Význam kvalifikovaného zprostředkovatele
C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group
Snažit se najít kvalifikovaného zprostředkovatele není snadný výkon. Začátečník, úspěšná výměna 1031 není projekt typu do-it-yourself. Chcete-li realizovat výhody odkladu daně, musíte dodržovat pravidla IRS. Můžete také potřebovat středního člověka, nazývaného Kvalifikovaný zprostředkovatel (QI), někdy známý jako Schránka nebo Facilitátor.
Kdo může sloužit jako váš kvalifikovaný zprostředkovatel?
Nemůžete prodávat nemovitost, přímo koupit jiný a očekávat odložení daně z kapitálových výnosů bez QI. Sekce IRS 1031 specifikuje, že ani vaši rodiče, ani vaše dítě, ani váš sourozenec nemohou být vaši prostřední osobou. Zakazuje každému, kdo je považován za vašeho "agenta", jako je váš advokát, makléř, CPA nebo realitní agent, aby sloužil jako QI, pokud tato osoba během posledních dvou let nereprezentovala.
Přehled odpovědnosti kvalifikovaného zprostředkovatele na burze 1031
Kvalifikovaný zprostředkovatel je nezbytný pro dokončení úspěšné výměny 1031. Z technického hlediska prodá vaši nemovitost ve vašem zastoupení, koupí nový náhradní majetek a poté vám převede listinu. Je odpovědností QI držet výnosy, připravit právní dokumenty a pokusit se zajistit, aby transakce byla dokončena v rámci směrnic IRS.
Chcete-li zachovat výhody odkladu daně a dokončit úspěšnou burzu 1031, vy (prodávající nebo výměník) musíte uzavřít písemnou dohodu s kvalifikovaným zprostředkovatelem před uzavřením prodeje vašeho stávajícího majetku, známého jako zbylý majetek.
Služby kvalifikovaných zprostředkovatelů
Následuje podrobné vysvětlení toho, co kvalifikovaný zprostředkovatel dělá za vás během burzy v roce 1031.
- Koordinuje s vámi (prodávajícím nebo výměníkem) a jakýmkoli poradcem o struktuře burzy 1031.
- Připravuje dokumentaci týkající se majetku, který byl vzdaný, a majetku, který byl nahrazen.
- Poskytuje instrukce a příslušné dokumenty společnosti, která se zajímají o výměnu.
- Vytváří transakci v rámci dohody mezi vámi (prodávajícím nebo výměníkem) a Kvalifikovaným zprostředkovatelem, převede nemovitost, kterou prodáváte QI, která pak předá nemovitost novému kupujícímu.
- Přebírá kontrolu nad finančními prostředky z prodeje zbylého majetku a obvykle tyto prostředky ukládá na samostatný a pojištěný účet.
- Neumožňuje vám, prodávajícímu, přijmout konstruktivní příjem finančních prostředků z prodeje.
- Získá finanční prostředky z prodeje upsaného majetku během 45denní identifikační doby.
- Přijme a uchovává písemné informace o možných vlastnostech nahrazení.
- Když byla vybrána výhradní nemovitost, převede vaše prostředky na nákup a vyplácí je na titul nebo na escrowovou firmu za účelem nákupu.
- Získá náhradní majetek ve jménu QI a poté s vámi převede titul (prodávající nebo výměník) podle listiny.
- Předloží úplné účtování burzy 1031 za vaše záznamy.
- Předloží vám 1099 (prodávajícímu nebo výměníku) a IRS za všechny výnosy z placeného růstu (úroky získané).
Pravidla IRS vedla k rozvoji nových firem zabývajících se 1031 burzami, z nichž mnohé jsou přidružené k titulním společnostem. Než si najmete profesionálního kvalifikovaného zprostředkovatele, požádejte o odkazy a ujistěte se, že jednotlivec má chyby a opomenutí plus věrnostní pojištění, které vás ochrání před podvodem nebo nedbalostí.
Snadný způsob, jak najít kvalifikovaného zprostředkovatele, je požádat místního důvěrníka o doporučení. Podřízené důstojníci po celou dobu se zabývají kvalifikovanými zprostředkovateli.
Slovo od autora:
Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru. Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely.
Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování. Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní dodatečné daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.
Upravená Elizabeth Weintraub, Expert nákupu domů
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.