Definice vlastností podobného typu se během let změnila
Zadejte rozpis odložené daně 1031. K mnoha daňovým poplatníkům to je jako padající peníze z oblohy.
1031 Výměny odkládají daně
Výměna 1031 byla uvedena jako nejsilnější nástroj pro budování bohatství, který je stále k dispozici daňovým poplatníkům. To je hlavní část strategie úspěchu nesčetných finančních průvodců a realitních guruů. Vezme-li si název z oddílu 1031 Interního daňového rejstříku, výměna s odloženou daňovou povinností umožňuje daňovému poplatníkovi prodat příjem, investici nebo podnikatelský majetek a nahradit ho obdobným majetkem.
Kapitálové zisky z prodeje této nemovitosti jsou odloženy nebo odloženy, pokud jsou pečlivě dodržována pravidla IRS. Je to moudrá daňová a investiční strategie, stejně jako nástroj plánování majetku. Teoreticky by investor mohl i nadále odkládat kapitálové zisky z investice do nemovitosti až do smrti , což by se jim mohlo potenciálně vyhnout.
1984 legislativa změnila některé aspekty
V raných dnech "podobných výměn" byl termín pojmenován doslova a často představoval potíže.
Například pokud byste vlastnili třípatrovou cihlovou bytovou budovu, kterou jste chtěli prodávat prostřednictvím burzy 1031, musel byste najít další třípatrovou cihlovou bytovou budovu, jejíž majitel chtěl vyměnit. Pak jste se setkali se dvěma a výměna proběhla.
V minulosti na výměně nebyly žádné časové omezení.
IRS požadoval přísnější kontrolu procesu, který vyústil v kongres v roce 1984 oddíl 1031 (a). Tato legislativa omezila odložené výměny, dále definovala majetek "podobného druhu" a stanovila harmonogram pro dokončení výměny.
Kvalifikační
Nemovitý majetek držený pro obchodní účely nebo pro investici je způsobilý pro burzu 1031. Osobní bydliště nesplňuje podmínky a obecně také nemovitost typu fix-and-flip nesplňuje podmínky, protože spadá do kategorie majetku drženého k prodeji. Dovolená nebo druhé domovy, které nejsou drženy jako nájemné, nesplňují podmínky pro léčbu 1031; nicméně existuje test využití podle § 280 daňového zákoníku, který se může vztahovat na tyto vlastnosti. V tomto případě by měl být konzultován daňový expert.
Pozemky, které se vyvíjejí, a majetek zakoupený k dalšímu prodeji nesplňují podmínky pro odloženou daňovou úpravu. Zásoby, dluhopisy, dluhopisy, majetek inventáře a prospěšný zájem o partnerství se nepovažují za "podobný" majetek za účelem výměny.
Aby se transakce dnes kvalifikovala jako burza 1031, musí mít formu "výměny" spíše než jen prodej jednoho majetku s následným nákupem jiného. Za prvé, prodaný majetek a nově vyměněný majetek musí být drženy jak pro investiční účely, tak pro výrobní účely v obchodě nebo v podnikání.
Musí být "rád-druhu" vlastnosti.
Následující typy swapů na nemovitosti splňují požadavek na kvalifikovanou výměnu majetku "podobného druhu":
- Kancelář výměnou za nákupní centrum
- Obchodní centrum výměnou za pozemky
- Pozemek výměnou za průmyslovou budovu
- Bytový dům výměnou za průmyslovou budovu
- Jeden rodinný pronájem výměnou za společné nájemníky (TIC)
Dnes si můžete vyměnit tehlovou bytovou jednotku za surovou půdu, skladiště nebo malou kancelářskou budovu. Existují však přísná časová omezení, která musí být splněna, nebo 1031 Exchange nebude povolen a daňové důsledky budou uloženy.
Před rokem 1984 se uskutečnily prakticky všechny výměny současně s uzavřením a převodem prodaného majetku (Resinquished Property) a nákupem nové nemovitosti (Náhradní nemovitost).
Kromě problémů, které se objevily při hledání vhodného majetku, došlo k potížím při současném převodu titulů i finančních prostředků. Ne tak dnes.
