Uzavření trhu může vyvolat kapitálové zisky a zrušit dluhový příjem
Zisk nebo ztráta z kapitálových výnosů
Prodej nemovitostí obvykle probíhá prostřednictvím escrowového procesu a prodávající obdrží prohlášení o tom, kolik bylo prodáno.
S foreclosures, nicméně, není žádná escrow. Zapůjčená banka jednoduše převezme dům. Majitel změnil ruce, takže IRS tvrdí, že uzavření trhu je stále považováno za prodej, nebo technicky řečeno, "dispozice" majetku.
Základním pojmem pro výpočet kapitálových zisků je odečtení základu nebo ceny nemovitosti z prodejní ceny. Rozdíl je v tom, kolik zisk člověk udělal, nebo kolik peněz bylo při transakci ztraceno. V situaci uzavření trhu a bez prohlášení o podřízenosti prodejní cena používaná pro daňové účely není okamžitě jasná. Neexistuje žádná vzájemně dohodnutá prodejní cena.
Ale pro daňové účely je stále ještě "prodejní cena". Bude to buď reálná tržní hodnota nemovitosti nebo zůstatek úvěru bezprostředně před uzavřením trhu, v závislosti na druhu úvěru, který jste měli. Oba tyto údaje budou na vás a IRS poskytnuta instituce poskytující úvěr na formuláři 1099-A.
Náhradní nebo nerekurzní úvěry
Vaše hypotéka byla buď rekurz nebo půjčka bez rekurze. Hypotéka používaná k nabytí domu bývá bezprostředně poskytnutá, zatímco refinancované úvěry a úvěry na vlastním kapitálu bývají inkasní. Toto však v žádném případě není absolutním pravidlem. Může také záviset na stavu, v němž žijete.
Pokud byste měli úvěr na úhradu, jste osobně odpovědný za dluh a věřitel vás může pronásledovat i po vrácení nemovitosti. V tomto případě je hodnota použitá jako prodejní cena při výpočtu vašeho kapitálového zisku nebo ztráty nižší z následujících dvou částek:
- Zbývající zůstatek úvěrů bezprostředně před vykázáním bez jakéhokoli dluhu, u něhož zůstává dlužník osobně odpovědný po vyloučení
- Spravedlivá tržní hodnota nemovitosti, která byla uzavřena
Možná jste zrušili výnos z dluhu z uzavření s tímto druhem úvěru.
Nezaplacený úvěr je úvěr, u něhož není dlužník osobně odpovědný za splacení úvěru. Jinými slovy, úvěr je spokojen a věřitel nemůže pokračovat v dlužníkovi za účelem dalšího splacení po převzetí majetku. V případě úvěrů bez nároku na nápravu je použitá jako prodejní cena zůstatek úvěru bezprostředně před uzavřením trhu. IRS říká, že skutečně prodáváte dům zpátky věřiteli za plné zvážení nesplaceného dluhu. Nebudete mít žádné zrušené dluhové příjmy, protože věřitel je zákonem zakázán, aby vás prosadil o splacení.
Nahlášení kapitálového zisku nebo ztráty
Poté, co jste zjistili, jaký druh úvěru máte ve svém majetku, můžete určit prodejní cenu.
Pokud byl vyloučený majetek vaším prvním bydlištěm, oznámte uzavření smlouvy na Plánu D a Formu 8949. Můžete získat nárok na vyloučení zisku z daně z příjmů až do výšky 500 000 USD pod podmínkou určitých pravidel:
- Domov byl vaším hlavním sídlem.
- Žijete v něm alespoň dva z posledních pěti.
Jednotliví daňoví poplatníci mohou vyloučit částku 250 000 dolarů a společné podání daňových poplatníků podléhajících dani může tuto částku zdvojnásobit.
Platí některá další pravidla. Pokud byla zablokovaná nemovitost smíšená - byla to vaše hlavní bydliště najednou a sekundární bydliště v jiném čase - můžete mít nárok na vyloučení z daně z kapitálových výnosů podle upravených pravidel pro výpočet vašeho zisku nebo ztráty .
Od roku 2017 je daňová sazba pro dlouhodobé kapitálové zisky na nemovitosti, které vlastnily rok nebo déle, 15% pro daňové poplatníky, kteří spadají do daňových pásem 25 až 35%.
Tato sazba činí 20% pro ty, kteří spadají do daňového pásma 39,6. Majitelé domů, kteří spadají do 10 nebo 15 procentní daňové pásmo, nemusí zaplatit daň z kapitálových výnosů vůbec. Pokud jste vlastnili váš domov méně než rok, musíte zaplatit daň z kapitálových výnosů stejnou sazbou, která se vztahuje na váš pravidelný příjem - jinými slovy podle vaší daňové zátěže.
Pokud byl uzavřený majetek nemovitostí, oznamte jej prodej na formuláři 4797.
Zákon o odpuštění dluhů z hypotéky
Zabavování může způsobit zdanitelný příjem kromě kapitálových zisků. Pokud věřitel odpustí nebo zruší hypoteční úvěr na rekordní úvěr, možná budete muset tuto částku zahrnout jako příjem, ale existuje několik výjimek, které mohou vyloučit zrušení dluhů z daňového zacházení.
Nejdůležitější z nich je vyloučení z dluhu zajištěného vaším domovem. Podle zákona o odpuštění dluhů z hypotéky můžete zrušit dluhy ve výši až 2 miliony dolarů, pokud je dluh použit k nákupu nebo vybudování vašeho hlavního bydliště. Toto vyloučení z technických důvodů technicky vypršela na konci roku 2016, ale stále pokrývá dluhy, které jsou odpuštěny v roce 2017, pokud byla uzavřena písemná dohoda v roce 2016. A Kongres znovu otevřel tuto záležitost v lednu 2017, takže je možné, že zákon bude nakonec prodloužen do budoucích let.
Formulář 1099-A a formulář 1099-C
Formulář 1099-A vydá banka poté, co byla nemovitost vyloučena. Uvádí datum uzavření, reálnou tržní hodnotu nemovitosti a zůstatek zůstatku bezprostředně před uzavřením. Tyto informace budete potřebovat, když oznamujete příjmy z kapitálového zisku související s uzavřením trhu.
Formulář 1099-C je vydán bankou poté, co banka zrušila nebo odpustila jakýkoli dluh z rekordního úvěru. Tento formulář bude uvádět, kolik dluhů bylo zrušeno. Pokud věřitel uzavírá doma a zruší nezaplacený dluh ve stejném roce, můžete obdržet pouze jediný formulář 1099-C, který hlásí uzavření a zrušení dluhu místo toho, aby obdržel jak 1099-A tak 1099- C.