Ne, nedělali hypotéční krizi. Tady je to, co
Role na hypotečním trhu
Fannie a Freddie byly subjekty sponzorované vládou.
To znamenalo, že musí být konkurenční, jako soukromá společnost, a udržovat cenu akcií. Zároveň federální vláda implicitně garantovala hodnotu hypoték, které prodávají na sekundárním trhu. To jim způsobilo menší kapitál na podporu svých hypoték v případě ztráty. V důsledku toho byli Fannie a Freddie tlakováni, aby převzali riziko, že budou zisková. Věděli také, že nebudou mít následky, pokud se věci změní na jih.
Vláda je nastavila tak, aby jim umožnila koupit kvalifikované hypotéky od bank , pojišťovat je a prodávat je investorům. Banky použily finanční prostředky na nové hypotéky. Po celou dobu Fannie a Freddie podporovaly polovinu všech nových hypoték vydávaných každý rok. Do prosince 2007, kdy banky začaly snižovat úvěry, se dotýkaly 90 procent všech hypoték.
Role během krize bydlení
Vládní předpisy zakázaly Fannie a Freddie koupit vysoce rizikové hypotéky.
Ale jak se hypoteční trh změnil, tak i jejich podnikání.
V letech 2005-2007 získaly několik konvenčních půjček s pevným úrokem s 20% nižšími. Zařadili se do hypotečních úvěrů typu subprime , úroků nebo záporných odpisů . Jednalo se o typy úvěrů, které vydaly banky a neregulované hypoteční makléři.
Fannie a Freddie zhoršily své použití derivátů, aby zajistily úrokové riziko svých portfolií. Ale jako společnosti soukromého sektoru s akcionáři potěšily, činily tak, aby zůstaly konkurenceschopné vůči ostatním bankám. Všichni dělají totéž.
Akvizice úvěrů společnosti Fannie Mae byly:
- 62% záporné amortizace
- 84% pouze úroky
- 58% subprime
- 62% požadovalo méně než 10% předplacení.
Úvěry společnosti Freddie Mac byly ještě riskantnější a skládaly se z následujících položek:
- 72% záporné amortizace
- Pouze 97% úroků
- 67% subprime
- 68% požadovalo méně než 10% předplacení.
Tyto exotické hypotéky a subprime hypotéky způsobily, že Fannie a Freddieho získání úvěrů jsou toxické.
Fannie a Freddie drželi méně toxických úvěrů než většina bank
Předpisy zajišťovaly, že Fannie a Freddie převezmou méně těchto půjček než většina bank. Získali více těchto půjček, aby si udrželi podíl na trhu na velmi konkurenčním trhu.
Senát v roce 2005 podpořil návrh zákona, který jim zakazoval držet v portfoliu cenné papíry zajištěné hypotékami . Kongres chtěl snížit riziko pro vládu. Celkově dvě GSE vlastnila nebo garantovala 5,5 bilionu dolarů hypotečního trhu ve výši 11,2 bilionu dolarů.
Senátní návrh však selhal a Fannie a Freddie zvýšili své rizikové úvěry.
Mohli by získat víc peněz z vysokých úrokových sazeb úvěrů než z poplatků, které získali z prodeje půjček. Opět se snažili udržet vysoké ceny akcií na velmi konkurenčním trhu s bydlením.
Jako podniky podporované vládou Fannie a Freddie převzaly větší riziko, než by měly mít. Neochranili daňové poplatníky, kteří nakonec museli absorbovat své ztráty. Ale nezpůsobily pokles recese. Nevypálili trh exotickými úvěry. Místo toho byly důsledkem hypoteční krize, nikoliv příčinou.
Deriváty pomohly způsobit Fannieho pádu
Do roku 2007 mělo pouze 17% svého portfolia úvěry typu subprime nebo Alt-A. Ale pak ceny bydlení klesly, a majitelé domů začal selhat. Výsledkem je, že tento poměrně malý podíl úvěrů s rizikovým rizikem přispěl 50 procenty ztrát.
Vzhledem k tomu, že společnosti GSE, Fannie a Freddie nebyly povinny kompenzovat velikost svého úvěrového portfolia dostatečným kapitálem od prodeje akcií, aby ho pokryli. Byl to výsledek jak jejich lobbování, tak i skutečnosti, že jejich půjčky byly pojištěny. Namísto toho použili deriváty ke krytí úrokového rizika svých portfolií. Když klesla hodnota derivátů, tak i jejich schopnost garantovat půjčky.
Tato expozice vůči derivátům prokázala svůj pokles, stejně jako u většiny bank. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí klesaly, dokonce i kvalifikovaní dlužníci skončili kvůli víc než doma. Pokud potřebují dům prodávat z jakéhokoli důvodu, ztratí méně peněz tím, že umožní banku zabránit. Dlužníci v záporné amortizaci a úrokové úvěry byly ještě horší.
Odstranění Fannie a Freddie by zničilo trh s bydlením
Někteří zákonodárci navrhují vyloučení Fannie a Freddieho. Jiní naznačují, že Spojené státy kopírují Evropu za použití krytých dluhopisů na financování většiny domácích hypoték. U krytých dluhopisů banky zachovávají úvěrové riziko u svých domácích hypoték. Prodávají dluhopisy kryté těmito hypotékami externím investorům. To jim umožňuje snížit úrokové riziko.
Co by se stalo, kdyby Kongres odstranil Fannieho a Freddieho? To by dramaticky snížilo dostupnost hypoték a zvýšilo náklady. Banky váhají vydávat hypotéky, které nejsou zaručené. Hypoteční úrokové sazby by mohly činit až 9-10 procent. Hypotéky by se staly vzácnými a nákladnými. Americký trh s byty by se zhroutil.