Nebo udělal nějakou opravu, která byla zlepšením, restaurováním nebo přizpůsobením, ve kterém byla značná část majetku či zařízení roztrhaná a nahrazena.
To, co máme zde, je příležitost provést částečnou likvidaci starého majetku a využít nový majetek.
Řekneme vám o myšlence a matematice za částečnou dispozicí a poskytneme vám jeden příklad, s nímž budete pracovat.
Myšlenka: Pokud ji musíme nahradit, můžeme odstranit starou a kapitalizovat novou vlastnost
Představte si střechu. (Ano, to je jeden z příkladů, které IRS dává ve svých konečných předpisech, a to je snadné si představit, tak to je příklad, který tu budeme držet.) FYI pro úplné znění těchto nařízení viz TD 9689 , Pokyny týkající se dispozic hmotného odpisovaného majetku. (Zatím je to jediné místo online, kde najdete celý text 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Takže máme klienta, který má pronájem nemovitosti. Klient nahrazuje střechu. Stará střecha se rozpadne a materiály se recyklují nebo zlikvidují. Stará střecha už není, avšak náklady na střechu jsou zahrnuty v ceně celé budovy. Když zákazník koupil nemovitost zpět, klient zaplatil jednu cenu a tato cena byla za pozemky a budovy a střecha byla určitě součástí budovy. Náklady na starou střechu jsou tedy v ceně budovy, která se provádí na základě daňového přiznání klienta a odpisuje se na dobu 27,5 nebo 39 let (u bytů nebo komerčních pronájmů).
Částečná dispozice znamená, že náklady na starou střechu získáme z nákladů na budovu, zlikvidujeme tuto starou střechu a kapitalizujeme a začneme odpisovat novou střechu. Dávat smysl?
Jde o spoustu matematiky
"Nemám čas na matematiku," řekla mi jedna CPA na začátku dubna. Srozumitelný.
Zaměřme se na to, co dělá náš klient. Střílíme starou střechu? Ano. A prodáváme to? Ne. Neexistují tedy žádné hrubé výnosy z prodeje. Takže zisk z prodeje bude mít nulový výnos snížený o zbývající cenu, což znamená, že máme ztrátu. To je záporné číslo příjmu, které se přenáší na frontu 1040 . A negativní příjmy dělají co? Snižují celkové příjmy, nižší očištěný hrubý příjem, nižší zdanitelný příjem a snižují daň.
Ale počkejte, je to víc. Ztráty snižují příjem a to znamená snížení příjmů pro účely měření ztrát pasivní činnosti a měření věcí, jako je daň z čistých investic , dodatečná daň z Medicare, alternativní minimální daň a celá řada dalších výpočtů citlivých na příjem. Takže pokud nemáte čas dělat matematiku, rozšířit a dělat matematiku, když máte nějaký čas na mozku. Klient bude nyní i v budoucnu prospěšný.
Bude to v budoucnu prospěšné pro klienta? Ano, protože se podíváme na kumulované odpisy. Když disponujeme částečným majetkem, odstraňujeme jak náklady, tak akumulační odpisy z původního aktiva. Máme nyní nyní odpočitatelnou ztrátu. A tím, že snížíme množství nahromaděných odpisů, máme menší odpisy, abychom získali, kdy a kdy se nemovitost prodává v budoucnu.
Nikdy nevyužijte možnost ušetřit peníze dvakrát.
Kroky v kostce
- Měření nákladů na výměnu vlastností
- Pomocí těchto nákladů můžete pracovat zpět k měření historických nákladů na původní nemovitost.
- Potřebujeme míru změn.
- Pomocí rychlosti změn můžete slevit současné náklady zpět na historické náklady.
- Oddělit základ a odpisy.
- Zlikvidujte částečné aktivum: vypočtejte zisk nebo ztrátu.
- Kapitalizujte a začněte odpisovat nové aktivum.
