Čtenář se zeptá: "Vlastním osobní bydliště, stojí více než zbývající základní zůstatek na hypotéce. Můj věřitel je ochoten mi dovolit refinancovat více než rovnováhu stávající hypotéky. abych odečetl platby úroků při refinancování hypotéky, pokud je to za stejnou částku jako stávající zůstatek. Jak však jsou daňové odpočty omezeny na refinancování hypoték? "
Odpověď: Julian Block , právník
Když poklesnou úrokové sazby, miliony domácností, stejně jako vy, se hromadí věřitelům, kteří refinancují své hypotéky. Před nástupem do refinancování hypoték je chytré seznámit se s komplikovanými daňovými pravidly o tom, co je nebo není odčitatelné pro výplaty úroků. Zde jsou některé připomínky k tomu, jak fungují pravidla pro refinancování hypoték:
Pravidla pro refinancování hypoték pro daňové odpočty
Zda dlužníci mají nárok na odpočet úroků z převyšující částky, závisí na tom, jak využívají výnosy z refinancování hypoték a výši výtěžku. Pokud dlužníci použijí částku převyšující stávající hypotéku na koupi, výstavbu nebo podstatné zlepšení hlavních sídel, tj. Celoročních bytů nebo druhých domů, jako jsou například prázdninové ústupky, jejich úrokové platby spadají pod pravidla pro úvěry na akvizici domů. Tato pravidla jim umožňují odečíst celý zájem, pokud přebytek plus všechny ostatní úvěry na domácí akvizici nepřesahují 1 000 000 dolarů, a to za 500 000 dolarů pro manželské páry podávající oddělené výnosy.
Pokud dlužníci použijí přebytek pro jiné účely, další soubor pravidel zakazuje odpočty za platby úroků z "spotřebitelských úvěrů". Tato rozsáhlá kategorie zahrnuje faktury za kreditní karty, půjčky na auto, zdravotní výdaje a další osobní dluhy, jako jsou dlužné federální a státní dani z příjmu. Existuje však omezená výjimka pro úroky z úvěrů studentů, jeden z těchto "nadprůměrných" odčítání, aby se dosáhl upravený hrubý příjem, částka na posledním řádku první stránky formuláře 1040.
Výjimky z pravidel o odpočtu daně z refinancování hypotéky
Většina dlužníků je však schopen vyhnout se těmto omezením srážek pro zájem spotřebitelů, a to díky pravidlům pro úvěry na bydlení . Tato pravidla jim umožňují odečíst celý úroky, pokud částka převyšující stávající hypotéku plus všechny ostatní úvěry na vlastním kapitálu nepřekročí 100 000 dolarů, což klesne na 50 000 dolarů pro manželské páry podávající oddělené výnosy. Nezáleží na tom, jak dlužníci využívají výnosy.
Když jsou jejich refinancované úvěry částečně úvěry na domácí akvizici a částečně úvěry na vlastním kapitálu, existuje celkový limit ve výši 1.100.000 dolarů, dluh z 1.000.000 dolarů na domácí akvizici a 100.000 dolarů dluh z vlastního kapitálu, klesající na 550.000 dolarů pro podání manželských párů zvlášť.
Když půjčky přesahují strop ve výši 1 000 000 USD pro úvěry na akvizici domů a 100 000 USD pro úvěry na bydlení, je přebytek obecně zařazen jako neúplný osobní zájem. Obecná nepřítomnost podléhá výjimkám z výnosů z úvěrů používaných pro obchodní nebo investiční účely.
Hypoteční refinancování Odpočet daně pro daňové poplatníky podléhající AMT
Další omezení se týká stále se zvyšujícího počtu dlužníků zatížených AMT (alternativní minimální daň).
AMT umožňuje odpočet úroků z úvěrů na domácí akvizici až do výše 1.000.000 USD. Pravidla AMT však odmítají veškeré odpočty úroků z úvěrů na bydlení v prvním nebo druhém domě, ledaže by výnosy z úvěru byly použity na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení bytů; jeden z důvodů, proč inzeráty na úvěry na bydlení často komplikují problematickou otázku daňové uznatelnosti.
Julian Block je daňový zástupce v Larchmont, NY.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.