Platba úroků z hypotéky může snížit váš zdanitelný příjem
Tato pravidla pro uplatnění nároku na odpočet platí do roku 2017.
Tvrzení o hypoteční zájem domů
Musíte uvést podrobnosti o vašich srážkách na formuláři 1040, Schedule A, abyste si nárokovali úroky z hypotéky. To znamená, že se předem odečte standardní odpočet vašeho stavu při podání - je to jedna nebo druhá situace. Můžete si uvést položky, nebo si můžete nebo můžete nárokovat standardní odpočet, ale nemůžete udělat obě.
Rozvrh A zahrnuje také mnoho dalších odpočitatelných nákladů, avšak včetně daní z nemovitostí , nákladů na zdravotní péči a dobrovolných příspěvků. Někdy to vše připadá více než standardní srážka pro váš stav podání, takže stojí za to čas a úsilí k uvedení výdělků. V opačném případě ušetříte více daňových dolarů tím, že přeskočíte odpočet úroků z hypotéky domů a místo toho si uplatníte standardní odpočet.
Obvykle se doporučuje dokončit plán A a porovnat celkový počet vašich odměn podle položky na standardní odpočet, abyste zjistili, která metoda je pro vás nejvýhodnější.
Od roku 2017 je standardní odpočet 6,350 dolarů pro jednotlivé daňové poplatníky a pro daňové poplatníky, kteří podávají samostatné výkazy. Je to 12 700 dolarů pro osamělých daňových poplatníků, kteří podávají společně a 9 350 dolarů pro ty, kteří se kvalifikují jako vedoucí domácnosti.
Buďte si však vědomi, že zákon o snížení daní a pracovních míst zavádí změny standardního odpočtu, čímž se tyto počty dramaticky zvyšují.
Pravděpodobně bude pravděpodobnější, že celkově budete mít k dispozici dostatečné množství odpočtů, abyste překročili standardní odpočet, na který máte nárok, pokud nový daňový účet vstoupí v platnost v roce 2018.
Kvalifikace za odpočet úroků z hypotéky
Hypoteční zájem v současné době zahrnuje to, co platíte za úvěry na nákup domu, úvěry na bydlení a stavební úvěry. Verze Senátu zákona o snížení daní a pracovních míst by omezila odpočet pouze na dluh z akvizice a vyloučila by z toho, že nárok na tento odpočet by eliminoval úvěry na vlastním kapitálu.
Odpočet je také omezen na úroky, které jste zaplatili ve svém hlavním domě a / nebo v druhém domě. Úroky vyplácené na třetích nebo čtvrtých domech nejsou odpočitatelné.
Musíte také být legálně na háku za půjčku - dluh nemůže být v jménu někoho jiného, pokud není váš manžel a vy podáváte společný výnos. Musí to být dobrá půjčka v tom smyslu, že máte smluvní povinnost ji vrátit zpět. Konečně musí váš domov fungovat jako záruka půjčky a vaše hypoteční dokumenty musí jasně uvést toto.
Váš domov může být jedno rodinné obydlí, byt, mobilní dům, družstvo nebo dokonce loď - v podstatě jakýkoliv majetek, který má "zařízení na spaní, vaření a toalety", tvrdí Internal Revenue Service.
Určení, jak velký zájem jste zaplatili
Měli byste obdržet formulář 1098, výpis z hypotéky, od vašeho hypotečního věřitele na začátku nového daňového roku. Formulář hlásí celkový zájem, který jste zaplatili za předchozí rok. Formulář nemusíte připojit k daňovému přiznání, protože finanční instituce musí také zaslat kopii formuláře 1098 přímo IRS.
Ujistěte se, že odpočet úroků z hypoték, který si nárokujete na výkazu A, odpovídá částce uvedené na formuláři 1098. Částku, kterou můžete odečíst, může být nižší než celková částka, která se na formuláři objeví na základě určitých omezení. Uchovávejte formulář 1098 s kopií podaného daňového přiznání po dobu nejméně čtyř let.
Omezení dolaru na dluh z akvizice domů
Půjčky, které se používají k nákupu nebo výstavbě bydliště, se nazývají "domovní dluh". Termín odkazuje na jakoukoli půjčku, kterou podniknete za účelem získání, výstavby nebo podstatného zlepšení kvalifikovaného bydlení.
Nemůžete odečíst úroky z více než 1 milion dolarů z dluhu na domácí akvizici pro vaše hlavní bydliště a / nebo vaše sekundární bydliště od roku 2017. Verze zákona o snížení daní a pracovních míst v dané zemi by v roce 2018 snížila na 500 000 dolarů, pokud by prošla. Limit je také v současné době snížen na 500 000 dolarů, pokud jste ženatý a soubor samostatně .
Limit zůstává na 1 milion dolarů v roce 2017, nicméně použijeme toto číslo pro ilustrační účely. Řekněme, že si vypůjčil 800 000 dolarů proti vaší hlavní rezidenci a 400 000 dolarů proti vaší sekundární rezidenci. Obě úvěry byly použity výhradně k nabývání nemovitostí. Společně půjčky dosáhnou až 1,2 milionu dolarů, což přesahuje současnou hranici 1 milionu dolarů pro dluh z akvizice domů.
Nyní řekneme, že obě půjčky mají pevnou úrokovou sazbu ve výši 5 procent. Celkový úrok, který jste za tento rok zaplatil, činil 60 000 dolarů. Byli byste schopni uplatnit nárok na odpočet úroků z hypoték pouze za 50 000 dolarů, tedy úroky z prvního 1 milionu dolarů z dluhu z domova. Zbývajících 10 000 USD je výsledkem hodnoty úvěru, která překračuje limit 1 milion USD, takže ji nemůžete uplatnit.