Příklad
Daňovník má rezidenční pronájem nemovitosti. Zde jsou důležité skutečnosti:
Taxpayer koupí dům a pronajme si ho | |
Datum uvedení do provozu pro dům: | 09/01/2011 |
Náklady na stavbu (ne pozemky): | 250 000 dolarů |
Předchozí odpisy (do konce roku 2013): | 20 833 USD |
Daňový poplatník nahradí střechu | |
Střecha je uvedena do provozu | 11. 1. 2014 |
Náklady na novou střechu: | 12 000 dolarů |
Krok 1: Měření nákladů na výměnu
To je 12 000 dolarů pro novou střechu, ve výše uvedeném příkladu. Odkud pochází toto číslo? Klient mi dal doklad o zaplacení a fakturách pro pokrývače. Zúčtovali jsme výdaje. (Nyní se samozřejmě náklady zřídkakdy přidávají až k okrouhlému číslu, jako jsou dvanáct tisíc výše. Udržuju mi příklad snadno pochopitelný.)
Krok 2: Změřte historické náklady na původní vlastnosti
Chcete-li oddělit původní náklady na střechu (nebo jakoukoli jinou součást budovy, pro kterou chceme provést částečnou likvidaci), IRS říká, že můžeme použít "jakoukoli rozumnou metodu" pro určení původních nákladů, pokud je metoda " důsledně uplatňováno na všechny části stejného aktiva" (pokladniční nařízení 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Takže jaké jsou rozumné metody?
- Pouze pro výplně použijte metodu slevového indexu výrobců.
- Přizpůsobte cenu původního aktiva na základě poměru reprodukčních nákladů částečné likvidity k reprodukční ceně celého aktiva.
- Studie o segregaci nákladů.
- Evidenci daňových poplatníků.
"Obvykle nejčastěji vidíme metodu vrácení indexu cen výrobců," řekl Phil Zaman , certifikovaný veřejný účetní, který řídí vzdělávací programy na CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Metoda slevového indexu Producer Price Index funguje "pouze pro obnovu," varoval Zaman. Nemůžeme jej použít pro vylepšení / zlepšení nebo úpravy. "
"Diskontování je jako zájem, ale obráceně," vysvětlil Zaman. Dále uvedl, že diskontní metoda je "nejobjektivnějšími metodami úředně odsouhlasenými" uvedenými v oddíle 1.168 (i) -8 v nařízení o státních pokladnách.
Druhou metodou, uvedl Zaman, je převzít náhradní náklady komponenty a rozdělit náklady na náhradu za celé aktivum. Výsledkem je poměr, který je pak vynásoben počátečními náklady celého aktiva.
Třetí metodou je najímat odborníky, aby provedli studii o segregaci nákladů, kterou mohou daňoví poplatníci "kdykoli udělat," řekl Zaman.
Konečně, daňoví poplatníci, kteří skutečně vytvořili majetek, mohou používat vlastní záznamy k určení nákladů na každou složku.
Krok 2A: Vyhledání diskontní sazby s použitím indexu cen výrobců
Za prvé, můžeme použít buď index cen výrobců hotových výrobků nebo jejich nástupce, index cen výrobců pro konečnou poptávku .
- Tyto indexy lze nalézt na webových stránkách úřadu Statistika práce.
- http://www.bls.gov/data/
- Poté přejděte dolů na místo, kde se uvádí Ceny - Producent .
- Pak pod touto částí uvidíte, kde se uvádí Komoditní data včetně indexů FD-ID "nadpisu" .
- Nyní se podívejte doprava a klikněte na Nejlepší výběr (ikona se hvězdičkou).
- To nám dává různé indexy, z nichž si můžeme vybrat.
- "Obecně používáte buď konečnou poptávku, nebo hotové zboží (ani sezonně neočištěné)," říká Zaman.
- Takže buď zvolte konečnou poptávku - WPUFD4.
- Nebo zvolte Dokončené zboží - WPUSOP3000.
- Konečný index poptávky začíná od listopadu 2009 a pokračuje kupředu.
- "Dokončené zboží (WPUSOP3000) se datuje do roku 1947," říká Zaman.
- "Můžete nastavit roky, které se zobrazují v horní části stránky," upozorňuje Zaman.
- Zaman dále varuje, že byste chtěli pracovat s jediným souborem indexů.
Zkopírujte příslušné údaje PPI a vložte je do tabulkového procesoru.
Jako reference uvádíme dva soubory dat, které musíme pracovat pro náš příklad.
