Nákup domu může být největší investicí, kterou učiníte ve svém životě, a ceny bydlení jsou na mnoha trzích více než několik set tisíc dolarů.
Ale vyráběné domy jsou zpravidla cenově dostupné než domovní stavby, takže zpřístupňují jejich vlastnictví. Zejména pro spotřebitele s nižšími příjmy a pro ty, kteří žijí ve venkovských oblastech (kde dodavatelé a materiály nejsou snadno dostupné), může být jediným možným řešením vyráběné bydlení.
Mobilní, vyrobené a modulární
Při projednávání úvěrů na bydlení mohou být důležité podmínky, které používáte u věřitelů. Co nazýváte "mobilní dům", je s největší pravděpodobností "vyrobený domov" (i když doma je - nebo kdysi - mobilní). Pro neformální použití platí jeden termín, ale většina věřitelů se vyhýbá půjčování nemovitostí kategorizovaných jako mobilní domy.
- Mobilní domy jsou továrně postavené domy, které byly vyrobeny před 15. červnem 1976. Mohou to být velmi pěkné domy, ale byly postaveny dříve, než regulátoři vyžadovali jisté bezpečnostní standardy a většina (ale ne všichni) věřitelé se zdráhají půjčovat na těchto nemovitostech.
- Vyráběné domy jsou domy postavené na továrnách po 15. červnu 1976. Tyto domy podléhají zákonu o stavebnictví a bezpečnostních normách z roku 1974 a jsou povinny dodržovat bezpečnostní normy stanovené americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD) . Tato pravidla jsou často označována jako kód HUD. Vyráběné domy jsou postaveny na stálém kovovém podvozku a mohou být po instalaci přemístěny (ale stěhování domů po instalaci může zasahovat do financování).
- Modulární domy jsou továrně postavené domy, které jsou sestaveny na místě a vyžadují splnění všech stejných stavebních předpisů jako domovní stavby (na rozdíl od HUD kódu). Obvykle jsou trvale instalovány na betonovém podkladu. Stejně jako doma postavené domovy, modulární domy mají tendenci držet hodnotu a ocení více než vyrobené nebo mobilní domy, takže je jednodušší získat úvěry pro modulární domovy.
Kde půjčit
Existuje několik způsobů, jak získat finance pro vyráběné a mobilní domy. Stejně jako při každé půjčce, zaplatí se nakupovat mezi různými věřiteli. Srovnejte úrokovou sazbu , funkce, poplatky za uzavření a další poplatky za každý úvěr opatrně. Zvláště u mobilních úvěrů na bydlení je důležitý druh úvěru (nebo věřitel, s nímž pracujete).
Maloobchodníci: Stavitelé, kteří prodávají vyráběné domy, obvykle zajišťují financování, které zákazníkům usnadní koupit si domy. V některých případech mohou být vaše vztahy mezi tvůrci tvou jedinou možností financování při nákupu nového domova. Nicméně je moudré požádat tvého stavitele o seznam několika dalších (nepřiřazených) věřitelů.
Specializovaní věřitelé: Několik hypotečních věřitelů se specializuje na půjčky na mobilní a vyráběné domy (a pokud je to nutné, na pozemky). Přestože některý věřitel může být schopen financovat váš nákup, specializovaní věřitelé jsou lépe obeznámeni s aspekty vyrobeného nákupu domů - a proto jsou ochotni přijímat žádosti o tyto půjčky. Pravděpodobně budete muset pracovat s věřitelem zaměřeným na vyráběný domácí trh v následujících situacích:
- Země nebudete vlastnit.
- Nebudete trvale připojovat dům k základovému systému.
- Kupujete dům, který není zcela nový nebo který byl proveden úpravami.
- Chcete refinancovat stávající vyráběný domácí dluh, a platí některá z výše uvedených.
Standardní hypoteční věřitelé: Pokud si kupujete dům a pozemky, na kterých sedí, a dům je trvale instalován na základovém systému, budete mít jednodušší půjčku. Mnoho místních bank, družstevních záložen a hypotečních makléřů může tyto půjčky přizpůsobit.
Získejte doporučení dobrým věřitelům od lidí, kterým důvěřujete. Pokud si nejste jisti, kdo se zeptat, začněte s vaším realitním agentem, zaměstnanci a obyvateli v mobilních domácích parcích a lidmi, které víte, kteří si půjčili peníze na nákup obytných budov.
