Přemýšleli jste o rozdílech mezi družstvy a condos? Nejsi sám. I když vás může překvapit, že jste se dozvěděli, že condos se nestalo populární až do šedesátých let. Když pokyny FHA konečně umožnily financování condos, komplexní koncepce bytů vyrazila. Předtím byly téměř všechny budovy, které umožnily mnoha majitelům, co-ops. Dnes najdete většinu co-ops nebo družstevních bytových domů ve velkých metropolitních městech.
Lidé mají tendenci sdružovat koopy s New Yorkem, ale ve velkých městech jako San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit a Chicago, Tucson a Phoenix, včetně několika na Floridě a dalších pokropených po celém východním pobřeží.
Co je spolupráce?
Kooperace není ve skutečnosti nemovitostí. Nemovitost je pozemky, spojené se všemi strukturálními vylepšeními, včetně podzemních a leteckých práv. Místo toho je kooperace korporace. Když kupující nakupuje družstvo, kupuje kupní akcie ve společnosti a právo obsadit určitou jednotku. Kupující družstva nekupuje jednotku nebo část samotné budovy.
Dále kupující co-op může nebo nemusí být schopen financovat nákup družstva. Ne každá banka poskytne družstevní půjčku. Mezi bankami, které půjčují družstvu, se každý coop nepovažuje za kvalifikovanou budovu.
Kupující by měli se svými věřiteli zkontrolovat, zda je kooperace na svém schváleném seznamu.
Kupující družstva také vyplácí měsíční poplatek družstvu. Tento poplatek zahrnuje podíl prorata na případnou hypotéku budovy; platy vrátného, údržbářského personálu, případně stavebního dozoru; pojištění struktury; pravidelná údržba, údržba a čištění společných prostor, včetně daní z nemovitostí.
Jednou možnou nevýhodou co-op, říkají kritici, je skutečnost, že majitel bude často platit dvě hypotéky. Zaplatí si vlastní hypotéku za co-op a hypotéku budovy za družstvo, které by také mohlo být refinancovaným úvěrem, aby zaplatil za zlepšení stavby budovy.
Co je kondo?
Na rozdíl od co-op, když kupující kupuje byt, kupující kupuje nemovitost. Kupující vlastní prostor mezi stěnami, podlahami a stropy, obvykle do středu. Jednotka je posuzována odděleně pro daňové účely a kupující zaplatí daně přímo krajskému posuzovateli (nebo prostřednictvím účtu věřitele věřitele).
Byt může být financován samostatně a nemovitost je zajištěna svěřeneckou listinou nebo hypotékou v závislosti na státních právech. Strukturální design bytu je individuální jednotkou, která může být jednoduchá, několikanásobná nebo dokonce oddělitelná. Například vlastním jeden rodinný dům na Havaji, který je označován jako byt, ale je to volně stojící stavba s vlastním dvorem.
Kupující condo také jako kupující co-op platí měsíční poplatky. Tyto poplatky se vyplácejí sdružením majitelů domů . Poplatek HOA platí za údržbu společných prostor, exteriéru budovy, střechy, pojištění, vedení asociace a může často zahrnovat některé z nástrojů, jako je voda a odpadky pickup.
Některé poplatky HOA zahrnují poplatky za klubovnu, cvičební zařízení a plavecký bazén / lázně.
Další rozdíly mezi družstvem a bytem
Obecně řečeno, co-op je často levnější k nákupu než byt, což znamená, že může stát více, než koupit byt. Nicméně, kompromis je poplatky zaplacené družstvu může být vyšší než poplatky HOA kondo.
Velkým rozdílem mezi družstvem a bytovým zařízením je skutečnost, že žádné teplé tělo s hotovostí nemůže koupit co-op. Coops jsou řízeny správní radou, určenou akcionáři družstva. Condos se řídí také správní radou, ale tyto rady neschválí kupce. Rada družstva má právo schválit potenciálního kupujícího. Zatímco kupující nemůže být odmítnut z důvodu diskriminace definované zákonem o spravedlivém bydlení , kupující musí projít důkladnou prověrkou.
Některé družstva neumožňují zahraničním odběratelům zakoupit jednotku. Mnoho družstev neumožňuje investorům nebo kupcům druhého bydliště, protože dávají přednost majitelům. Co-op desky budou podrobně zkoumat žádost potenciálního kupujícího, finanční výkaz, seznam aktiv a pasiv, úvěrovou zprávu, bankovní zůstatky, včetně přehledu doporučovacích dopisů od přátel a obchodních partnerů.
Zatímco tento postup může vypadat jako extrémní invaze soukromí, majitelé v kooperaci schválí tento proces, protože mohou být vysoce selektivní pro lidi, kteří žijí v budově. Když si člověk koupí byt, neexistuje žádný proces výběru sousedů, žádný způsob, jak zabránit tomu, aby hlasitá death metalová kapela převzala další kajuty.
Na druhou stranu kooperační rada také schvaluje kupní cenu. Je-li cena tak nízká, že by mohla ovlivnit hodnoty ostatních akcionářů, může desková komise odmítnout schválení prodeje. Bytový dům HOA nemá takovou autoritu, aby zabránil prodeji.
Mnoho bytových komplexů omezuje počet pronájmů jako procento z celkových jednotek. Toto procento se obecně pohybuje od 80% vlastních obyvatel až po 50%. Cílem je zabránit tomu, aby se komplex dostal do bytového komplexu a snižoval hodnoty. Většina družstev nepovoluje podnájem ani pronájmy.
Jeden může žít v bytovém komplexu po celá léta a nikdy nepozná sousedy. To je nepravděpodobné, že se stane v kooperaci, kde majitelé znají všechny a vše o vás.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.