Pokud se pokusíte dostat špatný typ úvěru, i když je váš krátký prodej schválený bankou prodávajícího, pravděpodobně nebudete schopni tuto transakci uzavřít kvůli problémům s financováním. Bohužel ne každý typ dostupného financování ve Spojených státech může být použit k nákupu krátkého prodeje.
Čekání na schválení
Pokud krátký prodej, který chcete koupit, je krátký prodej společnosti Wachovia nebo předběžně schválený krátký prodej HAFA , můžete určitě čekat na chvíli čekání na krátkodobý prodej. Získání krátkého prodeje schváleného může trvat od 4 do 8 týdnů v průměru, na rok nebo déle.
V tomto období úrokové sazby kolísají. Mnoho věřitelů nebude uzamknout půjčku na dobu delší než 30 dnů, aniž by vás obvinil z výsady. Někteří vám nedají úvěrový zámek, dokud nedostanete krátký souhlas s prodejem. Pokud vaše úrokové sazby narůstají, zjistíte, že již nemáte nárok na nákup tohoto domova.
Tip: Snažte se nakupovat pod vaší možností. Nerozšírejte předem schválenou částku úvěru na max. Ponechte si nějakou flexibilitu.
Neuzavřela platnost před schválením
Mnoho krátkých prodejních bank chce uzavřít do 30 dnů od krátkého schválení prodeje. Pokud získáte úvěr, který vyžaduje prodloužení doby schválení, jako je půjčka podle § 184, pravděpodobně nebudete moci zavřít v určeném termínu a vaše platnost vyprší.
Někdy, dokonce i s konvenčním úvěrem , jsou zpoždění s krátkým prodejem financování nevyhnutelné. Možná jsou hodnotitelé zálohováni a vyhodnocení nemůže být dokončeno včas, nebo upisování trvá déle než obvykle. Pokud zástupce úvěru nezískal rozpis schválených poplatků a některé z poplatků, které prodávající nemohl platit, byly převedeny na kupujícího, revize odhadu dobré víry by mohla odložit také proces.
Některé banky nebudou vydávat rozšíření o krátké schvalovací dopisy.
Tip: Požádejte svého věřitele předem, pokud společnost zaručí 30denní uzavření. Navíc, pokud uslyšíte, že přijde schvalovací dopis, zahajte svůj úvěr dříve.
Potenciální opravy zřídkakdy placené
Mnoho věřitelů má úvěrové podmínky. Pokyny pro opravu FHA mohou vyžadovat spoustu oprav, jako je například fixování štěpky z domu před rokem 1978 nebo instalace zábradlí. Úvěr VA bude nepochybně vyžadovat hlášení o škodlivém organismu a jasný certifikát pro dokončení škůdců. Dokonce i když je vaše půjčka obvyklá, odhadce může zaznamenat selhání střechy a požádat o výměnu předtím, než se dohodne na financování tohoto krátkého prodeje. Banky budou zřídkakdy platit za opravy. Krátké tržby se prodávají v podmínkách "tak, jak je". Navíc banka nedovolí prodávajícímu zaplatit za opravy, protože pokud má prodávající nějaké další peníze, obecně bude banka chtít tyto prostředky.
Tip: Požádejte svého agenta o předběžnou inspekci domů a předem o možných problémech.
Závěrečné náklady nesmí být kryty
Často kupující požádá prodejce, aby zaplatil své závěrečné náklady . Pokud kupující nemá dostatek peněz na úhradu nákladů za uzavření a banka odmítne povolit koncesi, kupující nemusí koupit tento krátký prodej .
Někdy banky krátkého prodeje společnosti Wells Fargo FHA sníží částku, kterou obvykle platily jiné banky, protože společnost Wells Fargo tvrdí, že její pokyny pro FHA zakazují za určitých okolností úvěr ve výši 3%. Zjistil jsem také, že některé prodejní banky budou automaticky odmítnout uzavření úvěru kupujícího, pokud kupující sníží o více než 3,5%.
Tip: Zeptejte se zprostředkovatele výpisu, pokud banka zaplatí koncese na uzavření nákladů, když napíšete nabídku nebo nabídnete více než listinné ceny za účelem kompenzace.
Jednání se dvěma věřiteli a získání souhlasu
Pokud existují 2 úvěry na krátký prodej , budete potřebovat souhlas obou věřitelů k uzavření. Riskujete, že předtím, než obdržíte schválení od obou věřitelů, postoupíte s posouzením a / nebo domácí kontrolou . Jeden věřitel by mohl souhlasit, zatímco druhý by mohl odmítnout krátký prodej nebo předmět na příspěvek prodávajícího na HUD.
Tip: Požádejte o předběžnou hlášení o titulu nebo o závazek k názoru, abyste zjistili, kolik úvěrů je zajištěno nemovitostí. Mohlo by existovat vyplacený úvěr, který nikdy nebyl znovu sestaven.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.