Tato sleva na pronájem nemovitostí nemusí být tak jasná, jak se zdá
Realita vs. teorie
Teoreticky může být správný typ pronájmu nemovitostí dobrou investicí, zvláště když účtujete za schopnost, kterou umožňuje využívat s tím spojené daňové odpočty.
Klíčová výhoda je, samozřejmě, že můžete využít peníze někoho jiného, abyste zaplatili nemovitost a akumulovali majetek.
Ale realita vždy neodpovídá teorii. Předpokládejme například, že chcete zakoupit čtyřmístný. Shromažďujete všechny relevantní informace, věci jako kupní cena, záloha, podmínky financování, opravy peněz, které byste museli předem zaplatit, daně z nemovitostí, odhadované roční náklady na údržbu a očekávané nájemné. Pak přidáte očekávanou míru neobsazenosti a další výdaje, které by mohly vzniknout.
Vyrovnejte to s potenciálními daňovými odpočty, které by vám nemovitost poskytla. Spusťte čísla pomocí tabulkového procesoru, abyste viděli vliv jakéhokoli odpočtu daně z nemovitostí, kterou byste mohli využít. Tabulka by měla obsahovat vaši daňovou hranici a vaši schopnost využít jakékoli čisté ztráty z pronájmu k vyrovnání ostatních příjmů.
Nájem nemovitostí daňové odpočty Základy
Když vlastníte nemovitost na pronájem, můžete tento majetek odepisovat a to vytváří ztrátu z daňové perspektivy častěji, i když vaše výnosy z pronájmu pokrývají veškeré výdaje.
Tato ztráta se často označuje jako daňový odpočet daně z nemovitostí. To, zda můžete skutečně použít, závisí na tom, kolik jiných příjmů máte.
Pokud máte příliš málo zdanitelných příjmů, ztráta vám moc neprospěje. A pokud máte příliš mnoho zdanitelných příjmů - 150 000 dolarů nebo více, pokud jste od roku 2017 jediný, nemáte povoleno tuto ztrátu použít. Omezení se týkají toho, kolik ztráty můžete uplatnit, pokud váš upravený upravený hrubý příjem klesne mezi $ 100,000 a $ 150,000.
Tato čísla se vztahují na jedince a vedoucí domácích daňových poplatníků, stejně jako na osoby, které jsou manželé a podávají společně. Vyrežte je na polovinu, pokud jste ženatí a podáte samostatný návrat.
Pokud spadáte někde mezi tyto parametry, daňový odpočet vzniklý z vlastnictví části pronájmu může být výhodný.
Nyní řekněme, že vám bude trvat déle, než jste očekávali, abyste získali nemovitost do tvaru připraveného k pronájmu. Navíc se ukázalo, že nájemné, které můžete skutečně účtovat, jsou nižší než to, co vám váš agent řekl, že budou. Možná jste to vyčíslila s mírou neobsazenosti, kterou jste vypočítali, ale pravděpodobně máte pocit, že kupujete majetek nebyl vůbec tak chytrý krok.
Daňový odpočet, který jste vytvořili, vám však ušetřil z daní 4 000 až 5 000 dolarů. To jsou skutečné peníze, které by byly v daném roce vyplaceny IRS, aby se to mohlo vyrovnat.
Jak daňový odpočet ovlivňuje další rozhodnutí o plánování
To, co se rozhodnete finančně dělat v jedné části svého života, jako je nákup investic do nemovitostí, může ovlivnit to, co děláte v jiných částech vašeho života, jako je například investice do IRA 401 (k) nebo Roth. Pokud si uvědomíte, že daňové úspory činí 4 000 až 5 000 dolarů, a pokud jsou všechny ostatní věci stejné, měli byste zvýšit své příspěvky ve výši 401 (k) ?
Ne nutně. Kvůli ztrátě nájemného a dalším odpočtem může být efektivní daňová sazba spuštěna přibližně na 15 procent. Nemusí to mít smysl dát do 401 (k) plánu ušetřit jen 15 procent, pak můžete platit vyšší daňovou sazbu 10 let po silnici, když si peníze vyberou. Příspěvek Roth IRA by měl v této situaci větší smysl.
Ujistěte se, že jste si udělali čas na to, abyste se ujali a porozuměli všem pravidlům a důsledkům své daňové situace, a / nebo najmete kvalifikovaného finančního poradce předtím, než vyjedete a vyčistíte tento pronájem nemovitosti - a dokonce i poté, co začnete realizovat ztráty pro daňové účely.