Zapnutí vašeho domova do pronájmu může vést k daňové ztrátě
Julian Block, advokát
Většina lidí vám řekne, že ztráta domácích ztrát z prodeje osobních domů je nemožná nebo není povolena, ale byly by nesprávné. Obecně platí, že daňový zákon IRS zakazuje jakýkoli odpočet za ztrátu z prodeje hlavního bydliště. Oprávňuje však několik výjimek pro odepsání domácích ztrát v osobním bydlišti.
Například právo umožňuje odpočet ztráty z prodeje osobního bydliště, které bylo přeměněno na pronájem nemovitosti.
Ale omezuje výši odpisu. Žádný odpočet za jakýkoli pokles hodnoty dříve, než začnete pronájmu.
Výchozím bodem je upravený základ majetku (1) v době konverze nebo (2) spravedlivá tržní hodnota v době konverze, podle toho, která hodnota je nižší. Po určení nižší (1) nebo (2) zvýšíte tuto částku tak, aby odrážela zlepšení kapitálového pronájmu, které zvýší její hodnotu. Dále odečtete odpisy za období odpisů za odpisy. Co nakonec přijdete, je úprava nemovitosti v době prodeje. Při prodeji je horní hranicí pro odpočet ztrát částkou, kterou překračuje prodejní cena v okamžiku prodeje.
Na trhu s nealkoholickými nemovitostmi by mohl být upravený základ nemovitosti v době prodeje podstatně nižší než jeho původní náklady. Obecně platí, že základ vychází z původních nákladů, včetně jakéhokoli předpokládaného dluhu , jako je první nebo druhá hypotéka , plus výše nebo výše snížení.
Upravte výše, aby se zohlednily výdaje na určité náklady na vypořádání nebo uzavření spojené s nákupem, jako jsou právní poplatky a / nebo vylepšení. Úprava zisku z prodeje před 7. květnem 1997 směrem dolů, na který byla daň odložena. Všechna tato nastavení vaší původní ceny vedou k úpravě vašeho základu.
Příklad: V roce 2001 zakoupíte první osobní bydliště za 200 000 dolarů. V roce 2003 se stěhujete z domu a pronajmout si ho. V té době zjistíte, že jeho tržní hodnota činí 180 000 dolarů. Následně odeberete odpisy ve výši 20 000 dolarů a prodáte nemovitost za 150 000 dolarů.
Možná si myslíte, že vaše ztráta činí 50 000 dolarů - rozdíl mezi původními náklady ve výši 200 000 USD a prodejní cenou 150 000 USD. Avšak společnost IRS omezuje vaši ztrátu na pouhých 10 000 dolarů - částku, o kterou se vyrovnává cena 160 000 dolarů na okamžik prodeje (tržní hodnota ve výši 180 000 dolarů v době přepočtu minus odpisy období nájemného ve výši 20 000 dolarů) převyšuje prodej 150 000 dolarů cena.
Pokud doba nájemného trvá kratší než jeden rok, může IRS tvrdit, že ztráta by měla být zamítnuta z důvodu, že prodávajícího převedení bydliště na pronájem nemovitosti bylo pouze dočasné, ne trvalé. Jeho pokyny pro domácí prodejce varují, že "jste nezměnili svůj domov k pronájmu majetku, pokud dočasně pronajmout svůj starý domov před prodejem." Pokyny ohledně toho, co je dočasné a co je trvalé, nicméně nejsou posledním slovem. Odrážejí pouze oficiální postoj IRS k otázce a nejsou pro soudy závazné.
Podle pokynů také IRS nepovažuje osobní bydliště za převedenou na pronájem nemovitosti "pokud umístíte svůj dům u realitního agenta k pronájmu nebo prodeji a není pronajata." Překlad: Musíte skutečně pronajmout dům před tím, než budete moci snížit ztrátu. Toto omezení bylo potvrzeno soudy.
Pokud máte pochybnosti, vždy se obraťte na odborného daňového účetního nebo na CPA, než se domníváte, že došlo k ztrátě domova v osobním bydlišti. Také se obraťte na IRS, abyste se ujistili, že dodržujete nové daňové zákony, které se každým rokem mění. Daň z nemovitostí v některých státech, jako je Kalifornie, je nyní omezena na maximální odpočet ve výši 10 000 dolarů podle zákona o dani z roku 2018 společnosti Trump.
Julian Block je daňový expert z Larchmontu v New Yorku.
Upravená Elizabeth Weintraub, Expert nákupu domů.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.