Tabulka 1. Index cen výrobců - konečná poptávka po komoditách (WPUFD4) | ||||||||||||
Rok | Jan | Únor | Mar | Duben | Smět | Jun | Jul | Srpen | Září | Říjen | listopad | Prosinec |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107.1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108.2 | 108,3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabulka 2. Indexy cen výrobců - hotové komodity (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Rok | Jan | Únor | Mar | Duben | Smět | Jun | Jul | Srpen | Září | Říjen | listopad | Prosinec |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Poznámky pod čarou: Pokud vidíte (R) vedle indexu, znamená to, že číslo bylo revidováno. (P) znamená předběžné. "Všechny indexy jsou revidovány čtyři měsíce po originální publikaci," říká BLS.
Nyní zjistíme diskontní sazbu.
Nájemní dům byl původně uveden do provozu dne 1. září 2011. Vyznačujeme tučně (výše) indexy k tomuto datu.
Střecha byla uvedena do provozu dne 1. listopadu 2014. Rovněž zdůrazňujeme tučné indexy pro toto datum.
Zde je matematická část. Nalezneme procentní změnu mezi těmito dvěma indexy. Začněme konečnou poptávkou PPI-komodity (tabulka 1). Matematika jde takto:
Index na datum uvedení do provozu pro obnovu | 110,9 | Listopad 2014 |
Index u datumu uvedení do provozu pro původní součást | 106,6 | Září 2011 |
Procentní změna mezi oběma indexy | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Vyjádřete to jako procento. | 4,0338% |
- Při použití konečné poptávky PPI-komodity mám rychlost změny (R FD ) rovnou 4,03%.
Udělme to samé, tentokrát pro hotové zboží PPI-Komodity (tabulka 2).
Index na datum uvedení do provozu pro obnovu | 198,1 | Listopad 2014 |
Index u datumu uvedení do provozu pro původní součást | 192,6 | Září 2011 |
Procentní změna mezi oběma indexy | 0.028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Vyjádřete to jako procento. | 2,85566% |
- S použitím PPI-komodit hotových výrobků mám rychlost změny (R FG ) rovnající se 2,86%.
Nyní jsme zjistili dvě různé diskontní sazby (R FD a R FG ). Vzhledem k tomu, že IRS nám umožňuje použít jakoukoli rozumnou metodu, musím zjistit, která metoda bude pro mého klienta nejvhodnější. (Uděláme to v kroku 4 níže.) Jakmile se rozhodneme, který index použijeme, připomeneme to v trvalém souboru klienta, takže si pamatujeme, že použijeme stejnou metodu při provádění dalších částečných dispozic na stejné pronájem nemovitosti.
Nyní jsme hotovi v kroku 2A.
Krok 2B: Použití rychlosti změn, snížení ceny dneška zpět na jeho historické náklady
Existují dva matematicky ekvivalentní způsoby výpočtu slevy.
- Rozdělit reprodukční náklady o 1 + R; nebo
- Vynásobte reprodukční náklady PPI za měsíc, který byl původně uveden do provozu, a rozdělte PPI na měsíce, které byly nahrazeny.
Oba by měly mít za následek stejnou odpověď. Pro stručnost vám ukážeme pouze první metodu.
Náhradní cena (RC) = 12 000 USD
Rychlost změny (R) je buď R FD = 4,03% nebo R FG = 2,86%
Pokud R = R FD = 4,03% | Pokud R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12 000 / (1 + 4,03%) | 12 000 / (1 + 2,86%) |
12 000 / (104,03%) | 12 000 / (102,86%) | |
11,535,1341 | 11666.3426 | |
Historická cena původní střechy je | 11.535 dolarů | 11 666 dolarů |
Tak co tu říkáme? Z celkových nákladů na stavbu (původně 250 000) je 11,535 dolarů nebo 11,666 dolarů, které jsou přiděleny původní střeše. Vycházíme z toho, že jsme vzali skutečné náklady na výměnu střechy (12 000 dolarů) a diskontovali tyto náklady zpět pomocí jedné z dvou ukazatelů indexu výrobců. Která metoda bude pro našeho klienta lepší? Budeme si to uvědomit v kroku 4.
Krok 3: Segregace základu a odpisů
Cílem je oddělit původní aktiva a její odpis do dvou aktiv. Tímto způsobem můžeme zbavit jednoho a udržet druhého.
Nejprve vám ukážu výsledky a pak si promluvíme, jak to udělat.
