Základy, které představují 1031 odloženou daňovou výměnu
Mnoho investorů se zeptalo, co přesně je výměna 1031 , jaké jsou pokyny a časové lhůty a můžete legálně odložit daň z kapitálových výnosů? Myslel jsem, že by bylo prospěšné odpovědět na některé z vašich nejčastějších otázek v tomto článku.
Co je to výměna §1031?
Výměna §031 je transakce, při níž je daňovník oprávněn vyměňovat si jeden investiční majetek za jiný tím, že odloží daňový důsledek prodeje.
Transakce je schválena podle §1031 předpisu IRS.
Kodex IRS ve skutečnosti zní: "Zisk nebo ztráta se neuznává při výměně majetku drženého k výrobnímu použití v obchodě nebo podnikání nebo za investici, pokud je takový majetek vyměňován výlučně za majetek podobného druhu, který má být držen buď pro produktivní použití v obchodě nebo podnikání nebo pro investice. "
Požadavky na Exchange 1031
- Časové lhůty pro výměnu 1031
Investor (nebo výměník) musí dodržovat přísné 45- / 180denní pokyny pro výměnu. Jakmile výměník prodá svůj majetek (opuštěný majetek), má 45 dní k identifikaci majetku nebo nemovitostí stejné nebo vyšší. Po identifikaci má výměník 180 dní ode dne, kdy prodal svůj majetek, aby získal identifikovaný majetek (nebo 135 dní od konce 45denního období).
- Vlastnictví podobného typu na burze 1031
Investor musí získat "podobný" majetek. To znamená, že musí existovat jiné způsobilé formy nemovitosti. Například výměník mohl prodávat duplex a koupit komerční nemovitost, nebo mohl prodat kus pozemku a koupit bytový dům. Vlastnost musí být jen "jako druhu".
- Výměna nemovitostí držených pro investice
Prodávaný majetek (opuštěný majetek) a nově pořízený majetek (výměna vlastnictví) musí být drženy pro investiční nebo obchodní účely. Proto nemůžete prodat své hlavní bydliště a koupit si investiční nemovitost, ani byste nemohli prodat a investovat do nemovitostí a koupit primární bydlení.
- Rovný nebo vyšší dluh a kapitál na burze 1031
Pokud výměník prodá nemovitost za 1 milion dolarů, ve kterém bylo 500 000 dolarů vlastním jměním a dluh 500 000 dolarů, pak musí výměník koupit nemovitost ve výši 1 milionu dolarů nebo více. Dále musí výměník využívat veškerý kapitál a nahradit celý dluh, aby odložil 100% daně z kapitálových výnosů.
Výměník může přidat další výtěžek k novému nákupu, pokud si přeje a výměník může přijmout dodatečné dluhy, pokud to bude požadováno. Pokud výměník nechce využívat veškeré tržby z prodeje, může provést částečnou výměnu a zaplatit daný zisk z kapitálových výnosů z tohoto rozdílu. Toto je označováno jako "zavádění".
- Konstruktivní příjem a kvalifikovaný zprostředkovatel pro burzu 1031
Výměník nesmí obdržet hotovost z prodeje. Toto je známé jako "konstruktivní příjem" a vyvolá zdanitelnou událost z těchto peněz. Podle ustanovení IRS safe harbor musí výměník používat kvalifikovaného zprostředkovatele nebo QI k usnadnění transakce 1031.
QI je nezávislá třetí osoba (nikoliv váš advokát, agent, makléř nebo CPA), která vlastní výnosy z prodeje a kupuje náhradní nemovitost ve vašem zastoupení. V dnešním prostředí je nesmírně důležité spojit se s renomovanými, pojištěnými a pojištěnými zprostředkovateli.
- 1031 Směnné riziko
Stejně jako u jakékoli investice do nemovitostí existují rizika spojená s Delaware Statutory Trusts a / nebo nájemníky ve společném vlastnictví. V tomto fóru nelze vyřešit všechny relevantní rizikové faktory. Rizikové faktory jsou uvedeny v Memorandum o soukromém umístění pro každou nabídku. Investoři by měli důkladně porozumět všem rizikovým faktorům a přediskutovat je s finančním zástupcem předtím, než investují do Delaware Statutory Trust nebo do nájemníků na společné burze.
Jeden z problémů, s nimiž jsem se setkal při zastupování prodejců, kteří dostávají nabídky od investora 1031, je, že nevíme, zda plánují uzavření úschovy. Mohou jmenovat 3 různé vlastnosti nebo psát nabídky na spoustu různých domů, jen aby viděli, co je přijato. Poté, co mají spoustu přijatých nabídek, si zvolí ten, který chtějí koupit, což znamená zrušení ostatních.
Právníci říkají, že tento druh praktik porušuje smluvní podmínky dobré víry, ale neznemožňuje to, aby se to dělo. Zeptejte se agenta, pokud je to jediná nabídka.
Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru. Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely. Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování. Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je makléř-společník v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.