Co potřebujete vědět o krátkém prodeji a zabavování
Krátké prodeje a zabavování jsou dva odlišné typy transakcí, které sdílejí společný jmenovatel s tím, že jsou postiženými nemovitostmi, které zahrnují hypoteční věřitele. (Nejsou zaměnitelné pojmy - i když většina lidí si to neuvědomuje, mezi těmito dvěma je rozdíl.)
Mnoho domácích kupců začne hledat krátké tržby a zabavování v naději, že si mohou koupit levný dům, a to buď pro investiční účely, nebo jako bydliště.
Domnívají se, že mohou ušetřit spoustu peněz nebo koupit dům za mnohem méně než tržní hodnotu.
Když kupující mi říkají, že chtějí koupit krátký prodej nebo uzavření trhu, dávám jim skutečnou kontrolu. Tato pravda je, že pravděpodobně nezachrání žádné peníze, protože banky mají tendenci oceňovat jak krátkodobé prodeje, tak zabavování v tržní hodnotě, a to s ohledem na stav nemovitosti. Existují však i výjimky, a každá tak často bude situace správná. Je to spíše výjimka než pravidlo.
Chcete-li začít, podívejme se na rozdíly mezi krátkým prodejem a zabavováním.
Základní vlastnosti krátkého prodeje
- Krátký prodejní dům je domov, který banka nevlastní. Nicméně, aby prodej k uzavření escrow, banka musí schválit prodej.
- Titul je stále jménem majitelů domů a majitelé často bydlí v majetku, protože si nemohou dovolit jít nikam jinam.
- Majitelé domů mohou nebo nemusí zůstat za zády ve svých hypotečních splátkách ; kriminalita není vždy požadavek.
- Musí existovat zdokumentovaný dopis o strachu . Tato strach může zahrnovat ztrátu zaměstnání nebo nucený odchod do důchodu, může to být zdraví, nebo by se prodejci mohli rozvést nebo čelit věznění.
- Některé krátké prodeje zahrnují reverzní hypotéky podepsané prodávajícími, kteří zemřeli, nebo druhé úvěry, které byly propuštěny v konkurzu, ale nikdy nebyly propuštěny.
- Přestože domov není nezbytně pod vodou, většina krátkých prodejů zahrnuje zaplacení méně než plné částky věřiteli. Prodávající se také může kvalifikovat ke krátkému prodeji, pokud vlastní kapitál není dostatečný k úhradě veškerých nákladů na prodej, jako jsou provize a závěrečné náklady.
Základní vlastnosti vlastnictví zablokování
- Foreclosures jsou domovy, které jsou vlastněny hypotečním věřitelem nebo - jestliže byla hypotéka pojištěna nebo zaručena - vládním subjektem, jako jsou Fannie Mae, Freddie Mac nebo HUD.
- Existují různé způsoby, jak může věřitel získat titul nemovitosti uzavírání nemovitostí. Nejběžnějším způsobem je zabránit tomu, aby majitelé domů neplatili hypotéku. Banka však může z jiných důvodů zabránit, jako jsou postupy, které nabízejí, když majitel domu prodá domov jinému osobě bez vyplácení půjčky. Předmět prodeje již není povolen. Banky mohou také získat nárok na uzavření nemovitosti skutkem-in-lieu uzavření trhu nebo soudní žaloby.
- Když banky berou titul na uzavření nemovitosti, vyhošťují obyvatele a zajišťují domov. Obecně správcovská společnost vypne vodu a možná nastoupí do oken a dveří a změní zámky. To je důvod, proč jsou zablokování často v okolí.
Podmínky uzavírání obchodů a krátké prodejní transakce
Téměř každý krátký prodej a uzavření trhu se prodává v současném stavu "jak je".
Některé banky budou investovat do vypořádání domů s uzavřením nemovitostí, protože banky si uvědomují, že mohou zvýšit svůj zisk rehabilitací, ale mnohé banky prodávají domov ve stejném stavu, jaký předchozí obyvatelé zanechali, ať je však pošetilý.
Existují někdy polehčující okolnosti, za kterých banka povolí snížení ceny za závažnou vadu, ale to je typicky vzácné. Můžete se například zeptat na snížení nebo úvěr na výměnu pece nebo střechy, ale pokud je trh horký a jiný kupující by mohl platit hotovost, banka pravděpodobně odmítne tuto žádost.