Chattel úvěry
Chattel úvěry jsou často používány pro mobilní a vyrobené domy, obzvláště když dům jde do parku nebo vyrobené domácí komunity. Pronajímatelský úvěr je úvěr na bydlení (na rozdíl od půjčky na bydlení a pozemky společně).
Tyto půjčky jsou úvěry z technického hlediska na osobní majetek - nikoli úvěry na nemovitosti.
To znamená, že hnutelné úvěry jsou také k dispozici, když vlastníte pozemky a půjčujete si za dům zvlášť.
Když nakupujete s věřiteli, zjistěte, zda získáváte nabídky za movitý úvěr nebo úvěr na nemovitost. Úrokové sazby z movitých úvěrů mají tendenci být vyšší než sazby z dluhů z nemovitostí, existují však klady a zápory pro každou možnost. Studie provedená Úřadem pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) zjistila, že částky úvěrů a poplatky za zpracování byly ve srovnání s hypotečními úvěry o 40 až 50 procent nižší než u hypotečních úvěrů, avšak roční procentní sazba za nemovitostní úvěry byla o 1,5 procent vyšší.
Výhodami movitých úvěrů jsou:
- Nepotřebujete vlastnit nemovitost, která může snížit váš úvěr na menší (i když pravděpodobně budete platit měsíční poplatky za stránky).
- Náklady na zpracování by měly být nižší než náklady na uzavření dluhu nemovitostí.
- Uzavírací proces je typicky rychlejší a méně zapojený než uzavření úvěru na nemovitosti.
Nevýhody movitých úvěrů zahrnují:
- Úrokové sazby jsou vyšší, takže vaše platební a úrokové náklady budou vyšší, než kdybyste použili rovnocenný úvěr na nemovitost.
- Doby splácení mohou být kratší (např. S dobou splácení až 15 nebo 20 let, ačkoli někteří věřitelé umožňují delší půjčky). Kratší termín má za následek vyšší požadované měsíční platby , ale splácení dluhu rychle snižuje úrokové náklady.
Vyrobené domácí prodejci a specializovaní poskytovatelé úvěrů nabízejí obyčejné úvěry a americký sčítání lidu zjistilo, že 80 procent nových vyrobených domů v roce 2015 bylo označeno jako osobní majetek. Někteří věřitelé však nabízejí půjčky na osobní půjčky i úvěry na nemovitosti. Mluvte s několika věřiteli a požádejte o klady a zápory, že titulují jako nemovitosti namísto osobního majetku.
Programy vládních půjček
Několik programů podporovaných vládou může půjčovat za vyrobený dům dostupnější. Za předpokladu, že splníte kritéria pro získání nároku na tyto programy, můžete si půjčit hypoteční věřitele, kteří dostanou záruku splátek od americké vlády - pokud nebudete úvěr splácet, vláda vstoupí a zaplatí věřiteli.
Programy vládních půjček jsou pravděpodobně nejlepší volbou pro půjčky, ale některé mobilní a vyráběné domy nebudou mít nárok.
Úvěry FHA jsou pojištěny Federální správou bydlení (FHA) . Tyto úvěry jsou obzvláště oblíbené, protože představují nízké zálohy, fixní úrokové sazby a pravidla pro spotřebitele. Chcete-li mít nárok na půjčku FHA, musíte splnit několik kritérií:
- Domov musí být postaven po 15. červnu 1976.
- Domov musí splňovat kód HUD a splňovat další místní požadavky. Změny domova mohou způsobit nesoulad.
- Každá část domu musí mít červenou certifikační štítek (nebo štítek HUD). Například u dvojitých širokých domů jsou vyžadovány dva štítky.
Pro majitele vyráběných domů jsou k dispozici dva programy FHA.
Úvěry FHA hlavy II zahrnují oblíbený úvěr 203 (b) - který se také používá pro stavby domů - což umožňuje kupujícím provést zálohu až 3,5 procenta. K pokrytí nákladů na státní záruku zaplatíte předem pojistné na pojistné hypotéky a průběžné pojištění hypoték s každou měsíční platbou. Potřebujete slušné kreditní skóre, abyste získali nárok na půjčku FHA, ale váš úvěr nemusí být dokonalý. Navíc můžete použít nadané peníze na financování svých plateb a uzavíracího poplatku a dokonce můžete s prodejci pomoci s těmito náklady.
Úvěry podle hlavy II jsou úvěry na nemovitosti, takže budete muset koupit majetek a dům společně a domů musí být trvale instalován na schváleném systému nadace. Úvěry mohou trvat 15 až 30 let.
