Můžete použít REIT k investování do komerčních nemovitostí
- Maloobchodní prodejny zahrnují nákupní střediska v interiérech, obchodní domy v přírodě a velkoobchodní prodejny. Zahrnuje také obchody s potravinami a restaurace. Jeho hodnota je kolem 2,1 bilionu dolarů nebo 36% z celkové hodnoty komerčních nemovitostí. Skládá se z nejméně 9,5 miliard čtverečních stop nákupního centra.
- Hotely zahrnují motely, luxusní resorty a obchodní hotely. Tato kategorie nezahrnuje domy, které pronajmou pokoje prostřednictvím Airbnb. Existuje zhruba 4,4 milionu hotelových pokojů v hodnotě 1,92 bilionu dolarů.
- Kancelářské budovy obsahují vše od mrakodrapů Manhattanu až po kancelář právníka. Existuje zhruba 4 miliardy čtverečních stop kancelářských prostor, které činí zhruba 1,7 bilionu dolarů nebo 29 procent celkových.
- Bytové domy jsou komerční nemovitosti. Společnosti je vlastní pouze proto, aby získaly zisk. To je důvod, proč domy pronajaté jejich majiteli jsou obytné, nikoli komerční. Některé zprávy zahrnují údaje o budově ve statistice pro obytné nemovitosti namísto komerčních nemovitostí. K dispozici je asi 33 milionů čtverečních stop plochy pronájmu bytů v hodnotě zhruba 1,44 bilionu dolarů.
- Průmyslové vlastnictví se používá k výrobě, distribuci nebo skladování výrobku. Není to vždy považováno za komerční, zejména v územních plánech a při územním plánování. Existuje průmyslové vlastnictví v hodnotě zhruba 240 miliard dolarů.
Ostatní komerční kategorie nemovitostí jsou mnohem menší. Mezi ně patří některé neziskové organizace, jako jsou nemocnice a školy. Volná půda je komerční nemovitostí, pokud bude pronajata, neprodána.
Jak komerční nemovitost ovlivňuje ekonomiku
Jako součást hrubého domácího produktu přispívá komerční komerční nemovitost 3% k celkovému hospodářskému výsledku USA.
V roce 2017 proběhla výstavba komerčních nemovitostí ve výši 472 miliard dolarů. Rekordní hodnota dosáhla v roce 2008 586,3 miliardy dolarů. V roce 2010 to bylo 376,3 miliardy dolarů. To představuje pokles ze 4,1% na 2,6% HDP.
Proč se zabývá výstavbou komerčních nemovitostí o dva roky déle než na bublině ? Komerční výstavba nemovitostí trvá jednoduše déle než výstavba obytných nemovitostí. Stavitelé nejprve musí zajistit, aby bylo k dispozici dostatek domů a nakupujících, které by podpořily nový vývoj. Pak je čas na získání peněz od investorů. Trvá několik let stavět nákupní centra, kanceláře a školy. Vybírání nových budov trvá ještě víc času. Když se trh s bydlením havaroval v roce 2006, projekty komerčních nemovitostí již probíhaly.
Obvykle můžete předvídat, co se stane v komerčních nemovitostech tím, že budete sledovat vzestupy a poklesy trhu s bydlením. Jako ukazatel zaostávání , statistiky komerčních nemovitostí sledují obytné trendy o rok nebo dva. Nebudou vykazovat známky recese . Jejich nízká i po obytných nemovitostech.
Jak investovat do komerčních nemovitostí
Společnost Real Estate Investment Trust je veřejná společnost, která vyvíjí a vlastní komerční nemovitosti.
Nákup akcií v REIT je nejjednodušší způsob, jakým může individuální investor profitovat z komerčních nemovitostí. Můžete koupit a prodat akcie REIT stejně jako akcie , dluhopisy nebo jakýkoli jiný druh cenného papíru . Distribuují zdanitelné příjmy investorům, podobně jako dividendy akcií. Společnost REIT omezuje riziko tím, že umožňuje vlastnit majetek bez vypořádání hypotéky. Protože profesionálové spravují vlastnosti, ušetříte čas i peníze.
Na rozdíl od jiných veřejných společností musí společnost REIT distribuovat akcionářům nejméně 90 procent svého zdanitelného zisku. To jim ušetří náklady na podnikatelskou daň, které platí akcionář při sazbě daně z kapitálových výnosů .
Prognóza 2015 Národního sdružení realitních kanceláří, "Scaling New Heights", odhalila dopad REITS. Bylo uvedeno, že společnost REIT vlastní 34% vlastního kapitálu na trhu s nemovitostmi.
To je druhý největší zdroj vlastnictví. Největší je soukromý kapitál , který vlastní 43,7 procent.
Klady a zápory REIT
Vzhledem k tomu, že hodnoty komerčních nemovitostí jsou indikátorem zaostávání , ceny REIT nezvýší a neuplatní akciový trh. To je dobrý doplněk k diverzifikovanému portfoliu. Společnost REIT sdílí výhodu s dluhopisy a akciemi produkujícími dividendy, neboť poskytují trvalý příjem. Stejně jako všechny cenné papíry jsou regulovány a snadno nakupují a prodávají.
Mějte na paměti, že hodnota vašeho REIT odráží více než jen základní nemovitost. To je také ovlivněno poptávkou po samotných REIT jako investicích. Oni soutěží s akciemi a dluhopisy pro investory. Takže i kdyby se zvýšila hodnota nemovitostí vlastněných společností REIT, cena akcií by mohla spadnout do krachu akciového trhu.
