Jak zjistit, zda byste měli refinancovat hypotéku
Vy jste se však před několika lety zavázali k hypotéce s pevnou úrokovou sazbou , takže platíte 6 procent, zatímco dítě sousedů platí 3,25 procent. Měli byste refinancovat?
Za prvé, zázemí pro ty z vás, kteří nejsou v oblasti slovní zásoby obeznámeni: "refinancování" hypotéky znamená, že získáte novou hypotéku.
Opakovaně financujete - financujete ji znovu s upraveným platebním plánem.
Výhody refinancování
Mnoho lidí s refinančními fixními sazbami je motivováno příležitostí snížit nižší úrokovou sazbu.
Malé rozdíly v úrokové sazbě mají velký rozdíl. Porovnejte dvě 30leté hypotéky ve výši 240 000 USD. Jedna nese 4.00procentní úrokovou sazbu a druhá má 4,25% úrokovou sazbu.
To nevypadá jako velký rozdíl, že? Je to jen čtvrtina procenta, ne? Kolik by to mohlo znamenat rozdíl?
Malé množství se skládá z obrovských částek. Po uplynutí 30 let držitel 4,25 procentní sazby za celou dobu trvání úvěru zaplatí přibližně 10 000 dolarů, ve srovnání s držitelem hypotéky ve výši 4,00 procent.
Je zřejmé, že největším přínosem pro refinancování je možnost snížit úrokovou sazbu a holí tisíce z celkové výpůjčky.
Nevýhody refinancování
Ale každá růže má svůj trn: refinancování znovu zahájí vaše hypoteční hodiny, čímž se vrátíte zpět na druhou.
"Co to znamená?"
Zde je návod, jak fungují hypotéky: Když provedete platbu, část procentní částky této platby jde na váš zájem. Zbývající částka směřuje k původnímu úvěru.
Čím více se vaše platba vztahuje na vaši jistinu, tím lépe. Vyplacení základního zůstatku umožňuje rychlejší splacení úvěru. (To je důvod, proč byste se měli ujistit, že na vašeho příkazce platí jakákoli další hypotéka ).
Když spustíte novou hypotéku, většina platby se vztahuje na úroky. Pouze malý prameník jde směrem k vaší hlavní osobě. Na konci prvního roku splátek hypoték uvidíte, že jste sotva dosáhli zbytku vaší hlavní bilance.
Čím více budete postupovat v rámci své hypotéky, tím více placení se bude vztahovat na vašeho příkazce. Ve vašem 25. roce 30-leté hypotéky budou téměř všechny vaše platby uplatněny vůči vašemu příkazci.
"To je fascinující, opravdu." "Ale jak se to vztahuje na refinancování?"
Když refinancujete hypotéku, vrátíte hodiny zpět na první. Většina plateb se bude vztahovat na úroky, nikoli na jistiny.
Pokud jste ještě v prvních letech své hypotéky, není to velký problém. Pokud však máte další hypotéku, měli byste spustit tabulku, abyste zjistili, zda nižší úroková sazba ospravedlňuje převíjení hodin zpět.
Úspora peněz na úroky včasné půjčky
Řekněme, že Joe má hypotéku ve výši 100 000 dolarů za 6%.
Jeho měsíční platba činí 599 USD. Na konci roku 1 zaplatil Joe za hypotéku 7188 dolarů. Pouze $ 1 299 z toho zaplatil základní zůstatek. Zbytek byl zaujatý zájmem.
Jen jeden rok do své 30leté hypotéky , Joe zjistí, že může získat nový úvěr na 5 procent. Joe refinancuje, uzavírá starou hypotéku a znovu začíná hodiny. Zaplatí za 1.000 dolarů za uzavření nákladů za svůj nový úvěr.
Ve výši 6% by Joe zaplatil za splácení úvěru 109.871 dolarů (zaplatil za jeho dům 100.000 dolarů celkem 209.871 dolarů). Tím, že refinancuje, Joe "ztratí" částku 5 889 dolarů, kterou zaplatil za první rok svého úvěru. Ouch.
Ale stojí za to. Přechodem na pětiprocentní hypotéku Joe nyní zaplatí pouze úroky ve výši 95 483 dolarů na dobu trvání úvěru, spíše než 109 871 dolarů. Jinými slovy, jeho pohyb mu ušetří 14.387 dolarů.
Placení většího úroku splacením později v úvěru
Předpokládejme však, že Joe byl v roce 15 svého 30letého hypotéky, když objevil příležitost refinancovat. Nechce nový 30letý závazek, a proto refinancuje do 15leté hypotéky . Co se stalo?
Navzdory poklesu úrokové sazby na 5% a urychlení plateb prostřednictvím 15leté hypotéky, Joe ve skutečnosti platí více úroků refinancováním než v původním scénáři. Jinými slovy, refinancování je pro Joe hroznou dohodou, protože je příliš daleko do hypotéky.
Sečteno a podtrženo
Nepředpokládejme, že refinancování je vždy dobrý nebo špatný nápad. Zapojte úrokovou sazbu, podmínky půjčky a náklady na uzavření do tabulky nebo online kalkulačky refinancování, abyste vypočítali, zda potenciální nabídka, kterou jste nabízena, má smysl ve vaší konkrétní situaci.
Jako obecné pravidlo platí, že pokud jste během prvních několika let placení hypotékou a můžete snížit úrokovou sazbu o 0,75 procenta nebo více, měli byste ji zvážit. Čím dříve ve vaší hypotéce refinancujete, tím lépe.