Ano, můžete si koupit domov při odchodu do důchodu
Nemusíte to dělat takhle. Můžete získat hypotéku, jakmile jste v důchodu .
Abychom zjistili konkrétní požadavky, pohovořil jsem s Patrickem Gavinem, vedoucím pobočky a VP v oblasti hypotečních úvěrů se zaručenou sazbou, 8. největší soukromou hypoteční bankou v americké sazbě.
Patrick je věřitel od roku 1974.
Podívejme se na to, co jsem od Patricka dozvěděl o tom, co je potřeba k získání hypotéky, jakmile budeš odešel do důchodu. Jsem zlomil věci do 6 hlavních kategorií níže.
Určení příjmu pro důchodce
Důchodci předpokládají, že pokud nemají výplatu, nemají nárok na hypotéku kvůli nedostatku příjmu.
Ve skutečnosti mají věřitelé dvě níže popsané metody, které mohou využít k výpočtu příjmů pro důchodce, který čerpá ze svého majetku.
Čerpání z metody odchodu do důchodu
U důchodců, kteří dodržují plán, v němž nyní pobírají důchod, ale mohou zpozdit zahájení sociálního zabezpečení nebo penzijního příjmu, nejpříznivější volbou je použití metody "čerpání majetku" určujícího příjem. Zde je návod, jak to funguje.
Pokud je dlužník 59 ½, věřitel může jako důkaz příjmu využít nedávné výběry z důchodových účtů. Předpokládejme například, že nedávné výpisy z bankovních účtů ukazují, že IRA vybírá částky ve výši 4 500 USD měsíčně (věřitel musí mít alespoň dva měsíce odběr).
Tato částka bude považována za měsíční příjem. Někdy věřitel bude potřebovat dopis finančního plánovače nebo finanční instituce, který potvrdí tyto částky z výběru.
Metoda vyčerpání aktiv
U důchodců, kteří mají hodně investovaných aktiv, může metoda vyčerpání majetku pro stanovení příjmů fungovat dobře.
S touto metodou půjčitel začíná současnou hodnotou finančních aktiv. Poté odečtou jakoukoli částku, která bude použita pro zálohové a závěrečné náklady. Vezmou 70% zbytku a dělí se o 360 měsíců.
Předpokládejme například, že někdo má finanční prostředky ve výši 1 milion dolarů. Využijí 50 000 dolarů na zaplacení zálohy. To zanechává 950 000 dolarů. Vezměte 70% z toho, což je 665 000 dolarů a rozdělíte 360. Výsledkem je 1 847 dolarů, což je měsíční příjem používaný k získání nároku na dlužníka.
Samozřejmě by měly být kromě příjmů využívajících výše uvedené metody započteny i jiné příjmy, jako jsou příjmy z důchodů, sociální zabezpečení nebo měsíční důchod.
Dluh k výnosům a nákladům na bydlení
Jakmile je určen příjem, musí váš celkový poměr dluhu k příjmu a poměr nákladů k bydlení splňovat požadavky věřitele.
Poměr dluhu k příjmu
U hypotečního úvěru s kvalifikovanou hypotékou (QM), která spadá pod regulační požadavky týkající se bezpečného přístavu, nemůže více než 43% vašich příjmů směřovat k úhradě dluhu. Tento poměr dluhu k příjmu se nazývá poměr dluhu k příjmu.
Dluh zahrnuje požadované platby, jako je výživné a podpora dítěte, stejně jako platby za auto, platby studentských půjček, minimální platby platební kartou a celková plánovaná domácí platba včetně jistiny, úroků, daní z majetku a pojištění.
Jedna věc, která se v této oblasti může dostat do důchodu, je podepsání půjček pro dospělé děti. I když jste spoluvlastníkem, tyto platby se mohou započítat jako požadované platby dluhů a mohou snížit Vaši schopnost získat nárok na hypotéku.
Poměr nákladů na bydlení
Vaše náklady na bydlení zahrnují jistinu a úrokovou část hypotéky, jakož i daně a pojištění (dále jen PITI). Tento poměr musí být nižší než 36%, což znamená, že náklady na bydlení nesmí překročit 36% vašich příjmů.
