Základy hybridních půjček
Hybridní půjčky přicházejí v různých formách a jsou nejoblíbenější pro úvěry na bydlení.
Jsou to "hybridní" (nebo směs) půjček s pevnou úrokovou sazbou a hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), takže získáte některé výhody každého druhu úvěru.
Úvěry s fixní sazbou jsou předvídatelné : víte, jaká bude vaše úroková sazba za dobu trvání vašeho úvěru, a vždy víte, jaké budou vaše měsíční platby. Hybridní půjčka poskytuje stabilitu až 10 let před začátkem úprav.
Úvěry s nastavitelnou sazbou obvykle začínají s nižšími úrokovými sazbami a nižší sazby vedou k nižší měsíční splátce. Pokud však úrokové sazby stoupnou , mohou se vaše měsíční platby zvýšit, což je problematické, pokud nemáte peněžní tok na pokrytí vyšších plateb.
Když pracují nejlépe
Tato nižší počáteční rychlost přichází s určitým rizikem. Hybridy však mohou mít smysl ve správné situaci.
Krátký časovač: Pokud plánujete přesunout nebo refinancovat během několika málo let, můžete začít před úpravami využít nižší sazbu.
Pokud se však plány změní a úvěr zůstane zachován, může se strategie vrátit zpět.
Předplacené platby : Můžete snížit riziko tím, že uděláte značné dodatečné platby - přesahující požadovanou měsíční platbu. Pokud splácíte dostatečně rychle svůj zůstatek, můžete být schopni vyrovnat vyšší sazby a vyhnout se velkému šoku na platby.
Nízké sazby: Pokud sazby zůstanou nižší nebo nižší, získáte z této nižší splátkové sazby z dlouhodobého hlediska. Ale předpovídání budoucnosti je těžké, a proto vytvořte záložní plán v případě zvýšení sazeb.
Jak fungují
Hybridní úvěry začínají sazbou, která je nižší než standardní 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou, ale sazba se může po několika letech změnit. Poskytovatelé úvěru zpravidla omezují, kolik se vaše sazby mění každoročně a po dobu trvání úvěru, nabízejí určitou ochranu, pokud sazby výrazně vzroste.
Příklad: Předpokládejme půjčku ve výši 200 000 USD.
- 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou s úrokovou sazbou 4,25% bude mít měsíční splátku ve výši 983,88 dolarů (zjistěte, jak vypočítat měsíční platby nebo použijte tabulku k tomu, abyste tak učinili). Měsíční platba se nezmění.
- 5/1 ARM s úrokovou sazbou 3,4% začíná s měsíční splátkou ve výši 886,96 dolaru - úsporou 96,92 dolarů za měsíc. Po pěti letech se úroková sazba a měsíční platba mohou zvýšit nebo snížit.
Pevná doba: Hybridní ARM typicky používá pevnou sazbu po dobu tří, pět, sedm nebo deseti let. Během této doby zůstanou vaše počáteční úroková sazba a měsíční platby stejné. Při zkoumání hybridních úvěrů vám první číslo uvedeno, jak dlouho trvá fixní doba.
Při použití výše popsaného ARM 5/1 zůstává míra zůstává stejná v prvních pěti letech. Hybridní hypotéka 10/1 zachová počáteční sazbu po dobu deseti let.
Úprava období: Po uplynutí pevného období se úroková sazba může změnit a druhé číslo v názvu půjčky vám říká, jak často se to stane. Modul 5/1 ARM lze nastavit každý (jeden) rok po zbývající dobu trvání úvěru.
Měsíční platby: Pokud se změní úroková sazba, změní se vaše měsíční platba. Úvěrové splátky jsou vypočítány tak, aby splacily vaše dluhové a krytí úrokových poplatků za zbývající dobu trvání vašeho úvěru . Vyšší úrokové sazby vyžadují vyšší měsíční splátky, což je pro dlužníky obvykle nevítané překvapení. Ale ceny mohou také klesnout.
Jak se mění sazba?
Dva klíčové faktory ovlivňují vaši sazbu. Váš věřitel začíná indexovou sazbou a poté přidá rozložení.
Index: Referenční hodnoty a úrokové sazby v širším hospodářství ovlivňují nastavitelnou míru. Hybridní půjčky jsou spojeny s indexem, který je výchozím bodem pro vaši sazbu. Například vaše půjčka může používat index LIBOR (London Interbank Offered Rate) . Jak se tato sazba posune nahoru a dolů, může se s ní pohybovat i sazba vašeho úvěru.
Spread: Věřitelé přidávají částku známou jako "rozpětí" nebo "marže", aby dosáhly vaší konečné úrokové sazby. Tato dodatečná úroková sazba poskytuje dodatečné odškodnění věřitelům.
Příklad: Předpokládejme, že máte hybridní úvěr, který je v období úprav. 1-letý LIBOR je v současnosti 2%. Rozložení úvěru je 2,25 procent. Úroková sazba vašeho úvěru se upraví na 4,25% (2% plus 2,25%).
Paušální sazby: Většina hybridních úvěrů omezuje nebo "omezuje", kolik úrokových sazeb se může změnit. Tyto limity snižují riziko pro dlužníky tím, že zabraňují neomezenému zvýšení sazeb.
- Počáteční čepice omezují, kolik se vaše sazba může měnit při první úpravě po dokončení pevně stanoveného období. Například, pokud se index pohybuje o 3 procenta, ale máte 2 procentní počáteční limit, vaše míra by se pohybovala pouze o 2 procenta.
- Pravidelné limity omezují, kolik se změní sazba při každé příležitosti nastavení. Například, rychlost by mohla být schopna měnit ne více než 2 procenta každý rok.
- Celoživotní uzávěry nastavují maximální limit na celkové úpravy po dobu trvání úvěru. Pokud dojde k nárůstu sazeb až po několika úpravách, sazby se nebudou dále zvyšovat.
Hybridní půjčky jsou k dispozici od konvenčních poskytovatelů úvěrů a můžete také využít vládní programy, jako jsou půjčky FHA a VA, abyste usnadnili kvalifikaci. Úvěry kryté vládou by mohly být nejlepší, pokud máte v úmyslu provést malou zálohu nebo máte problémy s vaší kreditní historií, ale ignorujte konvenční půjčky.
Pokud váš úvěr potřebuje zvýšení, můžete využít relativně nízké sazby během prvních let hybridního úvěru a vaše platby včas by měly pomoci zlepšit váš kredit . Nicméně, kvalifikaci pro lepší sazbu po silnici není nikdy zaručena - zvláště pokud sazby prudce stoupají.