Komplexnost prodeje dvou domů k nákupu jednoho domu

Konsolidace dvou domů do jednoho domu vyžaduje strategii

Když pracuji s pár v začátcích prodeje dvou domů, abych je koupil, zjistil jsem, že se často zpočátku připojují ke špatnému hernímu plánu a myslí si, že by to mělo být tak jednoduché. Plán hry je obvykle k nákupu domů , následovaný prodejem dalších dvou domů. Ten plán má pro většinu lidí logický smysl. Není to tak, že pro většinu z nás funguje prodej dvou domů, které si koupí jeden dům.

Možnost 1: Nákup domu, následovaný prodejem 2 domů

Prvním problémem s tímto druhem plánu je získání kvalifikace pro hypotéku.

Je zřejmé, že pokud dva prodejci každý prodávají dům s úmyslem koupit si jeden dům společně jako pár a financování se nezabývá, je mnohem jednodušší. Prodejci s volně žijícími domy a domovy s dostatečným počtem kapitálových prostředků, aby mohli vygenerovat hotovost, aby si mohli koupit dům, mají více volnosti, aby mohli tuto možnost dodržovat. Ale skutečností je, že většina lidí si koupí domů hypotéku. Znamená to, že strany mohou potřebovat nárok na hypotéku, kromě toho, že si mohou dovolit hypotéku ve dvou dalších domácnostech.

Po přidání nové hypoteční platby k oběma existujícím hypotečním splátek by tento poměr v poměru k příjmu mohl tlačit obě strany mimo rozsah, aby se kvalifikovali. Věřitelé používají poměry, které jsou procentní částky jak pro přední, tak pro zadní stranu. Poměr front-end je procentní podíl hypotečních plateb na kombinovaný hrubý měsíční příjem. Podíl back-end je procentní podíl hypotečních plateb spojených s dodatečným dluhem, jako jsou kreditní karty, s kombinovaným hrubým měsíčním příjmem.

Pokud jsou poměry příliš vysoké, strany nebudou mít nárok vlastnit všechny tři domy najednou. Aha, mohli byste říct, ale strany mohou převést ty domovy na nájemné a využít výnosy z pronájmu k vyrovnání hypoték , že? Zatímco by to zvýšilo příjem, který by snížil poměr, věřitel s největší pravděpodobností neumožní, aby byl výnos z pronájmu použit při výpočtu.

Většina věřitelů dodržuje přísné pokyny týkající se doby, po kterou musí být dům pronajímán, aby získal nárok na výnos z pronájmu při výpočtu hypotéky, a jeden nebo dva měsíce jsou nedostatečné.

Druhým problémem při koupi domu, který následoval prodej dvou domů, je skutečnost, že jestliže záloha na nový domov pochází z prodeje ostatních dvou domů, pak by prodejci pravděpodobně museli napsat kontingentní nabídku . Podmíněná nabídka jim dává cestu ven, způsob, jak zrušit nákup, a mnozí prodejci nemají rád kontingentní nabídky z dobrého důvodu, protože nejsou vždy jistá věc.

Pokud trh nepřispívá k podmíněným nabídkám, mohl by tuto strategii ještě zkomplikovat. Na trhu prodávajícího například mohou být poměrně obtížné přijmout podmíněné nabídky. Pokud je zamýšlený nákup vysoce žádaným domovem, mohlo by existovat více nabídek a kontingentní nabídky téměř nikdy nevyhrají v situaci s více nabídkami.

Možnost 2: Prodávání domů před nákupem nového domu

Zda by pár musel prodávat oba domy nebo jen jeden dům, aby se spojily domácnosti v novém domě, závisí opět na poměru hypoték. Možná bude možné prodat pouze jeden dům před nákupem nového domu.

Hypoteční věřitel může v této situaci nejlépe poradit.

Pokud je však nutné prodat obě domovy před nákupem nového domova, pak existují tři základní dílčí volby:

• Prodávat stávající domy s podmíněnou smlouvou, která prodejcům umožňuje určitou dobu koupit si nový dům a uzavřít kupní smlouvu, nebo
• Prodat existující domy s možností zpětného odkupu po uzavření, aby prodejci čas najít nový domov koupit a přesunout.
• Prodáváme oba domy, přesouváme se jinde a pak hledáme nový domov, který zahrnuje přesun dvakrát. Tato poslední možnost je z finančního hlediska nejlepší, neboť prodávající nebude mít žádné nepředvídané okolnosti a bude mít silnější pozici k vyjednávání o koupi nového domu. Ale realisticky, většina lidí se nechce pohybovat dvakrát. Pohyb jednou je často dost těžký.

Pokud se prodejci rozhodnou napsat kontingentní nabídky, pokud se prodávají na prodávajícím trhu, bude snazší diktovat kupujícímu podmínky, než kdyby se prodávaly na trhu kupujícího.

Na prodávajícím trhu jsou kupci často mnohem ochotni čekat na prodávajícího, aby našel domov, který by si koupil, než naopak. Je to bezpečný způsob, jak prodejci plánují koupit nový domov, protože pro prodejce neexistuje žádné riziko, pokud nemohou najít nový domov, který by si koupili.

Nevýhodou je, samozřejmě, že prodejci mohou nalézt svůj domov snů a pak by nebyli schopni - z různých důvodů, které by se mohly pohybovat od ceny až po umístění - prodat své stávající domy. Ztráta domů snů může být bolestivá. Zkušený realitní makléř, který se zabývá těmito typy transakcí, by měl být schopen napomoci a učinit proces bezproblémovou.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.