Jak dělat nájemníky v běžných 1031 burzách

Nájemníci v obyčejném prostředí umožňují diverzifikaci

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

Jste unaveni z těchto telefonních hovorů o půlnoci údržby a vyčerpaný z houkání s nájemníky? Možná jste frustrovaní, protože jste pronásledovali nájemné a opraváři? Možná byste opravdu chtěli prodat svůj pronájem nebo malý bytový dům, ale obáváte se daňových důsledků. Ve skutečnosti jste si možná přemýšleli o koupi nového nákupního centra, ale určitě nemůžete koupi koupit zaplacením hotovosti a ve skutečnosti jste nikdy ve skutečnosti ani nezaplatili za dům .

Pokud to zní jako ty, tady je dobrá zpráva. Využitím 1031 nájemníků v společné burze můžete prodat ten nájem nebo bytový dům, vyhýbat se dani z kapitálových výnosů a stále si nechat peníze pracovat pro vás. Společní nájemci, známý jako TIC, jsou jedním z nejlepších způsobů, jak se investor může podílet na vlastnictví jednoho nebo více vysoce kvalitních nemovitostí, při zachování bohatství a předcházení bolestem hlavy v oblasti správy nemovitostí.

Nájemníci ve společné výměně 1031 umožňují diverzifikaci

Řekněme například, že prodáváte čtyřčlennou, kterou vlastníte již 15 let a máte vlastní kapitál ve výši 400 000 USD. V závislosti na výši dluhu, který stále používáte, by se kupní cena vaší nové investice mohla pohybovat kolem jednoho milionu dolarů. Zatímco to je spousta peněz, stále nemůžete získat nárok na nákup opravdu špičkového majetku sám. Pokud se ale rozhodnete investovat do TIC, 400 000 dolarů akcií by mohlo koupit milion dolarů za nemovitost ve výši 30 000 000 USD.

A nájemci v běžném 1031 Exchange umožňuje diverzifikaci několika různých vlastností v různých zeměpisných oblastech. Můžete investovat do skladu nebo skladovacích jednotek, špičkového hotelu nebo kancelářského komplexu, nemocnice nebo zařízení s asistovaným životem nebo bytového domu v hodnotě milionů.

Tato diverzifikace může snížit riziko vašeho investičního portfolia a může potenciálně zvýšit jeho hodnotu.

Požádejte důvěryhodného investičního poradce a ne osobu, která vám prodává investici.

TIP: Předtím, než investujete do 1031 nájemníků ve společné burze, ujistěte se, že důvěryhodný advokát přezkoumá papírování a provede vaši due diligence. To zahrnuje případné prošetření subjektu, který tento cenný papír prodává, včetně zajištění řádné licence na účetní jednotku. Existuje spousta podvodníků, bohatý rychlý seminář podvodníci, pracující na tomto konci podnikání.

Pravidla IRS pro nájemníky na společné burze 1031

Pravidla IRS pro burzu 1031 musí být pečlivě dodržována, aby se odložily kapitálové zisky a odpisy . Zmizelí majetek musel být držen pro investice nebo použit v obchodě nebo podnikání majitele.

Pět obecných požadavků na potenciálně úspěšnou burzu TIC 1031 je:

1. 100% z výtěžku z prodeje musí být reinvestováno a hodnota komerčního Náhradního majetku musí být rovna nebo větší, než je Resinquished Property.
2. Kvalifikovaný zprostředkovatel se stává určeným prodávajícím a drží veškeré výnosy z prodeje převzetí majetku.

1. Existuje 45denní identifikační období, během něhož musí být písemně identifikovány alespoň tři "obdobné" substituční vlastnosti.
2. Pravidlo 200% specifikuje, že lze určit libovolný počet vlastností nahrazení, ale jejich souhrnná hodnota nesmí překročit 200% hodnoty Relainquished Property.
3. Pokud se nepoužije pravidlo o třech vlastnostech a o 200% pravidlo, souhrnná tržní hodnota komerčních nemovitostí, které mají být získány na burze, musí obsahovat nejméně 95% celkové tržní hodnoty všech identifikovaných vlastností.

Upravil Elizabeth Weintraub. V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

Jakmile je vyměnitelná vlastnost vybrána, má investor 180 dnů ode dne převedení nemovitosti zpětného převedení na kupujícího, aby uzavřel nový majetek. Pokud je datum splatnosti daňového přiznání investora s jakýmkoli prodloužením pro daňový rok, v němž bylo pozastavenému majetku prodáno, dřívější než 180denní období, musí být k tomuto datu dokončena výměna 1031 .

