Zjistěte, zda byste měli refinancovat nebo ne
Dozvíte se vše, co potřebujete vědět o vaší stávající půjčce a možné výměně.
Vypočítejte si svůj původní úvěr
Ano, už víte, jaká je vaše měsíční platba a kolik vám ještě dlužíte. Musíte však také vědět, kolik z každé platby jde směrem k vašim úrokovým nákladům a kolik z nich skutečně splácí peníze, které jste si půjčili. Chcete-li to zjistit, budete potřebovat amortizační tabulku, kterou můžete získat z různých zdrojů. Dávám přednost aplikaci Excel k výpočtu amortizace , ale můžete také použít kalkulačku online nebo jiný software tabulkového procesoru.
Pro tento popis vám vysvětlím, jak vypočítat možnosti refinancování pomocí aplikace Excel, ale postup je stejný, pokud použijete kalkulačku amortizace nebo jiný program (nejlépe použijte tabulku, protože čísla budou přesnější ). Během příkladu budeme předpokládat následující:
- Původní částka úvěru: 180 000 dolarů
- Původní datum půjčky: 7. 1. 2003
- Dnešní datum: 7/1/2012
- Úroková sazba z úvěru: 5,4%
- Termín splatnosti: 30 let
Chcete-li získat podrobnosti o vaší původní půjčce, zadejte je do vybrané kalkulačky. Pokud je to možné, zadejte skutečný měsíc a rok, kdy jste původně vypůjčili peníze. Použijte původní částku úvěru - ne částku, kterou v současnosti dlužíte.
Zjistěte, kde stojíte
Vezměte na vědomí, kde stojíte se stávající půjčkou. Přejděte dolů k dnešnímu datu a zjistěte, kolik ještě máte za půjčku. V našem příkladu je to $ 152,160.64 (vaše čísla se mohou lišit v závislosti na zaokrouhlování v závislosti na softwaru, který používáte a jak přesný je).
Vypočítejte Náhradní půjčku
Zjistěte, jak by váš nový úvěr vypadal, kdybyste refinancovali. V tomto příkladu předpokládáme následující:
- Výše úvěru: $ 152,160.64 (zkopírovaná shora)
- Datum zahájení půjčky: 7/1/12
- Úroková sazba z nové půjčky: 4,25%
- Termín splatnosti: 30 let
Všimnete si, že vaše měsíční splátka klesne na 748,54 dolarů, pokud budete refinancovat (vs $ 1,010.76 pro původní úvěr). To je přitažlivé, ale nemělo by to být překvapením, protože váš nový úvěr je menší a přichází s nižší úrokovou sazbou. Ukládání na měsíční platbu může být pro vás důležité, ale je to jen jeden z několika důležitých faktorů.
Udělat některé předpoklady o tom, jak dlouho budete mít půjčku
Bohužel je zřídka jasná odpověď, když se rozhodujete, zda chcete refinancovat. Musíte se rozhodnout, co si myslíte, že se stane a vaše rozhodnutí bude vycházet z vašich předpokladů. Takže se pokuste odhadnout, jak dlouho půjde na novou půjčku. Zůstanete ve stejném domě v příštích 7 letech?
Zůstanete tam po celých třicet let? Je to v pořádku, pokud nevíte - můžete provést několik analýz "co-li".
Podívejte se na úrokové náklady
Nyní se můžete podívat pod kapucí a uvidíte, co se stane, pokud refinancujete. Zjistěte, kolik budete utrácet za zájem se starým úvěrem a novým úvěrem. Přejděte do každé tabulky odpisů a utáhněte celkovou částku ve sloupci "Zájem". Začněte s dnešním datem a pokračujte dolů, dokud si nemyslíte, že se zbavíte úvěru (7 let, nebo když se vyplácí, nebo si vybíráte).
To je nejsnadnější, pokud vypočtete každou půjčku tabulkou, nebo pokud můžete kopírovat a vložit svou amortizační tabulku do tabulky. Podívejte se, jak to udělat zde, nebo použijte funkci SUM v aplikacích OpenOffice, Google Docs nebo Excel. V našem příkladu existují některé zajímavé rozdíly:
- Pokud zachováte stávající úvěr, dokud nebude vyplacen, použijete dnes až do roku 2033 úroky ve výši 103 236 USD
- Pokud refinancujete a půjčujete si úvěr, dokud nebude vyplacen, použijete od dnešního dne až do roku 2042 úroky ve výši 117 313 USD
Stojí za to zhruba 14 000 dolarů během následujících 30 let, aby se dostala na nižší měsíční platbu? Možná to je a možná ne. Ale co když půjdete půjčku (nebo zůstat v domácnosti) 10 let?
- Pokud zachováte stávající úvěr, budete trávit 69.565 dolarů v zájmu od tohoto roku do července roku 2022
- Pokud budete refinancovat, vynakládáte v současné době až do července 2022 úroky v hodnotě 58.545 USD
V takovém případě vypadá refinancování atraktivnější. Nejen, že získáte výhodu nižší platby, ale také ušetříte úrokové náklady (protože nebudete platit úroky po dobu 30 let).
Vyjděte způsob, jak řešit případné závěrečné náklady
Když refinancujete, možná budete muset zaplatit závěrečné náklady. Budete také muset tyto náklady vzít v úvahu, když se rozhodnete, co dělat. Mohli byste zvážit příležitostné náklady na použití těchto prostředků: mohl byste si vydělal zájem o tyto peníze? Pokud ano, stojí za to vynaložit peníze na uzavření nákladů?
Můžete si také vzít v úvahu tradiční refinanční vzorec: jak dlouho trvá, než se vrátíte peníze, které utratíte za předpokladu, že se vaše měsíční platba sníží (rozdělte měsíční úspory o celkové náklady na uzavření, abyste zjistili, kolik měsíců to bude trvat). Zůstanete v domě dostatečně dlouho, abyste tyto náklady získali? Ať děláte cokoli, ujistěte se, že nezapomeňte na závěrečné náklady, protože jsou důležitou součástí hádanky.
Pokud jste financovali závěrečné náklady nebo jste je "zabalili" do nového úvěru (nebo pokud jste získali úvěr bez uzavíracího poplatku ), nemusíte nic dělat - náklady jsou již zahrnuty do vašeho většího zůstatku úvěrů nebo vyšší úrokovou sazbu.