Zákon namísto uzavření (DIL) je jednou z několika možností, jak se dostat z domácí půjčky. Místo toho, abyste prošel uzavřením smlouvy, můžete dobrovolně převést vlastnictví na vašeho věřitele (kdo by si ho stejně vzal) - v podstatě podepisujete skutky a předáte jim klíče.
Proč DIL?
Pokud nedokážete provést hypotéku, nemůžete získat úvěrovou úpravu a nebudete moci prodat svůj domov, transakce DIL by mohla být tou nejlepší cestou.
Zprávy o úvěru: DIL vypadá trochu jinak než vaše staré uzavření, ale konečný výsledek je stejný - vaše banka převezme nemovitost a prodá ji za splacení úvěru. V mnoha případech vaše kreditní skóre klesne, jako kdybyste prošel uzavřením trhu. Ale můžete si půjčit znovu dříve a člověk, který se dívá na vaše kreditní zprávy (na rozdíl od počítačového scoringového modelu), se může o DIL cítit lépe než uzavření trhu. Pokud můžete udělat něco jiného (jako krátký prodej , úvěrová úprava nebo prodej na otevřeném trhu), vydejte se lépe.
Nedostatek: Když váš věřitel prodá váš dům, dům by mohl prodávat za méně než dlužíte. Co se stane s penězi, které ještě dlužíte? Váš věřitel by se mohl pokusit tuto nedostatečnost sbírat , což znamená, že vaše boje ještě neskončily. V některých případech však může být nedostatek odstraněn v transakci DIL. Ujistěte se, že pečlivě přezkoumáte své dohody s právníkem a požádejte přípravy daňových poplatníků o jakoukoli odpovědnost, kterou byste mohli mít.
Rychlost: DIL může být rychlejší než jiné možnosti, což znamená, že můžete přestat dělat měsíční platby (a přejít na dostupnější bydlení).
Soukromí: ačkoli byste se nemuseli starat (a ani nikdo jiný), DIL je méně veřejná než uzavření trhu. Jedná se o dohodu mezi vámi a vaší bankou - nikoliv právním řízením schváleným vaším státem.
Banka také těží z výhod, když použijete námitku namísto vyloučení. Uzavření trhu je drahé, časově náročné a riskantní pro banky. Raději rychleji ukončí věci, a proto souhlasí s těmito transakcemi.
Banky totiž ne vždy souhlasí s tím, že vám umožní uvolnit svůj domov tímto způsobem. Máte-li v domě jiné zástavní právo (možná máte v určitém okamžiku druhou hypotéku ), vaše banka možná nebude ochotna pokračovat v DIL.
Nevýhody
Významnou nevýhodou skutku spočívajícího v uzavření trhu je, že ublížíte vašemu kreditu. Možná však nebudete mít další možnosti, a pokud budete chybět měsíční platby a eventuálně i výchozí , možná to nebude důležité.
Všimněte si, že se službou DIL musíte přestěhovat z vašeho domova. Platby přestanoute a banka vlastní nemovitost, takže budete muset najít alternativní ubytování.
Vzhledem k těmto nevýhodám by krátký prodej mohl být lepší volbou než DIL. S krátkým prodejem byste se mohli i nadále zbavit nedostatků (opět si přečtěte smlouvu s místním zástupcem) a učiníte menší škody na vašem úvěru.
Také DIL je jen dohoda mezi vámi a vaším hypotečním věřitelem . Pokud dlužíte peníze ostatním (za druhou hypotéku, výdaje HOA, daně a tak dále), budete stále dlužit ty peníze.
Proces DIL
Chcete-li získat hypotéku, budete muset pracovat se svým věřitelem. Každý věřitel má různé požadavky, takže budete muset volat a požádat o proces. Dejte jim vědět, že nemůžete provést platby, a nezapomeňte diskutovat o všech alternativách (například změna úvěru, krátký prodej, vládní programy jako HARP 2.0 atd.).
U většiny věřitelů budete muset vyplnit žádost a budete muset prokázat, že platbu nemůžete uskutečnit. Plán na poskytování dokumentů, které ukazují váš příjem, měsíční výdaje a zůstatky bankovních účtů. Vaše banka musí pochopit, že čelíte nemožnému utrpení a že neexistuje způsob, jakým budete moci platit.
Banka potřebuje čas na zpracování žádosti DIL. Očekávejte, že počkáte 30 dní nebo dřív, než uslyšíte odpověď, ale nikdy neubližuje volání a požádá o aktualizaci stavu.
Nic se nestane rychle (ale stále může být rychlejší než uzavření trhu nebo otevřený prodej na trhu).
Než podepíšete jakoukoli konečnou dokumentaci (a během celého procesu), obraťte se na místního právního zástupce. To bude stát několik set dolarů, ale jakékoliv "nedorozumění" by mohlo stát desetkrát tolik - nebo mnohem více. Budete si chtít být obzvláště jisti, že pochopíte, jak se s jakýmkoli nedostatkem zachází.