Plán E daňových tipů
Majitelé musejí mít vynikající záznamy o nákladové bázi, příjmech a nákladech a číslo jedna nejlepší způsob, jak sledovat všechny tyto věci, je vytvořit tabulku - váš daňový účetní může dokonce mít šablonu, kterou můžete použít.
Zde jsou věci, které budete chtít sledovat:
- Výkupní cena domu, bytového domu nebo bytového domu, který si pronajmáte
- Kumulované odpisy a současné roční odpisy majetku
- Příjmy z pronájmu
- Zálohy, které jste obdrželi
Budete také chtít sledovat různé výdaje spojené s vaším nájemním majetkem, včetně:
- Poplatky za správu nebo správu majetku
- Reklamní náklady
- Náklady na čištění, údržbu a opravy
- Pojištění majitelů domů a poplatky HOA
- Daň z nemovitostí a výdaje na úroky z hypotéky
- Záruční vklady hradí nájemci
- a různé další výdaje, jako jsou služby, terénní úpravy a sběr odpadků
Pokud tyto výdaje sledujete pomocí osobního finančního softwaru nebo počítačového tabulkového procesoru, vaše měsíční a koncové sestavy budou mít na dosah ruky a můžete je snadno vytisknout.
Omezení ztráty pasivní aktivity
Zde je velkorysé pravidlo IRS č. 1: Pokud jedna z vašich pronajatých nemovitostí má čistou ztrátu za rok, ztráta může být započtena proti ztrátám a ziskům všech vašich ostatních pronájmů.
Nyní je možná možná ne tak dobrá zpráva: Pokud je celkový součet všech vašich nemovitostí záporný - čistá ztráta - tato ztráta může být zcela, částečně nebo vůbec neuznatelná vůči ostatním vašim příjmům za rok v důsledku omezení ztráty pasivní aktivity.
Pronájem nemovitostí je obecně považován za pasivní činnost, i když věnujete značné množství času výběru správných nájemců, opravu nájemní jednotky a kontrolu majetku pro běžnou údržbu.
Ztráty z pasivních činností jsou omezeny na kompenzování pasivních zisků.
Pokud se aktivně podílíte na nájemních činnostech, veškeré ztráty z pronájmu mohou být potenciálně odečteny až do výše 25 000 USD ročně souhrnně ve všech pronájmech nemovitostí. Ženatý, kteří podávají samostatně, mají limit ztráty z pronájmu až do výše 12 500 dolarů za předpokladu, že osoba žije odděleně od svého manžela po celou dobu zdaňovacího období. Výše ztráty z pronájmu, která je povolená pro aktivní účastníky v pronájmu, se mění podle upraveného upraveného hrubého důchodu (MAGI):
- Pro MAGI ve výši 100 000 USD nebo méně (50 000 dolarů nebo méně, pokud je manželství podáno samostatně), ztráty z pronájmu mohou být odečteny v plné výši až do výše 25 000 dolarů (12 500 dolarů).
- Pro MAGI mezi 100 000 a 150 000 dolary (od 50 000 do 75 000 dolarů, pokud je manželství podáno samostatně), ztráty z pronájmu mohou být odečteny až do výše 50% rozdílu mezi 150 000 dolary (75 000 dolarů, pokud se manželé podávají samostatně) a MAGI.
- Pro společnost MAGI nad 150 000 dolarů (75 000 dolarů, pokud je manželství podáno samostatně), žádná ztráta z nájmu nemůže být odečtena od ostatních příjmů.
Můžete přenášet ztráty vpřed
To nás přivádí k velkému pravidlu IRS č. 2: ztráty z pronájmu, které jsou omezeny omezeními ztráty pasivní aktivity, mohou být přeneseny do následujícího zdaňovacího období, kdy mohou kompenzovat zisky z pronájmu.
Omezení ztráty pasivní činnosti se uplatňuje každý rok, ale ztráty z pronájmu se stále ročně přenášejí, dokud ztráty buď nevyužijí kompenzace výnosů z pronájmu, nebo budou odečteny od ostatních příjmů.
Formulář 8582 se používá k výpočtu omezení ztráty pasivní činnosti a ke sledování ztrát z pronájmu, které se každým rokem akumulují.
Daňové plánování pro pronajímatele
Pronajímatelé občas dělají malý zisk, pokud jsou výnosy z pronájmu dostatečné k zaplacení hypotéky, stejně jako daně z majetku, pojištění a opravy. Majitelé si však oslabují kupní cenu nájemního majetku, což může často přeměnit malý hospodářský zisk na malou daňovou ztrátu - výdaje převyšují výnosy po zohlednění odpisů.
Každopádně se však majitelé často potýkají s velkými výdaji, jako je nahrazení střechy nebo vykuchání bytu po vyloučení dlouhodobého nájemce.
Za těchto okolností je možné, že pronajímatel má ztrátu větší než 25 000 dolarů, ale pravidla ztráty pasivní aktivity omezují ztrátu na přesně 25 000 dolarů. Zbývající část bude převedena do příštího roku, kdy bude pronajímatel mít naději více zisku a bude schopen absorbovat nadměrné daňové ztráty.
Prodej nemovitostí k pronájmu
Ztráty z pronájmu pro konkrétní nemovitost jsou povoleny v plném rozsahu v roce, ve kterém je nemovitost prodávána v úplné podobě kupujícímu, který není ve spojení.
Prodej domu, bytového domu nebo jiného pronájmu nemovitostí není stejný jako prodej vašeho primárního bydliště. Stejně jako když vypočítáváte kapitálové zisky, vzorec pro výpočet zisku nebo ztráty nájemního majetku znamená odečtení vašeho nákladového základu z prodejní ceny.
Upravená cena za pronájem nemovitostí
Vzorec pro výpočet vašeho nákladového základu na pronájem nemovitosti je následující:
- Kupní cena
- Plus nákupní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize za nemovitost atd.)
- Další zlepšení (výměna střechy, nové pece atd.)
- Plus prodejní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize za nemovitost atd.)
- Plus nahromaděné odpisy (jak je uvedeno v daňových formulářích)
- Rovná se na základě vašich nákladů
Výpočet vašeho zisku nebo ztráty by byl:
- Prodejní cena
- Mínus nákladová základna
- Vyrovnává se se ziskem nebo ztrátou
Je-li výsledné číslo kladné, dosáhli jste zisku, když jste prodali svůj majetek. Je-li výsledné číslo záporné, utrpěli jste ztrátu. Zisky z pronájmu nemovitostí mohou být částečně zdaněny jako odpis zpětného odpisu s maximální sazbou daně 25% a částečně i jako kapitálové zisky . Prodej nemovitého pronájmu je uveden na formuláři 4797 a výpočty kapitálového zisku jsou uvedeny v rozpisu D.
Realitní a omezená odpovědnost
Mnoho majitelů nemovitostí považuje vytváření společností, společností s ručením omezeným nebo partnerství za vlastní vlastní nájemní nemovitosti. Korporace může být nevýhodná, protože korporace nemají přednostní daňovou sazbu na dlouhodobé kapitálové zisky.
Společnost s ručením omezeným by mohla přenést dlouhodobý zisk na své členy, takže zisky by stále byly způsobilé pro preferovanou 15procentní sazbu z dlouhodobého zisku. Majitelé by se měli zabývat tímto a dalšími právními aspekty vytváření společnosti pro pronájem nemovitostí s právníkem, aby pochopili veškeré právní a finanční důsledky takové strategie.