Investoři by si také měli vzít na vědomí, že část této 180denní lhůty již mohla být použita během 45denní identifikační doby. Neexistují žádná rozšíření ani žádná výjimka z pravidlo 45 dnů, která zahrnuje víkendy a svátky. Pokud je časový limit překročena, může být celá výměna diskvalifikována a budou následovat sankce a daně.

Pokud investor nakupuje zlomkový podíl na více než jednom majetku, doporučuje se ujistit se, že plánované termíny jsou před uplynutím lhůty.

Nájemci ve společné burze cenných papírů a pojištění titulu

Jako majitel v TIC obdržíte samostatnou listinu jako společného nájemce a pojistnou smlouvu, která zajistí vaše procento podílu na nemovitosti. Máte stejné práva jako každý jiný majitel.

Potenciál peněžního toku a zhodnocení od nájemníků na společném 1031 Exchange

Existuje potenciál příjmů v poměru k vašemu zlomkovému vlastnictví, který by mohl být potenciálně větší než peněžní tok, který jste získali z vašich minulých investic.

Peněžní tok může být kompenzován odpisem vašeho základu v novém nákupu.

Podílíte se také na pro-rata zhodnocení majetku, pokud vůbec nějaké, pokud se nakonec prodá. TIC je považován za cenný nástroj plánování majetku, protože vaši dědicové by měli dostat zesílenou základnu při vašem zániku.

Upravil Elizabeth Weintraub. V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

Během poloviny 90. let 20. století investoři požádali IRS o četné žádosti o předběžné rozhodnutí o tom, zda je nerozdělený (částečný) nájemník ve společném zájmu o nemovitosti entitou způsobilou k odkladu daně podle § 1031.

V reakci na ně v říjnu 2000 vydal IRS Revenue Procedure 2000-46. Tento postup vyjádřil obavy, že někteří nájemníci v běžných vztazích mohou být považováni za partnerství pro federální daňové účely, a proto nejsou způsobilé k úvaze 1031.

IRS jasně uvedla, že již nebude vydávat žádné předběžné rozhodnutí. Toto rozhodnutí bylo zrušeno v březnu roku 2002, následované příjmovým řádem 2002-22.

Známý jako "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 uvádí 15 bodů, které by IRS přezkoumala, když "zvažuje žádost o rozhodnutí, že nerozdělený částečný zájem o pronájem nemovitostí není zájem podnikatelský subjekt ", což znamená, že partnerství, které by nebylo způsobilé, mohlo ohrozit výměnu z auditu a daňových důsledků.

Získání předběžného rozhodnutí bude však stále téměř nemožné. Většina informací potřebných k přezkumu IRS není k dispozici, dokud není sponzor připraven získat nemovitost, uzavřít úvěr a společně prodat zájmy obyvatelům. Z tohoto důvodu důvod, proč většina sponzorských orgánů vydává daňové stanovisko, které se nachází v memorandu o soukromém umístění.

Pokyny pro postup příjmů pro nájemníky ve společných 1031 burzách

Proc. stanovily jasné pokyny pro strukturu, financování a správu nájemníků ve společném vlastnictví. Umožňuje 2 až 35 spoluvlastníků, i když sponzoři a věřitelé mohou stanovit nižší limity pro některé nemovitosti, které jsou obvykle mezi 10 a 25 investory.

Manžel a manželka jsou někdy považováni za jednu entitu (v závislosti na státním právu) a žádný ze spoluvlastníků nemá právo podávat daňové přiznání jako partnerství. Každý spolumajitel má právo prodat nebo rozdělit své částečné vlastnictví, ale pouze poté, co je nabídl k prodeji ostatním. Existuje poměrné sdílení zisku a také dluh (hypotéka).

S těmito jasnějšími pokyny začal průmysl TIC vážně a přitahoval větší počet nových sponzorů, makléřů / dealerů a registrovaných zástupců na trhu. Od devadesátých let minulého století došlo k obrovskému zájmu o nájemníky ve společných 1031 burzách. Růst vlastního kapitálu se v letech 2002 až 2004 rozrostl o 550% v TIC. Celková hodnota investic TIC, která byla uzavřena v roce 2007, se odhaduje na více než 8,5 miliardy dolarů. Někteří říkají, že toto číslo je dokonce ještě vyšší - dosahuje 10 miliard dolarů (když zahrnuje pákový efekt).

Nájemci v společných nabídkách akreditovaným investorům

Převážná většina nabídek TIC je poskytována pouze "akreditovaným investorům", což znamená, že musí být splněna určitá finanční kritéria.