Omezení vlastního dluhu
Dluh z vlastního kapitálu je úvěr, který si vyberete z jiného důvodu než získání, výstavbu nebo podstatné zlepšení kvalifikovaného bydlení. Může to být také půjčka, kterou podniknete s cílem zlepšit kvalifikované bydliště, ale přesahuje hranici zadlužení domů.
Nemůžete odečíst úroky z více než 100 000 dolarů z vlastního dluhu pro vaše hlavní bydliště a / nebo vaše sekundární bydliště. Tento limit se sníží na 50 000 USD, pokud jste ženatý, ale podáváte samostatně. Vaše odpočítávání úroků z vlastního kapitálu může být sníženo i pod tento limit ve výši 100 000 dolarů, pokud vaše zadlužení překročí tržní hodnotu vašeho domova.
Pro tento příklad řekněme, že jste požádali o půjčku ve výši 300 000 dolarů v kreditu domácího kapitálu. Částka, kterou jste si půjčili, nepřekročila spravedlivou tržní hodnotu vašeho domova, takže jste v pořádku. Použili jste 150 000 dolarů z peněz na přidání nového rodinného pokoje do vašeho bydliště a vy jste vynaložili zbývajících 150 000 dolarů na školní výuku vašeho syna.
Poloviční půjčka je považována za dluh z domova, protože byla použita k podstatnému zlepšení vašeho domova. Tato část by podléhala omezením dluhu v oblasti akvizice. Druhá polovina je považována za dluh z titulu vlastního kapitálu, protože nebyla použita k vylepšení vašeho domova. Budete moci odečíst úroky až do limitu 100 000 USD na tuto část. Takže za předpokladu, že jste zaplatili celkově 21 000 dolarů v zájmu, to by se rozpadlo takto:
- 10.500 dolarů: Plně odečitatelné dluhopisy domů na první polovinu úvěru
- 7 000 dolarů: Odpočetný dluh z vlastního kapitálu ve dvou třetinách části úvěru z vlastního kapitálu nebo 100 000 dolarů z této částky ve výši 150 000 dolarů
- $ 3,500: Dluh z vlastního kapitálu, který není odčitatelný, a představuje úrok vyplácený z částky dluhu z vlastního kapitálu, který přesáhl částku 100 000 USD
Také byste museli na IRS uvést 7 000 dolarů jako úpravu AMT na formuláři 6251. A nezapomínejte, že v senátové verzi nevyřízeného daňového dokladu může být v roce 2018 zcela vyloučeno odpočítávání za kapitálový dluh.
Společné hypotéky
Pokud společně držíte hypotéku s někým jiným, kdo není vaším manželem, máte právo odečíst pouze úroky, které jste osobně zaplatili bez ohledu na to, který z vás obdržel formulář 1098 od věřitele. Ale tady je tu nějaká mezera. Společní dlužníci, kteří provádějí platby konkrétně s cílem zabránit uzavření trhu, mohou odepsat zaplacený úrok i v případě, že by úrok měl být uhrazen někým jiným. Redaktoři deníku JK Lasser "Vaše daň z příjmů" podávají tento tip:
"Daňový soud povolil společnému dlužníkovi, aby odečetl zaplacení podílu jiného dlužníka na hypotečním úroku, pokud byla provedena platba, aby se zabránilo ztrátě majetku, a platba se provádí ze svých samostatných prostředků." (Strana 328)
Domácí stavební úvěry
Můžete odečíst úroky z hypoték, které byly použity k úhradě nákladů na výstavbu. Výtěžek musí být použit k získání pozemku a k výstavbě domu. Náklady, které vznikly během 24 měsíců před dokončením stavby, se počítají s omezením 1 milionu dolarů na dluh z domova.
Ale je tu chytit. Pokud odečtete úroky z úvěru na výstavbu po dobu dvou let a poté se rozhodnete prodat nemovitost, a ne posunout ji a použít ji jako své bydliště, možná budete muset znovu provést výnosy za roky, kdy jste odepsali úroky, abyste ji charakterizovali jako investiční zájem místo toho. To může omezit jeho odpočitatelnost. Jinými slovy, může IRS chtít nějaké peníze zpět.
Body zaplacené
Dávky vyplácené z akvizičního dluhu v primárních a sekundárních domech jsou plně odčitatelné v roce, ve kterém jsou vypláceny, ale body placené na refinancování musí být odepisovány po dobu trvání úvěru. Body na formulářích 1098 nejsou vždy hlášeny, ale můžete je nalézt na závěrku HUD-1.
Kdy hledat pomoc daňového odborníka
Vyčíslení odpočtu úroků z domácích hypoték je pro mnoho daňových poplatníků jednoduché. Doplňte zájem o vaše formuláře 1098 a zadejte celkovou částku v plánu A. Můžete použít list v publikaci 936 pro výpočet vašeho přípustného odpočtu a můžete zjistit úpravu AMT pro dluh domů ve vlastním kapitálu za použití uzamykacího listu pro úpravu úrokových sazeb domů v Pokynech k formuláři 6251 .
Možná budete chtít zkontrolovat u daňového odborníka, pokud jste v průběhu daňového roku koupili nebo prodali nemovitost. Ve skutečnosti by bylo smysluplné hledat radu daňového profesionála ještě předtím, než si koupíte nebo prodáváte nemovitost, pouze pokud se chcete dozvědět o daňových důsledcích svého rozhodnutí.
A samozřejmě budete chtít i nadále sledovat zprávy o aktualizacích na daňovém zákoníku, zda končí, a pokud ano, o jeho závěrečných ustanoveních.