Hypoteční zájem je (někdy) odečitatelný
Pokud použijete peníze na "podstatné zlepšení" svého domova, může být stále k dispozici omezené snížení.
Pro daňové roky 2017 a dříve
Hypotéka vám může pomoci koupit si dům (nebo půjčit si na nemovitost, kterou již vlastníte) a může dokonce poskytnout i některé daňové výhody. Zájem, který zaplatíte, může být odečitatelný, ale nepočítejte, že půjčíte pouze na úspory na vašem 1040 - existují maxima a další omezení, která by mohla snížit nebo úplně eliminovat vaši schopnost odečíst úroky.
Tato stránka obsahuje obecné pokyny, ale daňové zákony jsou složité a neustále se mění. Ověřte si podrobnosti a mluvte s předkladatelem daně předtím, než uplatníte odpočet.
Odpočet úroků z hypotéky
IRS umožňuje odpočet úroků placených z úvěru zajištěného prvním nebo druhým domovem. To zahrnuje několik běžně používaných úvěrů:
- Nákup úvěrů (vaše primární hypotéku, když půjčíte peníze na koupi domu)
- Home equity úvěry (také známý jako druhá hypotéka), které poskytují paušální částku hotovosti
- Kreditní úvěry, které vám umožňují utrácet z úvěrové linky
Odpočet může potenciálně tyto půjčky snížit, a může přetěžovat určité strategie, jako je konsolidace dluhu (náhle se zaplatíte za daňový odpočet - ne jen za výdaje). Nicméně existují limity, kolik můžete odečíst, a kdy lze odpočítat.
Samozřejmě také využíváte váš domov jako záruku, když získáte druhou hypotéku, což znamená, že věřitel může v domě uzavřít, pokud platby neučiníte . Použití těchto peněz na cokoli kromě výdajů na bydlení znamená, že přidáváte riziko, pokud dříve neexistovalo.
První nebo druhý domov: srážka není určena pro investory, kteří vlastní desítky domů. Chcete-li se kvalifikovat, půjčka musí být v domě "první nebo druhé". Pokud si pronajmete nemovitost, sdílíte ji nebo ji použijete jako kancelář, může být vaše odpočet ovlivněn.
Kritéria půjčky: váš úvěr musí být zajištěn vaším domem. Zeptejte se podrobnosti na IRS, ale to obecně znamená, že váš věřitel má zástavu ve vašem domě a může vyloučit, pokud nezaplatíte. Kromě toho musíte splnit jedno z následujících kritérií:
- Dluh je dán od 13. října 1987 nebo dříve (známý jako dluh "grandfathered"), nebo
- Dluh byl použit k nákupu, budování nebo zlepšení vašeho domova a celková výše dluhu je nižší než 1 milion dolarů
- Dluh nebyl použit k nákupu, budování nebo zlepšení vašeho domova a celková výše dluhu je nižší než 100 000 dolarů
V některých situacích, jako například při podání manželství samostatně, jsou částky sníženy.
Žádná shams: IRS uvádí, že "Vy i věřitel musí mít v úmyslu splatit úvěr." To by eliminovalo všechny fantazie, kdy se pokusíte použít šamovou transakci, která ušetříte daně.
Například nemůžete "půjčit" od člena rodiny, odečíst zájem a zapomenout na půjčku - úvěr musí fungovat jako skutečná transakce nezávislého tržního hospodářství.
Stavební úvěry: pokud stavíte dům, toto snížení by mohlo pomoci snížit náklady na stavební úvěr . Služba IRS umožňuje zacházet s domem ve výstavbě jako s kvalifikovaným domovem po dobu až 24 měsíců, pokud splníte některá kritéria.
Omezení
Výše dolaru: jak je uvedeno výše, úrok z tuzemského kapitálového úvěru není neomezený. Limit je vyšší u peněz použitých k nákupu, výstavbě nebo zlepšení vašeho domova. Pro většinu lidí to funguje dobře. Pokud však použijete peníze za jiným účelem (jako je vyšší vzdělání, konsolidace dluhů nebo něco jiného), máte omezen dluh ve výši 100 000 USD. Všimněte si, že maxima se vztahují k velikosti úvěru - nikoliv ke výši úroků, které platíte každý rok.
Alternativní minimální daň (AMT): pokud jste předmětem AMT, mohou se zobrazit další omezení. Obecně platí, že odpočet je mnohem užitečnější, pokud používáte peníze k nákupu, budování nebo vylepšení vašeho domova.
Částečné odpočty: snížení úroků z hypoték je k dispozici pouze tehdy, pokud je uvedeno v položce, a mnoho lidí si neodepisuje položky. Obvykle je nejlepší, abyste získali největší odpočet - pokud je vaše standardní odpočet vyšší, než byste získali z položky, vaše náklady na úroky z hypoték by nemusely nabízet žádné daňové výhody. Pokud si nejste jisti, zda jste uvedli položky, zkontrolujte, zda jste předložili plán A. Chcete-li dostat nad standardní odpočet, možná budete potřebovat značný úvěr nebo jiné výdaje, které vám pomohou (například vysoké zdravotní náklady, například).
Srážka není úvěrem: někteří lidé si zaměňují daňové odpočty daňovými dobropisy. Odpočet pomáhá snížit výši příjmu použitého k výpočtu splatných daní. Úvěr je snížení dolaru za dolar v tom, co dlužíte. Odpočítání nepřímo sníží váš daňový účet, ale není tak silný jako daňový kredit.
Kolik můžete uplatnit?
Pokud jste si půjčili proti vlastnímu kapitálu ve svém domě a chcete vědět, kolik úroků jste zaplatili, požádejte svého věřitele. Měli byste obdržet formulář 1098 s podrobnostmi o úroku za rok.
Udělej si domácí úkol
Nesprávné uplatnění nároku na odpočet je problematické: může to vést k daňovým sankcím a úrokům z IRS. Ověřte všechny podrobnosti o své situaci (a současných daňových zákonů) čtením publikace IRS 936. Pamatujte si, že daňové zákony jsou komplikované a od vydání tohoto článku se věci mohly změnit. Mluvte s daňovým zpracovatelem, který je obeznámen s podrobnostmi o vaší půjčce, abyste se vyhnuli jakýmkoli problémům.
Poznámka: Opět platí, že tento odpočet není zpravidla k dispozici po daňovém roce 2017. Tento článek je pouze pro historickou referenci.