Otázka: Mám opravit svůj domov nebo se snažím prodat, jak je?
Čtenář se zeptá: Strávil jsem spoustu času a peněz děláním exteriérového remodelování svého domu a velkou přestavbou mistrovské koupelny. Nicméně zbytek 22ti letého domova potřebuje pozornost uvnitř. Vana nahoře je suchá hniloba a je datována. Také kuchyně je tak osmdesátá léta. Máme poměrně nové přístroje, ale počítadla a skříně pravděpodobně potřebují nahradit. Mám opravit svůj domov nebo se ho pokusit prodat tak, jak je?
Odpověď: Jedná se o jednu z otázek, kdy odpověď závisí na proměnných, jako je stav konkurenčního inventáře, ať už je to horký, chladný nebo neutrální trh s nemovitostmi a pravděpodobnost návratnosti investice.
Podle mých zkušeností mnoho prodejců dal příliš mnoho peněz na to, aby si své domy upravili. Provádějí opravy, které si kupující nikdy nevšimne, nebo za to nebude platit. Před provedením opravy se obraťte na svého agenta a ujistěte se, že váš agent je zkušený a dostatečně kvalifikovaný, aby poskytl soudržné odpovědi, na které se můžete spolehnout.
Prodej domů v as podmínkách
Například před několika lety minulý klient zavolal, že její sousedé budou muset okamžitě prodat svůj domov. Řekl jsem, že je potřeba práce, byla podhodnocení.
Domov vypadal obývací. Měl ve stěnách díry až do exteriéru a dřevěné podlahy namočené v moči; většina elektromotorů nefungovala a koupelová vana spadla přes trámy.
Všechny kohouty unikly a v jedné ložnici jsem našla hromadu mrtvých krys, která se v hromadě strhala do středu podlahy.
Nebyl to domov, který by mohl být snadno odstraněn. Dokonce ani barva barvy by nepomohla prodat toto místo. Cenili jsme to natolik, že přilákalo několik nabídek a prodalo se s nulovými dny na trhu.
V tomto domě nabízejí pouze dodavatelé a ploutve.
Domácnosti kupující potřebují opraváře nebo pevné domovy?
Někteří kupující domů chtějí koupit fixér horní domov, ale obecně tito kupci chtějí domov, který bude vyžadovat lehké kosmetické opravy. Kupující, kteří tíží k fixerům, jsou ti, kteří buď nemají nárok na koupi dražšího domu, nebo ti, kteří chtějí dosáhnout zisku tím, že sami domů opraví.
Ještě jsem se seznámil s novým kupujícím domova, který říká: "Dej mi dům, který se můžu roztrhat na knoflíky." Většina věrných kupujících je ochotna provádět jednoduché opravy, jako je malování stěn, vložení nových koberců nebo výměnu svítidel. Obvykle nechtějí obnovovat základy ani stěny.
Fixer-horní kupující budou slevy na cenu domu, aby opravy a, pro nepříjemnosti, trochu víc. Řekněme, že dům stojí 100 000 dolarů, ale potřebuje novou střechu. Nová střecha může stát 10 000 dolarů. Kupující s největší pravděpodobností nebude pro tento domov nabízet 90 000 dolarů. V opačném případě by mohli koupit stejný dům s novou střechou za 100 000 dolarů a neměli by to potíže.
Kupující pro tento typ domů může nabízet 75 000 dolarů, nebo dokonce méně. V tomto scénáři by prodávající byl chytřejší zaplatit za novou střechu a prodat dům za 100 000 dolarů.
Mnoho kupujících navíc nebude kupovat dům, který potřebuje novou střechu. Bude se obávat, že práce, která je součástí, budou dražší než očekávání. Možná, že výměna střechy bude znamenat odtrhnutí opláštění a opravy krokví, což by mohlo zvýšit náklady. Většina kupujících chce dům, který je v pohybu. Tím, že nebudete provádět opravy, omezíte počet kupujících, kteří vás mohou přitahovat.
Před instalací vašeho domova
Inteligentní prodejci budou po dokončení oprav nebo aktualizací vážit náklady na navrhované zlepšení oproti tržní hodnotě domů. Pokud upgrade nevrátí investice, nemusí být takové vylepšení opodstatněné. Než se rozhodnete zvednout střechu a instalovat světlíky v master suite, uvědomte si, že kuchyně a vany mají nejvyšší výnos.
Než se rozhodnete provést konkrétní opravy před dalším prodejem, dejte si odpoledne pryč na prohlídku jiných domů v okolí prodeje se svým zástupcem.
Vezměte si na vědomí stav a vybavení těchto domů. Porovnejte tyto domovy s vaším. Pokud například většina domácností na trhu upgradovala kuchyně, měli byste se soustředit na fixaci kuchyně.
To neznamená, že potřebujete nakupovat návrhářské spotřebiče a roztrhat skříně. Ale malá kuchyňská přestavba může být dobrou investicí. Někdy prostě malovat dubové skříně tmavší barvy a instalace aktualizovaného hardwaru vám může dát vaší kuchyni úplně nový vzhled.
Seznamte se se všemi, které jsou vadné, poškozené nebo opotřebované. Pokud kupující objeví problémy nebo chybné systémy, mohou se zajímat, co v domě bylo zanedbané. Kupující, jimž jsem prokázal domov ve výši 1,5 milionu dolarů v domě Fab 40 v Sacramentu, prošel domů kvůli nepatrnému dohledu prodávajících. Vstupní koberec měl velkou trhlinu uprostřed švu a byl roztrhaný. Ten koberec dělal do kupců takový dojem, že byli přesvědčeni, že prodávající se nestarali o prodej svého domu.
Zde je 10 minimálních vylepšení, které musíte provést před prodejem domova:
- Vyvrtejte otvory a trhliny ve stěnách a stropích.
- Opravte všechna poškozená zařízení a systémy HVAC.
- Opravte netěsné baterie.
- Vyměňte opotřebované nebo obarvené koberce.
- Opravit tmavé nebo zbarvené stěny neutrální barvou (ne bílá).
- Vyměňte rozbité sklo.
- Opravte střechu.
- Vyměňte libovolné datované svítidla / stropní ventilátory .
- Nahraďte staré závěsy a kryty oken.
- Opravte porušení kódu.
Pokud je váš trh s nemovitostmi extrémně horký - trh prodávajícího - před prodejem se můžete dostat pryč s menšími opravami; doma, která potřebuje opravu, přesto bude mít nižší cenu. Na pomalých trzích - kupujícího na trhu - kupující nemusí ani hledat dom, který potřebuje práci, pokud to není REO . Požádejte svého agenta o radu.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.