Kdy koupit a prodávat REIT
Při investování do REIT se ujistěte, že jste si vědomi obchodního cyklu a jeho dopadu na komerční nemovitosti. Během boomu by komerční nemovitost mohla po poklesu obytných nemovitostí zaznamenat bublinu aktiv . Během recese ukáže komerční nemovitost své nízké po obytných nemovitostech.
REFITS Versus Real Estate ETFs
Fondy obchodované na burzách s nemovitostmi sledují ceny akcií REIT. Investoři jsou přitahováni k ETF, protože mají velmi nízké poplatky. Jsou však ještě jeden krok odstraněny z hodnoty základních nemovitostí. V důsledku toho jsou náchylnější k burzovnímu trhu býků a trhů .
Komerční nemovitost během finanční krize
Úvěry z komerčních nemovitostí se z finančních krizí v roce 2008 zotavily. V 30. červnu 2014 vlastní banky banky, z nichž je 6 680 pojištěno Federální pojišťovnou pro pojištění vkladů, v obchodních úvěrech 1,63 bilionů dolarů. To bylo o 2 procento vyšší než vrchol ve výši 1,6 bilionu dolarů v březnu 2007.
Komerční nemovitosti znamenaly svůj pokles tři roky poté, co ceny nemovitostí začaly klesat. V prosinci roku 2008 se komerční vývojáři setkali v rozpětí úvěrů mezi 160 miliardami a 400 miliardami dolarů. Mluvili a našli banky, aby je refinancovali. Většina těchto půjček měla pouze 20-30% vlastního kapitálu. Banky nyní vyžadují 40-50% vlastního kapitálu.
Na rozdíl od domácích hypoték mají úvěry na nákupní centra a kancelářské budovy na konci období velké platby. Místo výplaty úvěru, vývojáři refinancovat. Není-li financování k dispozici, banky musí uzavřít.
Očekává se, že ztráty z úvěrů dosáhnou 30 miliard dolarů a zabrání menší komunitní banky . Oni nebyli tak těžce zasaženi hypotékou subprime nepořádek jako velké banky. Ale investovali více do místních nákupních center, bytových komplexů a hotelů. Mnoho se obávalo, že rozpad v malých bankách by mohl být stejně špatný jako krize úspor a půjček před 20 lety.
Asi 300 miliard dolarů krátkodobých komerčních úvěrů splatných v roce 2008, podle kulatého stolu Real Estate. Mnoho z těchto půjček mohlo být špatné, kdyby nebyly refinancovány.
Do října 2009 federální rezerva oznámila, že banky vyčlenily pouze 0,38 dolaru za každý dolar ztrát. Bylo to jen 45 procent z dluhu ve výši 3,4 bilionu dolarů. Nákupní centra, kancelářské budovy a hotely rostly kvůli vysokému počtu volných míst. Dokonce i prezident Obama byl informován o potenciální krizi jeho ekonomického týmu.
Hodnota komerčních nemovitostí mezi lety 2008 a 2009 klesla o 40 až 50 procent. Majitelé komerčních nemovitostí se pokoušeli najít peněžní prostředky, aby uskutečnili platby. Mnozí nájemníci buď vyřadili z podnikání, nebo znovu vyjednali nižší platby. Majitelé se snažili získat hotovost prodejem akcií nových akcií. Využili prostředky na podporu plateb na stávající nemovitosti. V důsledku toho nemohou zvýšit hodnotu akcionářům. Zrušili hodnotu jak stávajícím, tak novým akcionářům. V rozhovoru s Jonem Conou z TARP Capital se ukázalo, že noví akcionáři pravděpodobně "hází dobré peníze po špatném".
Do června 2010 se míra kriminality hypoték u komerčních nemovitostí dále zhoršovala. Podle analýzy Real Capital Capital činilo v prvním čtvrtletí roku 2010 4,17 procenta úvěrů, které byly splaceny. To je 45,5 miliardy dolarů v bankovních úvěrech. Je vyšší než míra 3,83 procenta ve čtvrtém čtvrtletí roku 2009 a 2,25 procentní míra před rokem. Je to mnohem horší než míra selhání 0,58% v první polovině roku 2006, ale ne tak špatná jako 4,55% v roce 1992.
Do října 2010 se zdálo, že nájemné za komerční nemovitosti se začalo stabilizovat. Po dobu tří měsíců se nájemné za kancelářské prostory ve výši 4 miliard čtverečních stop snížilo jen o penny. Celková míra neobsazenosti kanceláří se podle všeho stabilizovala na 17,5 procenta. Bylo to nižší než v roce 1992 o 18,7 procenta, podle výzkumné firmy REIS, Inc.
Finanční krize zanechala po dlouhá léta deprimované hodnoty společnosti REIT. Proč? Jedním z důvodů je, že bylo obtížné vidět zablokované vlastnosti REIT koupené během krize. Druhým je skutečnost, že vlastníci komerčních nemovitostí byli v jejich hypotékách obráceni nahoru. Hodnoty jejich obchodního vlastnictví klesly od roku 2008 o 40 až 50 procent, což snižuje hodnotu REIT.
Úvěry komerčních nemovitostí téměř způsobily druhou recesi. V roce 2013 měly banky v obchodních úvěrech 991,2 miliardy dolarů, což představuje nárůst o 3,3 procenta oproti roku 2012. Většina z nich se týkala bytových domů. Asi třetina přišla v letech 2015 až 2017. Většina byla napsána v roce 2005 do roku 2007, kdy byly hodnoty nemovitostí vysoké. Tyto úvěry by mohly být zaplaceny v případě, že ceny bytových domů klesly. Místo toho lidé, kteří přišli o své domovy, se stali nájemci. Stáli úvěry z neplnění závazků a ekonomika z jiné recese.