Některé výdaje mohou zvýšit vaše náklady a snížit kapitálové zisky
To znamená, že váš zisk může být víc než vyloučení nebo majetek, který byste nemuseli splňovat. To vás může nechat zajímat, co-li-li-výdaje spojené s prodejem jsou daňově odpočitatelné.
Vaše daňová základna a daň z kapitálových zisků
Můžete zahrnout nejrůznější prodejní náklady na základě nákladů vašeho domova. Váš nákladový základ je to, co se odečte od prodejní ceny, abyste zjistili, kolik zisků - nebo v některých případech ztrátě - jste si uvědomili.
Přidání nákladů zvyšuje vaši nákladovou základnu a vyšší nákladový základ snižuje váš kapitálový zisk. Máte-li méně zisku, pravděpodobně budete spadat do limitu vyloučení a pokud váš zisk není vyloučen, budete platit daně za méně. Je to dobrá dohoda po celou dobu.
Můžete odečíst veškeré přiměřené a obvyklé výdaje za prodej domu, včetně všech poplatků, které zaplatíte při uzavření, a případných zlepšení, která prodlouží životnost nemovitosti.
Většina nákladů spojených s přípravou nemovitosti k prodeji a prodeji může být považována za odpočet. Úsek Upravené základy publikace IRS publikace 523 nabízí kompletní seznam možných úprav, které můžete provést podle vašich nákladů, a to přidáním těchto nákladů.
Uchovávejte všechny své příjmy, abyste nic nepřehlédli.
Vyloučení domácího prodeje z daně z kapitálových zisků
Většina lidí se nemusí obávat placení daně z kapitálových zisků, když prodávají své domy, protože manželské páry mohou vyloučit zisk až 500 000 dolarů a jediní poplatníci mohou vyloučit až 250 000 dolarů.
Samozřejmě, stejně jako u většiny věcí souvisejících s daními, existují některá kvalifikační pravidla.
Oba manželé - nebo jeden daňový poplatník, pokud není ženatý - museli žít v domě nejméně dva z posledních pěti let předcházejících prodeji. Vlastnictví musíte vlastnit alespoň dva z těchto pěti let. Údaje IRS toto činí vaše hlavní bydliště.
Pokud jste ženatý a podáte společný návrat, pouze jeden z vás musí předat test vlastnictví.
Nemusíte vlastnit domov a žít v něm současně. Možná jste na chvíli žili v domácnosti jako nájemce, než si ji koupíte. Ani v době, kdy ji prodáváte, nemusíte žít. Vaše dvouleté období pobytu může nastat kdykoli, pokud je to v rámci tohoto pětiletého období.
Máte-li spoluvlastníka - například jste si koupili majetek s někým jiným, na koho nejste ženatý - každý z vás může vyloučit 250 000 dolarů.
Jeden poslední úlovek: Ty - nebo vy nebo váš manžel nebo spolumajitel - nemusíte v průběhu dvou let bezprostředně před prodejem domu žádat o vyloučení ze zisku z prodeje jiného domu.
Co je zdaněno jako dlouhodobý zisk?
Jakýkoli zisk, který si uvědomíte ohledně výše vyloučení, bude zdaněn jako dlouhodobý kapitálový zisk, pokud byste vlastnili dům více než rok.
Sazba daně z dlouhodobých kapitálových zisků je buď 0%, 15%, nebo 20% v závislosti na tom, do jaké daňové pásmo spadáte.
Většina daňových poplatníků platí daň z kapitálových zisků za 15procentní sazbu, takže můžete chtít vyčlenit 15% svého zdanitelného zisku pro IRS, pokud nemáte nárok na vyloučení, pokud váš zisk je vyšší než vyloučení.
Vliv státních daní
Zkontrolujte také výši daně z kapitálových výnosů ve vašem státě. Veškeré státní daně, které musíte zaplatit při prodeji domu, nezničí váš kapitálový zisk, ale můžete je alespoň zahrnout spolu s dalšími daněmi ze státního výdělku, které jste zaplatili na rozpisu A, pokud uvedete na vědomí vaše odpočty .
Váš odpočet je omezen na 10 000 USD, nicméně začíná v roce 2018 a tento strop se vztahuje na daně z příjmu placené vašemu státu i místním daním.
Můžete odečíst pouze 10 000 dolarů z celkové částky, když je přidáte dohromady.
Pokud vlastníte nemovitost méně než rok, je to krátkodobý kapitálový zisk a nebude se na ni vztahovat nárok na vyloučení, protože nesplňujete pravidla o trvalém pobytu nebo vlastnictví. Tento typ zisku je zdaněn obvyklými daňovými sazbami spolu s ostatními příjmy. Jinými slovy, budete účinně platit procentní podíl v jakékoliv daňové pásmo, ve které se nacházíte, poté, co jste vezli všechny dostupné daňové kredity a slevy.
Co o samostatném vlastnictví?
Co se stane s lednicí vašeho domova a všemi ostatními spotřebiči? Ty jsou považovány za oddělené od vašeho domu. Pokud je prodáváte samostatně, je velmi pravděpodobné, že učiníte tak za méně, než jste za ně zaplatili. Bohužel, pokud ztratíte - a pravděpodobně ano - tato ztráta není daňově odpočitatelná.
Stále můžete vydělat peníze tím, že je prodáte. Pokud jsou spotřebiče poměrně nové, měli byste být schopni vykopat doklad o jejich nákupních cenách. Pokud jsou spotřebiče starší, nemusí mít moc, ale můžete získat představu o spravedlivých tržních hodnotách procházením místních klasifikovaných reklam, eBay nebo craigslist pro podobné spotřebiče.
Samozřejmě, že výtěžek představuje i zdanitelný příjem, takže byste možná chtěl jen ušetřit nějaké zhoršení tím, že jste je začlenili do prodeje domu.