Segregační základ a odpisy, pokud používáme R FD = 4,03% | ||
Aktivum | Neupravený základ | Předchozí odpisy (do konce roku 2013) |
Původní budova | 250 000 | 20,833 |
Po segregaci: | ||
Budova (méně stará střecha) | 238,465 | 19,872 |
Stará střecha | 11,535 | 961 |
Nová střecha | 12 000 | n / a |
Segregační základ a odpisy, pokud používáme R FG = 2,86% | ||
Aktivum | Neupravený základ | Předchozí odpisy (do konce roku 2013) |
Původní budova | 250 000 | 20,833 |
Po segregaci: | ||
Budova (méně stará střecha) | 238,334 | 19,861 |
Stará střecha | 11,666 | 972 |
Nová střecha | 12 000 | n / a |
Upozornění: údaje o základně a odpisy budovy (méně staré střechy) plus stará střecha doplňují údaje o původní budově. (Tj. 238 465 + 11 535 = 250 000 na bázi a podobně 19 872 + 961 = 20 833 pro předchozí odpis v grafu pomocí výše uvedeného RF.) Neztráceli jsme žádný základ ani žádné odpisy. Původní částku jsme rozdělili pouze na dva samostatné aktiva.
Proč je předčasné odpisování do konce roku 2013? Protože náš daňový software vypočítá odpisy pro rok 2014, jakmile správně vložíme aktiva.
Jak získat tato čísla? První řádek týkající se původní budovy, který pochází z našeho daňového softwaru nebo z odpisových lhůt klienta v jejich návratu za loňský rok.
Základní postava staré střechy: Potřebujeme, aby výše uvedená matematika. Všimněte si čísla 11.535 pro starou střechu. Toto je R FD shora. Mohli bychom také použít R FG .
Základní obrázek budovy méně střechy: vzali jsme původní základ a stáhli jsme starou střechu.
Hodnoty odpisů budovy jsou méně staré střechy a pro starou střechu: existují dva způsoby, jak to zjistit. Tam je Williamova metoda. A existuje metoda Philana Zamana. Williamova metoda jde takto:
- Rozdělte historické náklady na starou střechu o celkové původní náklady, abyste získali procentní podíl,
- Pak je násobte počty původních odpisů a zjistěte odpisy přiřazené nahrazené komponentě.
A metoda Zaman? Vypočítejte odpisy pro stavbu bez staré střechy a pro starou střechu.
Vypočítal jsem to oběma způsoby. Při použití mé metody jsem dostal 961,23 dolarů znehodnocení připsaných staré střeše. Použitím metody Zamana jsem dostal 961,24 dolarů znehodnocení připsaných staré střeše. Takže po zaokrouhlení to mělo za následek stejnou odpověď: $ 961. Zatímco moje metoda funguje dobře, protože můžeme dělat matematický materiál v tabulce, myslím si, že Zamanova metoda je technicky přesným způsobem, jak to udělat.
- Zde je šikovná kalkulačka odpisů, kterou jsem našel na internetu při výzkumu tohoto článku. Zaznamenejte si to, protože to bude užitečné více než jednou.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Krok 4: Vypočtejte zisk nebo ztrátu z částečné likvidace
Zde jsou výsledky a pak se podíváme na podrobnosti.
Pokud R = R FD = 11,535 | |||
Hrubé příjmy | -0- | (materiály byly zlikvidovány) | |
Nákladová báze komponenty | 11,535 | ||
Méně před znehodnocením | (961) | ||
Méně aktuální odpisy | -0- | Předpokládejme nyní nulu | |
Upravený základ | 10,574 | ||
Zisk nebo ztráta | (10,574) | ||
Pokud R = R FG = 11,666 | |||
Hrubé příjmy | -0- | (materiály byly zlikvidovány) | |
Nákladová báze komponenty | 11,666 | ||
Méně před znehodnocením | (972) | ||
Méně aktuální odpisy | -0- | Předpokládejme nyní nulu | |
Upravený základ | 10,694 | ||
Zisk nebo ztráta | (10,694) | ||
Poznámka: ignoruji odpisy za běžný rok. Proč? Pro náš okamžitý účel právě teď musíme zjistit, jaká slevová metoda bude pro našeho klienta lepší. A to můžeme udělat v tabulkovém programu. Při výpočtu skutečného zisku / ztráty bude náš daňový software vypočítat odpisy v běžném roce a dát je na správná místa.
Podívejte se na dva výsledky. V závislosti na tom, jakou metodu zvolíme pro diskontní sazbu (R), máme ztrátu buď 10.574 dolarů (pomocí indexu konečné poptávky), nebo 10.694 dolarů (pomocí indexu hotových výrobků). Který bude pro tohoto konkrétního klienta lepší? Ztráta 10.694 dolarů.