Zpožděná výměna 1031 vylučuje problémy před rokem 1984, ale nyní jsou stanoveny přísnější termíny. Taxpayer, který chce dokončit výměnu, seznamuje a prodává majetek obvyklým způsobem. Když kupující postupuje kupředu a kupní smlouva je uzavřena, prodávající uzavře smlouvu o výměně s kvalifikovaným zprostředkovatelem, který se stane náhradním prodejcem. Smlouva o výměně obchodů obvykle požaduje, aby byla prodávajícímu přidělena smluvní strana. Ukončení se koná a prodejce se nemůže dotýkat peněz, zprostředkovatel obdrží výtěžek prodávajícího.
Výměny omezení časového omezení
V tomto okamžiku začíná první časové omezení, 45denní pravidlo pro identifikaci. Daňový poplatník musí buď uzavřít nebo písemně identifikovat potenciální Náhradní nemovitost do 45 dnů od uzavření a převodu původního majetku. Časové období není obchodovatelné, zahrnuje víkendy a svátky a IRS nebude dělat výjimky. Pokud překročíte časovou lhůtu, může být celá vaše výměna diskvalifikována a daně jistě budou následovat.
Typy vlastností nahrazení identifikovat:
- Tři vlastnosti bez ohledu na jejich tržní hodnotu.
- Jakýkoliv počet vlastností, pokud jejich celková tržní hodnota na konci identifikačního období nepřekročí 200% celkové tržní hodnoty nemovitosti, která byla opuštěna, ke dni převodu.
- Pokud je pravidlo o třech vlastnostech a pravidlo o 200% překročeno, výměna se nezdaří, pokud daňový poplatník nakoupí 95% celkové tržní hodnoty všech identifikovaných vlastností.
Co je Boot?
Realisticky většina investorů sleduje pravidlo tří vlastností, aby mohli dokončit due diligence a vybrali ten, který nejlépe funguje pro ty, kteří se uzavřou. Cílem je obecně obchodovat, aby se předešlo přenosu "bootů" a udržet výměnu bez daně.
"Boot" je peněžní nebo reálná tržní hodnota jakéhokoli dalšího majetku, který daňoví poplatník obdrží prostřednictvím burzy. Peníze zahrnují všechny peněžní ekvivalenty, dluhy, závazky, které jsou předmětem výměny. Je to vlastnost, která není podobná druhu, a pravidla, kterými se řídí během výměny, jsou složité. Stačí, když říkáte, že bez odborných rad by mohlo být "boot" způsobeno daněmi.
Podle 180denního pravidla
Jakmile je vybrána výhradní vlastnost, má daňový poplatník 180 dní ode dne, kdy byla vlastnost Resinquished převedena na kupujícího, aby se uzavřela s novým Náhradním majetkem. Pokud však datum splatnosti daňového přiznání investora s jakýmkoli prodloužením pro daňový rok, v němž bylo pozastavenému majetku prodáno, je dřívější než období 180 dnů, musí být výměna dokončena k tomuto dřívějšímu datu. Nezapomeňte, že část tohoto období již byla použita během identifikačního období. Neexistují žádná rozšíření a žádná výjimka z tohoto pravidla, takže je vhodné naplánovat uzavření před termínem.
Vzhledem k tomu, že zákon vyžaduje, aby se daňový poplatník nedotýkal výtěžku z první transakce, získal Kvalifikovaný zprostředkovatel Náhradní majetek od prodávajícího při jeho uzavření a po dokončení transakce a převede ho daňovému poplatníkovi.
Nejsou pro investory Do-It-Yourself
Jedná se o základní popis toho, jak funguje úspěšná burza 1031. V závislosti na situaci daňového poplatníka, druhu majetku, který se vzdal a charakteristiky Náhradního majetku, mohou být zahrnuty i další aspekty burzy. Jeho dokončení může být složité a odborníci by měli být vždy konzultováni. To není žádný úkol pro investora "dělej sami".
Využívání pravomocí burzy 1031 k budování a zachování bohatství a majetku, vytváření peněžních toků z investic, restrukturalizace, diverzifikace a konsolidace nemovitostí je právem každého majitele investičního majetku ve Spojených státech. Americkí daňoví poplatníci by nikdy neměli platit daně z kapitálových zisků z prodeje svého investičního majetku, pokud mají v úmyslu reinvestovat tyto výnosy do více investic do nemovitostí. Cenné papíry nabízené prostřednictvím Pacific West Securities, Inc. Člen FINRA / SIPC.
Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru. Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely. Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování. Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.
C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.