Hlavním rozdílem mezi podmínkou uzavření nemovitosti a krátkým prodejním stavem domů je stav uzavření trhu, který by mohl být neznámý. Uzavřený dům může být prázdný po celé měsíce, dokonce i roky, během nichž může dojít k vniknutí plísní nebo vody. Někdy majitelé odpadají domů nebo se jim nepodaří udržovat správně, když je dům v uzavření. Pro srovnání, prodejci krátkého prodeje mají tendenci lépe starat se o své domovy a mohou poskytnout kupujícímu informace.
Dalším rozdílem je skutečnost, že uzavření nemovitosti může obvykle do 30 dnů skončit. Krátký prodej, který vyžaduje bankovní schválení, může trvat v průměru 30 dní až 3 měsíce, jen aby se dostal krátký dopis o schválení prodeje a pak dalších 30 dní k uzavření, tedy minimálně dvakrát déle.
Kde a jak nakupovat Foreclosures
Není-li banka malá a místní, je nepravděpodobné, že nabídne veřejnosti prodej uzavřených domů. Banky obecně disponují s vyloučením peněz 5 způsoby. S výjimkou metody hromadného prodeje, většina ze způsobů, jakými banky prodávají své zabavování, představují zisk pro banku.
- Na aukci správce nebo aukci šerifa. Tento postup je proces podávání nabídek, který se koná na schůzích soudního dvora nebo jiné veřejné budovy. Nabídky obvykle musí být v hotovosti a banka stanoví minimální rezervní cenu. V případě vyššího zástavního práva přebírá kupující odpovědnost za zástavní právo. Kupující v dražbě často nefungují s realitní agent.
- Ve velkém prodeji soukromým investorům. Mohou to být domy, které nebyly prodány v dražbě nebo v domácnostech, které banka nikdy nepředkládá do aukce. Banka tyto domy zabalí do skupin a prodává celý balíček kupujícímu nebo firmě pro investice se strmou slevou.
- Prostřednictvím online aukční společnosti. Mnohé domácí aukce nabízejí vyhrazenou nabídku, na kterou se domov neprodá, pokud nebude tato rezerva splněna. Často vyžadují, aby kupující zaplatil prémii jako 5% za nabízenou cenu jako poplatek aukční společnosti. Původní prodejní ceny jsou často pod rezervovanou nabídkovou cenou a mohou se objevit podvodné. Většina těchto webových stránek umožňuje zastupovat vašeho agenta.
- Vypsáním domů agentem REO a nabídnutím domů k prodeji v MLS. Agent REO pracuje s manažerem aktiv banky a připravuje BPO. Agenta hodnotí stav a umožňuje odpočet za jeho podmínku AS, takže doma je v zásadě uvedena v tržní hodnotě. Váš zástupce vás může zastupovat.
- Umístěním domova do prodeje na jeho internetovém portálu a umožněním elektronického podání nabídky. To je častější u vládních entit. Banky také zaplatí vašemu zástupci, aby vás zastupoval.
Kde a jak nakupovat krátké tržby
Kupujícímu nebo investorovi není povoleno koupit krátký prodej přímo od majitele domů. Ve skutečnosti mnoho krátkých prodejů vyžaduje od kupujícího, aby podepsal prohlášení o zbrojení, které uvádí, že neexistuje žádný preexistenční vztah mezi prodejci a kupujícími. Měl jsem banky odmítnout krátký prodej, protože kupce byl soused, který žil poblíž.
(Některé strany mohou proti této praxi vznést námitky a tyto informace z banky odmítají.Může podepsat smlouvu s nákupem, ale tajně nedokáže zveřejnit vztah s prodávajícím.V státě jako Kalifornie by tato akce mohla představovat krátkodobý hypoteční podvod, který umožňuje, aby banka zrušila vydání závazku nabízeného prodávajícímu.)
Měli byste najmout svého vlastního realitního agenta, který by vás zastupoval při koupi krátkého prodeje. Ten agent by neměl být agenta výpisu. Zasloužíte si vlastní zastoupení. Kromě toho má banka tendenci snížit provizi na výpis agentů, kteří provádějí dvojí agenturu v krátkém prodeji.
Váš agent by měl pro vás určit, kolik bank a zástavních práv je zapojeno, abyste se mohli dostatečně připravit na počkání na krátké schválení prodeje. Váš agent může také chtít ověřit, zda se prodejce kvalifikuje na krátký prodej. Ačkoli ne každý krátký prodej vyžaduje prodávající těžkosti, většina dělá.
Nakonec, tip: Banky vám mohou nabídnout protihodnotu a požádat o vyšší cenu. Pokud majetek vyžaduje opravy, můžete úspěšně uzavřít přijatou prodejní cenu, pokud předložíte banku několik zdokumentovaných odhadů a fotografií.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.