Čtenář se zeptá: "Můj manžel a já hledáme náš první domov. Zúžili jsme sousedství, které máme rádi, a dostáváme e-mailové záznamy od našeho agenta. Co je nejlepší způsob, jak vybrat cenové rozpětí? "
Odpověď: Výběr správného cenového rozpětí je důležitý, protože jinak byste mohli uniknout hledání správného domova .
Nicméně také nechcete ztrácet čas strávený při pohledu na domovy , které neodpovídají vašim kritériím, protože stojí více, než chcete zaplatit. Jediná věc, která je horší než nalezení vašeho snu domů a objevování prodejce se nebude ohýbat na cenu není najít váš domov vůbec, protože cenový rozsah byl špatný.
Flex rozsahy cenových bodů
Agenti nejsou vždy přemýšlet o tom, jak kupující hledají domovy, když přijmou výpis. Tím, že nehodnotí domov v správném cenovém rozpětí, prodejci mohou ztratit kupující, kteří nikdy nezobrazí výpis.
Například pokud je vaše maximální prodejní cena 399.000 dolarů, neuskutečněte vyhledávání nemovitostí s horním koncovým cenovým bodem ve výši 399.000 dolarů. Budete chybět domy ceněné na $ 399,950, stejně jako ty uvedené na 405.000 dolarů.
Typické cenové rozpětí, které hledají kupující, jsou:
- 275.000 až 299.000 dolarů. Nezahrnují domovy uvedené níže 274 999 dolarů nebo více než 299 001 dolarů.
- 250 000 až 275 000 USD. Nezahrnuje domovy uvedené níže 249 999 dolarů nebo více než 275 001 dolarů.
- 225 000 až 250 000 USD. Ty nezahrnují domovy nižší než $ 224,999 nebo vyšší než $ 250,001
- 200 000 až 225 000 dolarů. Ty nezahrnují domy za cenu nižší než 199,999 dolarů nebo vyšší než 225,001 dolarů.
Můžete vidět dilema. Přesto mnoho agentů přijímá výpisy mimo tyto cenové rozpětí, což může pro vás působit. Někteří agenti se připojí k opakujícím se číslům a zaznamenají se všemi dvěma, např. 222 222 USD.
Kupující, kteří se dívají na minimální cenu ve výši 225 000 dolarů, nikdy nezjistí, že jsou to chytré ceny, pokud zanedbávají rozšíření svých cenových rozsahů.
Trhová teplota ovlivňuje ceny
Teploty na trhu mohou být horké, studené nebo neutrální . Pokud nakupujete doma na trhu prodávajícího, znáte, že prodejci s největší pravděpodobností dostanou požadovanou cenu. V některých případech budou prodejci obdržet více nabídek , což bude mít za následek vyšší cenu, než je cena v katalogu. Pokud je váš maximální limit, například, 300 000 dolarů, pravděpodobně budete držet velmi blízko maximální ceny 300 000 dolarů.
Nicméně, pokud je to kupující trh , ceny jsou měkké. To znamená, že většina prodejců bude s vámi jednat a ponechává prostor pro vás, abyste se podívali na mírně vyšší ceny.
Porovnejte historii ceny katalogu s poměrem prodejních cen
Požádejte svého realitního makléře o vytisknutí historie posledních šesti měsíců nebo více obchodní činnosti ve vaší cílené oblasti. Porovnejte původní katalogovou cenu s konečnou prodejní cenou. Je-li prodaná cena nižší než cena v katalogu, kolik je nižší?
Podívejte se na všechny domy v této oblasti ve vašem cenovém rozpětí. Zjistěte průměrný poměr prodejní ceny ve srovnání s průměrnou cenou. Pokud by například průměrné prodejní ceny činily 315 000 USD, ale průměrné listové ceny byly 329 500 USD, rozdíl činí 4,4%.
Pokud je vaše maximální výše 300 000 dolarů, pravděpodobně byste mohli považovat domy za cenu 312 500 dolarů a předložit nižší nabídku.
Tento vzorec funguje dobře, když prodává mnoho domů. S malými tržbami se průměry nevztahují, ale stále můžete zjistit diskontní procentuální sazby v každém z těchto domů, abyste dospěli k rozumnému poměru k použití.
Zjistěte motivaci prodávajícího
Neočekávejte, že zprostředkovatel výpisu vám řekne, proč prodávající prodává. Agenti, kteří dobrovolně zveřejní tento typ informací, by mohli porušovat svůj fiduciární vztah k prodávajícímu. To neznamená, že někteří nebudou žvatat, jako kdyby nebyli zítřejší, kdyby byli stlačeni.
Některé domy prodávají za velké slevy, když najdete extrémně motivovaného prodejce . Jedná se o prodejce, kteří jsou:
- Pohyb v důsledku přemísťování zaměstnání
- Rozvedení při prodeji
- Dojít k uzavření trhu
- Kandidáti na krátké prodeje
- Finančně připoutaný za hotovost
- Mít svatbu
- Koupil další domácí kontingent na prodej
Prozkoumejte dny na trhu
Není žádný neobvyklý na nějakém trhu pro realitní kancelář, aby vzal předražené výpis . Ty jsou typicky domy, které sedí na trhu nejdelší. Zvažte pohled na předražené domy, které mají na trhu alespoň 90 dní . S nimi nemusí být nic špatného, ale tvorba cen.
A mohou být hlavními kandidáty na velké snížení cen . Pokud se k nim dostanete nejprve, můžete porazit soutěž.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.