Pokud by byla většina domácích prodejců upřímná sami, uvědomili by si, že by jim nemělo být svěřeno, aby si vybrali kótovací cenu, protože upřímně řečeno, že nejsou v realitní činnosti. Na druhou stranu, kdo lépe než zvolit cenu v listinné podobě než prodejci domů, protože vlastně vlastní ten kus nemovitosti a má podíl na jeho hodnotě. Přesto vlastnit domov a uvědomit si jeho hodnotu na otevřeném trhu jsou obecně dvě zcela protikladné skutečnosti.
To, co ještě více komplikuje situaci, spočívá v tom, že mnoho domácích prodejců si vybere zprostředkovatele výpisu založeného na agentovi, který navrhne nejvyšší cenu v listu, jako by agent měl magické pravomoci prodávat dům za více peněz než agent, který navrhuje rozumnou cenou. Prodejci si často neuvědomují, že když se vše zbaví, je cenová cena poměrně nemateriální a nedůležitá. Cenová cena je důležitá pouze v rozsahu, v jakém by mohla potenciálního domácího kupujícího nakreslit nebo odpudit. Jedná se o prodejní cenu a následně ohodnocenou hodnotu, která nese větší váhu.
Chyba č. 1: Založení prodejní ceny na to, jak hodně prodávajícího chce nebo potřebuje
Několik měsíců předtím, když uzavřel prezentaci výpisu FaceTime, prodávající se zeptal, proč jsem se neobtěžoval zjistit, kolik chtěli. Řekli, že se na nějkoliv jinému agenta, s nímž byli rozhovory, zeptal na tuto otázku a já ne. Byli zmateni.
Čestně jsem odpověděla: "Nezáleží na tom, kolik chcete." Podle jejich očí jsem mohl prozradit, že jsem ztratil hranici, kterou jsem mohl mít při získávání výpisu. Což bylo v pořádku. Neposlouchali.
Opravdu nezáleží na tom, kolik si prodávající myslí, že potřebuje domů, protože prodejní ceny nejsou založeny na potřebách a přáních prodejců.
Prodejci se buď přizpůsobují trhu, nebo neprodávají domov . Tržní hodnota je dána tím, kolik je kupující ochoten zaplatit, a pokud se kupující spoléhá na financování k dokončení prodeje, kolik si odhadovatel věří, že dům stojí. To, co dárci doufali nebo prodávají, není v reálném světě žádný rozdíl.
Chyba # 2: Založení prodejní ceny na sousední kotované ceny
Lidé mají tendenci si pamatovat prodejní cenu domova, když byla původně uvedena více než prodejní cena při uzavření. Označení jde na dvoře, prsty letí na klávesnici a doma vašeho souseda je online v celém jeho slávě za cenu, která přesahuje vše, co jste kdy očekávali. Cena, kterou je dům uveden, a cena, kterou nakonec prodává, může být velmi odlišná.
Na trhu silného prodávajícího by mohl dům prodávat vyšší cenu. Na trhu kupujícího by mohl být domov prodán pod tržní hodnotou. Existuje také stav domů, který se má zvážit, jeho aktualizace či nedostatek, nedostatky zjištěné během domácí kontroly - všechno, co může ovlivnit konečnou prodejní cenu.
Poznámka: Jediný typ srovnatelného prodeje, který je významný, je prodaný dům podobné velikosti, konfigurace, stavu a umístění.
A obvykle odhadce použije 3 srovnatelné tržby na minimum a dává přednost šesti. Soused může vypsat domov za milion dolarů a pokud ano, nemá vliv na skutečnou hodnotu.
Chyba č. 3: Založení prodejní ceny na průměrné náklady na čtverečné stopy
V některých oblastech země jsou domovy s jednou úrovní žádoucí než domovy se dvěma až třemi podlažími, a přestože čtvercové záběry těchto domů by mohly být totožné, domů s jednou úrovní by se mohly prodávat za vyšší patra náklady .
Dále by menší dům obvykle nesl vyšší náklady za metr čtvereční než větší dům. Pokud jsou všechny domy ve vašem okolí dvoupatrové a prodávají se s průměrnou cenou za metr čtvereční, můžete odhadnout hodnotu na základě průměrných nákladů na čtverečné stopy, ale pravděpodobnost, že se domy liší. Čtvercové průměry nohou jsou obecně příležitostné pokyny.
Jak zprostředkovatelé nemovitostí odhadnou kótovanou cenu pro prodejce
Někdy se realitní makléři zeptá, kolik dalších agentů navrhl, a pak ten agent zpomalí cenu, aby se prodávajícímu objevila jako atraktivnější možnost. Nevybírejte agenta na základě nejvyšší prodejní ceny. Vyberte si agenta založený na integritě, znalostech, zkušenostech a schopnostech prodávat svůj domov bez mnoha dramat.
Agenti vám mohou nabídnout řadu prodejních cen:
- Cena, kterou by měl být dům uveden na trhu.
- Prodejní cena kupujícího nabídne.
- Cena, kterou odhadce použije a na který půjčí banka.
Důležitou věcí je stanovit cenu, která přiláká kupujícího, aby viděl váš dům osobně, což není nutně cena, za kterou bude prodávat. Výběr správné prodejní ceny by měl vycházet z srovnatelného prodeje, pohybu trhu a nic jiného nezáleží.
Pokud trh nesplňuje očekávání prodávajícího, prodejce by mohl chtít počkat, dokud se trh nezlepší.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.