1. Jediní investoři (nebo v kombinaci s manželem) musí mít čistou hodnotu vyšší než 1 milion USD.
2. Roční příjem 200 000 dolarů za poslední 2 roky s očekáváním, že to bude pokračovat.

1. Společný příjem s manželem za 300 000 dolarů za poslední 2 roky s očekáváním, že se nezmění.
2. Subjekt, jako je LLC, partnerství nebo společnost, musí mít majetek alespoň 5 milionů dolarů, nebo pokud je majetek nižší než 5 milionů dolarů, musí být každý investor akreditován jako jednotlivec.

Upravil Elizabeth Weintraub. V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

Investor může získat cennou pomoc při hledání Náhradního majetku od jedné z mnoha společností, které se specializují na nakládání s 1031 burzami a nájemníky ve společných 1031 burzách. Tito odborníci na TIC mají přístup k velkému počtu investičních nemovitostí a často dokončili různé úrovně hloubkové kontroly, včetně srovnání cen, zveřejnění, čistého příjmu, zpráv o volných pracovních místech apod.

Obvykle sponzorské firmy utrácely obrovské množství peněz, které strukturovaly tyto nabídky nemovitostí, aby zajistily, že splňují požadavky IRS na burzu TIC 1031. Někdy sponzor spojuje nemovitost s kupní smlouvou a poté připravuje nabídku, často nazývanou Memorandum o soukromém umístění (PPM), které je následně prodáváno prostřednictvím makléřů. Několik sponzorů zavírá nemovitost před uvedením na trh, ale to může být dražší kvůli nákladům na převedení.

Vyhodnocení registrovaného investičního zástupce

• Vyberte registrovaného investičního zástupce, který se specializuje na investice do TIC. To je třeba provést před prodejem svého investičního majetku.
• Vyhodnoťte některé možné náhradní vlastnosti. Jak to děláte se svým registrovaným investičním zástupcem, měli byste se podívat na sponzory každé nabídky. Jaké jsou jejich výsledky? Je infrastruktura jejich podnikatelské organizace přiměřená? Jsou jejich ředitelé, zaměstnanci a management kvalifikováni?

• Ujistěte se, že váš investiční zástupce má licenci řady 7 nebo řady 22 spolu s licencí Series 63 nebo Series 66. Měl by mít také zkušenosti s komerčními nemovitostmi a mít prokázané zkušenosti s úspěšnými výměnami TIC.

Otázky k žádosti o sponzorské společnosti

• Je program sponzorů dobře strukturovaný a spravedlivý vůči investorům?

• Je tato nabídka opatrně, legálně a mechanicky spojena se správným zveřejněním?
• Jsou cíle uvedené v dokumentech splněny?
• Jsou rizika spojená s investicí jasně uvedena?
• Je program s aktivy nastaven s vysokou pravděpodobností dosažení cílů?
• Jsou plánované cíle přiměřené s ohledem na skutečnosti?
• Jaké záruky a rezervy jsou zavedeny?

A nájemníci ve společné výměně 1031 umožňuje investorovi mnoho možností při hledání náhradních vlastností.

Nejčastěji se vyžaduje kapitálová investice v hodnotě alespoň 100 000 USD, ale každá nabídka nemovitostí bude mít minimální hodnotu, která byla určena vydělením celkového vlastního kapitálu možným počtem zájmů TIC.

Každá nabídka PPM by měla být vyhodnocována, analyzována a porovnávána s jinými nabídkami. Měly by být prozkoumány minulé, současné a budoucí očekávané výdaje, finanční informace o nájemci, lokalizační a environmentální záležitosti a měla by být zahrnuta studie oblasti nemovitostí na trhu s nemovitostmi.

Upravil Elizabeth Weintraub. V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

Některé společnosti, které zpracovávají TIC, dokončily hloubkovou péči o různé možné investiční vlastnosti. Za tímto účelem registrovaní investoři dokončují povinnou péči v rámci své společnosti, obvykle prostřednictvím svého oddělení due diligence; zatímco ostatní hledají externí služby "due diligence consultants" a advokáti.

Typy nájemníků v běžných burzách 1031

1031 Nájemci ve společných burzách mohou být strukturováni různými způsoby a tyto příležitosti často přicházejí do balíku s řízením a financováním.

V některých případech je nabízena půjčka , která nepředpokládá nápravu , což brání tomu, aby věřitel půjčil za ostatní jmění dlužníka v případě selhání. Úvěrová záruka v úvěru je omezena na hodnotu nemovitosti.