V klientském spisu si poznám poznámku, že jsme pro výpočet částečných dispozic na této pronájmové nemovitosti zvolili PPI-Komodity Finished Goods. A nyní převádět příslušné výpočty (pomocí R FG ) do daňového softwaru.
Teď pojďme přemýšlet o tom, co se děje. Index dokončeného zboží vedl k lepšímu výsledku pro tohoto konkrétního klienta. Existuje způsob, jak jsem mohl urychlit rozhodovací proces, takže jsem nemusel dělat tolik matematiky? Všiml jsem si, že (R FD ) je 4,03% a (R FG ) je 2,86%, v příslušném časovém rámci v tomto příkladu. Index hotových výrobků, který měl nižší míru změn, vedl k větší historické bázi a větší ztrátě. Předpokládám, že jakákoli nižší míra změn bude mít za následek větší historický základ a tím větší ztrátu. Budu i nadále provádět výpočty oběma způsoby, dokud zjistím, zda je to pravda, nebo ne.
Pojďme to dát dohromady
Náš klient na střeše pronajal. Stálo to 12 000 dolarů, než si na novou střechu postavil. Vypočítali jsme, že náklady na starou střechu činily 11 666 Kč tím, že diskontují náklady na reprodukci indexem cen výrobců. V tomto scénáři byl PPI pro hotové zboží považován za nejvýhodnější diskontní sazbu. Pomocí historických nákladů oddělujeme základ a odpisy staré střechy od budovy. Zbytek budovy budeme držet na knihách a znehodnocujeme to jako obvykle. Disponujeme starou střechou, což vedlo ke ztrátě 10 694 dolarů. Přidáme novou střechu do části fixních aktiv našeho daňového softwaru a začneme jej odpisovat.
Jak to fungovalo pro našeho klienta? Nejen, že náš klient dostal na stránku 1 formuláře 1040 ztrátu ve výši 10 694 dolarů, ale také snížil svůj příjem pro omezení ztráty pasivní aktivity, což zase zvýšilo, kolik pasivní ztráty bylo v tomto roce odečteno. Tato zvýšená ztráta pasivní aktivity dále snížila svůj příjem. Pro klienta v 28% daňové pásmo bychom mohli očekávat, že daňové úspory z částečné likvidace budou 10 694 x 28% = 2 994 USD. Ale proto, že jsme snížili dostatečný příjem, abychom podnikli další ztráty pasivní aktivity, skutečná daňová úspora činila přibližně 4 000 dolarů.
Takže pokud myslíte, chlapče, je to jistě spousta matematiky. Možná, že v kapse svého klienta přidáte další peníze, vás motivuje, abyste vypálili tabulku a zkusili některé čísla.
Další čtení o tématech odměňování oprav, částečné dispozice a nové "Opravné regy":
- Další podrobnosti o částečných dispozicích jsou uvedeny v článku Steve Nelson, Částečné dispozice a nové předpisy o hmotném majetku pro podnik Evergreen Small Business .
- Přehled "opravných regs" naleznete v článku "Odpočet oprav a výdajů na údržbu".
- IRS prodlužuje čas, aby provedla pozdější dílčí volby v oblasti likvidace aktiv (Parker Tax Publishing, 29. září 2014).
- Podrobný pohled: IRS zveřejňuje podrobné časté otázky, které vysvětlují pravidla pro opravu (Parker Tax Publishing, 14. března 2015).
- Zákon o hmotném majetku - Opravy regulačních pokynů a zdrojů (AICPA.org).
- Co daňoví poplatníci potřebují vědět, aby splnili předpisy o konečném hmotném majetku ( daňový poradce, AICPA.org, 1. dubna 2015).
- Konečná sada opravných reg. Vydáno ( daňový poradce, AICPA.org, 1. listopadu 2014).
- Regs. Vládne dispozice odpisovatelného majetku (časopis účetnictví, 13. srpna 2014).
- Poslední daňový rok na nárok na ztráty na částečných dispozicích před rokem 2014 (Moss Adams, listopad 2014).
- TD 9689, Pokyny týkající se dispozice hmotného odpisovaného majetku (IRS.gov)
- Publikace 544, Prodej a ostatní dispozice majetku (IRS.gov)