FHA Úvěry z titulu I jsou k dispozici pro úvěry na osobní půjčky - užitečné, když nebudete vlastnit pozemky. Pokud však bydlíte na pronajatém místě, vaše smlouva o nájmu musí splňovat pokyny FHA. Například budete potřebovat počáteční dobu pronájmu tří let a musíte být upozorněni na případné ukončení pronájmu s nejméně šestiměsíční výpovědní lhůtou. Požadované zálohy mohou být až pět až dvacet procent, ale tento požadavek se liší od věřitele až po věřitele a záleží na vašem kreditní skóre. Další požadavky na půjčku podle hlavy I zahrnují:
- Domov musí být hlavním sídlem dlužníka.
- Místo instalace musí obsahovat služby kanalizace a vody.
- Zcela nově vyráběné domy musí obsahovat jednoletou záruku.
- Hodnotitel schválený HUD musí zkontrolovat zásilku.
Úvěry podle hlavy I mohou být půjčky pouze doma, jako jsou půjčky z pronájmu, ale mohou být také použity k nákupu hodně a domů společně. Maximální výše půjček na půjčky podle hlavy I jsou nižší než maximální částky z půjček podle hlavy II a úvěrové podmínky jsou kratší: u jednorázového bydlení a losu je maximální doba splácení 20 let.
VA půjčky jsou k dispozici servicemembers a veteránů, a mohou být použity pro vyrobené a modulární domy. VA úvěry jsou obzvláště lákavé díky schopnosti nakupovat bez peněz dolů a žádné měsíční hypoteční pojištění (za předpokladu, že věřitel to dovolí, a splňujete požadavky na úvěr a výnos). Přeskakování zálohy znamená, že budete mít vyšší měsíční platby - a zaplatíte více úroků - avšak v některých případech to dává smysl. Pro úvěr VA na vyrobený dům:
- Domov musí být trvale připojen k nadaci.
- Musíte si koupit dům společně s pozemkem, na němž sedí, a pojmenovat dům jako nemovitost.
- Domov musí být primární rezidencí (nikoliv druhým domovem nebo investičním majetkem).
- Domov musí splňovat kód HUD a připojit štítky HUD.
Úvěry FNMA jsou stále více dostupné pro vyráběné domy, protože agentura plánuje rozšířit financování cenově dostupných možností bydlení. Požádejte svého věřitele, pokud jsou k dispozici nové programy pro váš nadcházející nákup.
Různí věřitelé, různé pravidla
Přestože některé z výše uvedených úvěrů jsou podporovány americkou vládou, věřitelé mohou stanovit pravidla, která jsou restriktivnější než vládní pokyny. Tyto "překryvy" vám mohou zabránit v půjčování, ale jiné banky mohou používat různá pravidla. To je ještě jeden důvod, proč se vyplatí nakupovat - potřebujete najít věřitele s konkurenčními náklady a potřebujete najít věřitele, který bude vyhovovat vašim potřebám.
Zvláště pokud jde o vyráběné domy, věřitelé vám mohou říci, že nemáte nárok na programy pojištěné vládou. To může být pravda, ale je lepší ověřit si s několika FHA nebo VA věřiteli, než se vzdáváte těchto možností.
Některé příklady oblastí, kde různí věřitelé stanovují různá pravidla:
- Poměr úvěru k hodnotě: Možná byste mohli snížit až 3,5 procenta, případně budete muset provést 20% předplatné .
- Úvěrové skóre: V závislosti na vašich úvěrových skóre někteří věřitelé možná nebudou ochotni s vámi spolupracovat, zatímco jiní stanovují různé úrokové sazby nebo požadavky na zálohu na základě vašeho kreditu .
- Typ bydlení: Někteří věřitelé společnosti VA a FHA nejsou ochotni půjčovat na vyrobených domech, ale mohou být otevřenější pro modulární domy. Někteří se zdráhají financovat jednostranné, ale budou financovat dvojité nebo větší domy.
- Obsazenost nájemníků: Pokud plánujete bydlet v parku nebo ve společenství, věřitelé možná chtějí vědět, kolik pronájmů pronájmu ve srovnání s kolik vlastních domů.
- Chattel vs. hypotéka: Někteří věřitelé nabízejí pouze hnací úvěry, takže je to jediný produkt, který vám nabídnou. Stejně tak někteří věřitelé neposkytují úvěry na osobní věci.