Někteří věřitelé však nedávno začali vyžadovat, aby odpovědný subjekt podepsal odpovědnost v případě, že by nájemné získané z nemovitosti nebylo použito k splacení úvěru, ale místo toho bylo odvedeno na opravu apod. Jiní věřitelé stanovili, že TIC a, někdy každý jednotlivý kupující, musí garantovat věřiteli proti jakýmkoli budoucím environmentálním problémům. Investoři jsou naléhavě vyzýváni, aby pečlivě zkoumali dokumenty o půjčce a PPM, aby se vyhnuli možnému závazku, který přesahuje jejich původní investice.

Při provádění due diligence na programech TIC by investoři měli pečlivě porovnávat strukturu a shodu s 15 Rev. Proc. pokyny. Transakce, která se podstatně odchyluje, by mohla vést k tomu, že IRS ji nepovolí, čímž investorům budou vystaveny budoucí daňové důsledky.

Nabídky jsou strukturovány s dokladem podepsaným každým majitelem, který poskytuje zadavateli pravomoc zvládat každodenní správu nemovitosti. Může existovat hlavní nájemní smlouva nebo smlouva o správě, která obsahuje odchylky ve způsobu, jakým jsou nájemné a získané prostředky rozptýleny spoluvlastníkům TIC.

Nabídky mohou také obsahovat nájemníky ve společné dohodě, která popisuje vztah mezi jednotlivým investorem a dalšími spoluvlastníky TIC. TIC může být rovněž strukturován jako subjekt zvláštního účelu (SPE), kde nejsou jako majitelé uvedeni žádné osoby. V rámci SPE nakupuje a vlastní jednu společnost s ručením omezeným. Tato struktura poskytuje další vrstvu odpovědnosti za spoluvlastníky a věřitele. Obvykle sponzor TIC nenese odpovědnost za řízení investice a musí být zaměstnán samostatný management.

Jsou nájemci ve společných burzách cenných papírů nebo nemovitostí?

Většina sponzorů považuje investice do TIC za cenné papíry, protože splňují definici zajištění buď ve státě, kde je majetek, nebo v různých státech, kde má Sponzor v úmyslu nabídnout k prodeji. To znamená, že pouze obchodníci s cennými papíry, kteří jsou držiteli licencí, mohou tyto investice uvádět na trh pod dohledem SEC . Veškeré zájmy TIC, včetně cenných papírů, které jsou cennými papíry, jsou však doručovány skutkem a většina států je klasifikuje jako nemovitost.

Otázka, zda je investice do nemovitosti jistotou, může být složitá a tato otázka způsobuje značné zděšení.

Zatímco nákup podílu TIC je realitní transakce na 1031 účelů, většina se prodává jako cenné papíry. Nicméně není divu, že někteří sponzoři i nadále prodávají zájmy TIC jako nemovitosti a neobchodují je jako cenné papíry.

Vzhledem k tomu, že realitní zprostředkovatelé se obvykle podílejí na prodeji nemovitosti, která se otevírá, marketingové nabídky TIC prostřednictvím těchto makléřů se zdají být logické, neboť jsou schopny identifikovat potenciální investory. Konflikt spočívá v pravidlech FINRA (Úřad pro regulaci finančního průmyslu) a Komise pro cenné papíry a burzu, která zakazují placení poplatku nebo provize každému, kdo nemá licenci na cenné papíry.

To účinně vylučuje zaplacení poplatků nebo provizí realitním makléřům. Je nešťastné, že tato pravidla, která mají chránit investory, nepodporují profesionály v oblasti nemovitostí, aby prezentovali výhody transakce TIC svým 1031 klientům na burze.

Poptávka po nájemci v běžných burzách 1031 je silná

Investor by si měl TIC považovat za nemovitost, která bude držena jako střednědobá až dlouhodobá investice. Pokud je důležitá likvidita, je třeba vzít v úvahu alternativní možnosti.

Poptávka po společnostech nájemníků v společných nemovitostech stále roste s každým rokem. Stačí říci, že naprostá rychlost trhu TIC a výměnný proces 1031 mohou být pro investory, kteří nejsou obeznámeni s TIC, skličující, ale příležitosti k úsporám zisků a daňových sazeb jsou obrovské.

Cenné papíry nabízené prostřednictvím jakékoli společnosti zabývající se cennými papíry by vám měly nabídnout podobné prohlášení, které následuje, na které se nemůžeme spolehnout:

Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru. Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely. Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování. Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.

Upravil Elizabeth Weintraub. V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.