám zabránil v dokončení převodu. Dokonce i předpokládané hypotéky mohou být obtížné přenést.
Ve většině případů musí "nový" dlužník získat nárok na půjčku. Poskytovatel úvěru se podívá na úvěrové skóre dlužníka a poměr dluhu k příjmu, aby zhodnotil schopnost dlužníka splatit úvěr. Proces je v podstatě stejný, jako kdyby si dlužník požádal o zcela novou půjčku (ale samozřejmě dlužník může převzít stávající úvěr na částečný úvazek). Poskytovatelé úvěru schválili původní žádost o úvěr založenou na úvěru a příjmech původního žadatele a nechtějí nechat někoho mimo háček, pokud nemají náhradního dlužníka, který je stejně pravděpodobné, že splatí.
Chcete-li dokončit převod předpokládané půjčky, požádejte o změnu s věřitelem. Budete muset dokončit žádosti, ověřit příjmy a majetek a zaplatit během procesu mírný poplatek.
Převedení vlastnictví: Vypnutí jména na úvěru ovlivňuje pouze úvěr. Je možné, že budete muset změnit, kdo vlastní nemovitost, tím, že přenesete nadpis, použijete prohlášení o zrušení nároku nebo provedete další kroky, které jsou ve vaší situaci vyžadovány.
Těžko k sehnání?
Bohužel předpokládané hypotéky nejsou široce dostupné. Vaše nejlepší sázka může být, pokud máte půjčku FHA nebo půjčku VA . Ostatní obvyklé hypotéky jsou zřídka předpokládané. Místo toho věřitelé používají klauzuli o splacení, což znamená, že půjčka musí být vyplacena, když převedete vlastnictví domova.
Refinancování
Pokud není úvěr předvídatelný a nemůžete najít výjimku z doložky o splatnosti z prodeje, refinancování úvěru může být tou nejlepší volbou. Podobně jako předpoklad bude nový dlužník potřebovat dostatečný příjem a úvěr, aby získal nárok na úvěr.
"Nový" majitel domu se bude jednoduše ucházet o novou půjčku individuálně a půjčku použije ke splacení stávajícího hypotečního úvěru. Možná budete muset spolupracovat se svými věřiteli, abyste získali zástavní právo (pokud nový dlužník a nový věřitel nesouhlasí s nimi), abyste mohli dům používat jako záruku , ale je to dobrý a čistý způsob, jak tuto práci udělat. Některá zástavní práva se běžně přenášejí z jednoho vlastníka na druhého (například pokud byly vylepšeny prostředky PACE ).
Kvůli prodeji
Zájemci obvykle nemají prospěch tím, že vám umožňují převést hypotéku. Kupující by se dostali dopředu tím, že dostanou "vyspělý" úvěr, přičemž předčasné splácení úroků z cesty (a oni by mohli dostat nižší úrokovou sazbu).
Prodejci by mohli prodávat svůj dům snadněji - možná za vyšší cenu - kvůli těmto výhodám. Ale věřitelé ztrácejí, takže nemají touhu schválit převody.
Podmínka splatnosti z prodeje je částí smlouvy o půjčce, která uvádí, že půjčka musí být vyplacena, když se nemovitost prodá (úvěr je "zrychlen").
Výjimky z pravidla: V některých případech můžete úvěr přesto převést - a to i s klauzule o splatném prodeji. Převody mezi členy rodiny jsou často povoleny a váš věřitel může být vždy mnohem štědřejší než ta, kterou vaše smlouva o půjčce říká (je to možnost, kterou mohou vykonávat, a nejsou povinni tak učinit - ale nedostanete své naděje) . Jediným způsobem, jak vědět jistě, je požádat svého věřitele a prověřit vaši dohodu s místním advokátem. I když věřitelé tvrdí, že to není možné, může vám právník pomoci zjistit, zda vaše banka poskytuje přesné informace.
Garn-St. Germainův zákon brání věřitelům, aby za určitých okolností využili možnost zrychlení. Mezi nejběžnější situace patří:
- Když společný nájemník zemře a převody vlastnictví přežil společný nájemník
- Převod půjčky na příbuzného po úmrtí dlužníka
- Převod vlastnického práva na manžela či děti dlužníka
- Převody v důsledku rozvodu a dohod o rozluce
- Převede se do důvěry (nebo živého dluhu), v němž je dlužník příjemcem
Prohlédněte si úplný seznam výjimek a seznamte se s vaším právním zástupcem.
Neoficiální převody
Pokud nemůžete dostat žádost schválenou, můžete být v pokušení nastavit "neformální" dohodu. Například byste mohli prodat svůj dům, nechat stávající úvěr na místě a kupující vám uhradit hypotéku.
To je špatný nápad. Vaše hypoteční dohoda to pravděpodobně neumožňuje a dokonce se ocitnete v právním problému, podle toho, jak to jde. Navíc jste stále odpovědní za úvěr - i když už v domě bydlíte.
Co se může pokazit? Několik možností zahrnuje:
- Pokud kupující přestane platit, úvěr je v tvém jménu, takže je to stále váš problém (pozdní platby se objeví na vašich úvěrových zprávách a věřitelé přijdou za tebou ).
- Pokud je dům prodáván v uzavření trhu za méně než to stojí, mohl by být zodpovědný za všechny nedostatky .
Existují lepší způsoby, jak nabídnout prodávajícímu financování potenciálnímu kupci.
Vaše možnosti
Pokud nemůžete převést hypotéku, máte v závislosti na vaší situaci ještě možnosti. Opět platí, že smrt, rozvod a rodinné převody vám mohou poskytnout právo na převod, a to i v případě, že váš věřitel něco říká jinak.
Pokud čelíte uzavření trhu , některé vládní programy usnadňují řešení hypotéky - i když jste pod vodou nebo nezaměstnaní.
Pokud se rozvedete , požádejte svého advokáta o to, jak zvládnout všechny vaše dluhy a jak se chránit v případě, že váš bývalý manžel nevykonává platby.
Pokud majitel domu zemřel , místní právník vám může pomoci určit, co dělat dál.
Pokud převádíte aktiva na důvěru , obraťte se na svého právního zástupce, aby se ujistil, že nespustíte klauzuli o zrychlení.
Refinancování může být vaší poslední variantou, pokud není k dispozici žádný jiný přístup.