Požadavky na kreditní skóre
Každý věřitel bude mít své vlastní kreditní skóre, ale jedna věc je jistá - čím nižší je vaše kreditní skóre, tím vyšší je vaše úroková sazba. Pokud chcete nejlepší sazby, získáte své kreditní skóre 780 nebo lepší.
Lepší kreditní skóre vám může také dát více prostoru pro švihání v jiných kvalifikovaných oblastech.
Například Patrick pracoval s dlužníkem, který měl úvěrové skóre přes 780, a věřitel půjčil, přestože poměr dluhu k příjmu činil 48%.
Stav obsazení
Dalším faktorem používaným k určení úrokové sazby hypotéky je vaše zamýšlená obsazenost. Bude to primární nebo druhý domov? Primární domy mají lepší sazby.
Záloha
Jako důchodce se požadovaná záloha může lišit v závislosti na použitém způsobu příjmu. Pro čerpání v důchodovém režimu můžete dát až o 5% dolů. Pro metodu vyčerpání majetku vyčíslíte snížení o 30%.
A pokud uvažujete o tom, že přijdete se svou zálohou tím, že vezmete velký kus hotovosti z IRA nebo jiného odloženého penzijního plánu, doporučuji vám to přehodnotit. Toto stažení bude zdanitelné příjmy a vezmeme-li velký kus v jednom roce, může vás narazit na vyšší daňovou hranici .
Likvidita po uzavření
Dalším požadavkem bude výše likvidních aktiv po uzavření, které máte k dispozici. Zájemci chtějí vidět, že budete mít alespoň po dobu šesti měsíců celkové náklady na bydlení (PITI) jako minimální zbývající rezervu po zakoupení domů. K výpočtu tohoto základu půjčitel přidá všechny finanční prostředky, které lze ověřit (což znamená, že potřebujete výpisy z účtu), a poté použijete 60-70% této částky.
Ostatní možnosti půjčky
Pokud se kvalifikujete jako veterán, můžete se podívat na půjčku VA. S úvěrem VA můžete uvést nulovou hodnotu dolů, ale místo zálohy budete platit poplatek za financování, který může činit 2,15% výše úvěru pro začínající uživatele programu a 3,3% pokud jste získali půjčku VA dříve. Tento finanční příspěvek může být financován z úvěru.
VA úvěry vyžadují poměr dluhu k výnosům 43% nebo méně a vyžadují, abyste měli nějaký zbytkový měsíční příjem. Máte-li spoustu investičních příjmů, zbytkový příjem může být určen tím, že dvakrát za měsíc získáte dividendový a úrokový výnos z rozvrhu B z daňového přiznání.
Žádost o hypotéku
Nejlepší způsob, jak zjistit, na jaký druh hypotéky se můžete kvalifikovat, je mluvit s hypotečním makléřem. Garantovaná sazba nabízí půjčky ve všech státech a dokonce má on-line program, který nazývají Digital Hypotéka, kde můžete projít celý proces online. Nabízejí kreditní 250 dolarů pro ty, kteří tento program používají.
Také si přejete provést svou náležitou péči o dům, který kupujete. Za to bych vám doporučil podívat se na HouseFax. Je to jako CarFax®, ale pro váš dům. Dostal jsem HouseFax na svůj vlastní majetek a naštěstí nenašel žádné negativní překvapení, ale slyšel jsem mnoho lidí, kteří se prostřednictvím housefaxu naučil mnoho zajímavých věcí o minulosti své nemovitosti.
Máte-li hypotéku v důchodu?
Když jsme dokončili náš rozhovor, Patrick řekl: "Na konci dne se mě lidé ptají, jaká je nejlepší hypotéka? Moje odpověď je žádná. "
Patrick má pravdu. Výzkum ukazuje, že většina důchodců je lepší než vyplácet své hypotéky před odchodem do důchodu .
Pozoruhodnou výjimkou by však byli vyšší čistí lidé, kteří by mohli využít dluhu ve svůj prospěch i po celou dobu odchodu do důchodu .