Pochopení formuláře HUD-1 a jeho používání
Poplatky spojené s transakcí, ale zaplacené před uzavřením byly také zahrnuty do HUD. Obvykle jsou označeny jako "POC" pro Placené mimo uzavření.
Zde je verzí tiskárny HUD-1, kterou můžete vytisknout a použít podle textu.
Kdy byl HUD-1 použit?
Stanovy zákona o vypořádání nemovitostí (RESPA) vyžadovaly, aby byl ve všech transakcích ve Spojených státech, které zahrnují federální hypoteční úvěry, použity formulář HUD-1 jako standardní forma vypořádání nemovitostí. Tam, kde pracuji, byla použita téměř pro všechny transakce, které zahrnují kupce a prodávající, včetně uzavírání hotovosti . Pokud jste požádali o hypotéku dne 3. října 2015 nebo dříve, měli byste obdržet prohlášení HUD-1. Od října roku 2015 začali dlužníci získat odpověď na TILA RESPA Integrated Disclosures nebo jednoduše TRID , která přezkoumala způsob zpracování a zveřejňování hypoték, místo formuláře HUD-1 pro většinu druhů hypotečních úvěrů.
Kde je dnes používaný HUD-1?
Prohlášení o vypořádání HUD-1 se stále používá pro reverzní hypotéky . Tyto typy hypoték jsou velmi oblíbené u prodejců ve věku nad 62 let, kteří chtějí vytěžit kapitál. Také během období 3 až 10 let po krátkém prodeji před rokem 2015 věřitelé často požadují kopii starého HUD-1, aby prokázali datum uzavření nemovitosti.
Kdy je HUD-1 distribuován?
Před 3. říjnem 2015 společnost RESPA uvedla, že dlužníkům by měla být poskytnuta kopie HUD-1 nejméně jeden den před vypořádáním. V reálném životě se vstupy mohly snadno dostat během několika hodin před uzavřením. Většina kupujících a prodávajících studovala prohlášení samostatně, s jejich realitními zástupci a se zúčtovacím agentem. Tato myšlenka spočívá v tom, že čím více lidí ji přezkoumá, tím pravděpodobnější budou chyby.
Pokud jde o HUD-1 a závěrečné zveřejnění, nepředpokládejte, že uzavírací prostředek je vždy správný. Chyby se staly. Byl jsem ve více než jednom zavření, kde byla na poslední chvíli nalezena chyba. Zeptejte se co nejvíce otázek, které vám pomohou pochopit všechny poplatky.
Přehled formuláře HUD-1
Chcete-li lépe porozumět prohlášení o vypořádání HUD-1, je zde přehled line-line o nejdůležitějších částech formuláře.
Část L, Poplatky za vypořádání: Linky 700-1400
Pokud jste vytiskli HUD-1, přejděte na sekci L na straně 2. To je místo, kde se před převedením na stranu 1 do tabulky zapisuje mnoho záznamů. Sloupy obsahují poplatky, které jsou zaplaceny buď z prostředků dlužníka, nebo od prodávajícího. Vaše závěrečné prohlášení pravděpodobně nebude mít záznamy ve všech řádcích.
Oddíl 700, Komise agentur
Tato část se zabývá komisí vyplácenou realitním kancelářím. Řádky 701 a 702 ukazují, jak jsou komise rozděleny mezi dvě zúčastněné agentury.
Výplata provizí se obvykle vyplácí z prostředků prodávajícího. Avšak agenta kupujícího, který prodává domov pro prodej za majitele, může zaplatit jeho klient, nikoliv prodejce.
Část 800, Položky splatné v souvislosti s půjčkou
Záznamy na těchto řádcích jsou nejčastěji placeny z finančních prostředků kupujícího, ačkoli v některých případech se prodejci dohodli, že zaplatí určité částky, aby pomohly kupujícímu uzavřít.
Řádek 801 zobrazuje poplatek, který věřitel účtuje za zpracování nebo vznik úvěru. Pokud je poplatek procentní podíl z výše úvěru, bude uvedeno procento.
Linka 802 se používá k zaznamenávání "bodů" účtovaných věřitelem. Každý bod je 1% z výše úvěru.
Linka 803 se používá k zaznamenávání poplatků za hodnocení. Možná jste zaplatili poplatek, když jste požádali o úvěr. Pokud ano, měl by být označen jako "POC" pro placení mimo uzavření. Částka by byla uvedena, ale nebyla by zahrnuta do celkových poplatků, které přinesete vypořádání.
Řádek 804 se používá k zaznamenání nákladů na zprávu o úvěru, pokud není zahrnut v Poplatku za založení.
Řádek 805 zahrnuje poplatky za kontroly prováděné na žádost věřitele. Další inspekce škůdců a struktur jsou zaznamenány v jiné oblasti.
Řádek 806 se týká poplatku za žádost, který může vyžadovat společnost soukromého hypotečního pojištění (PMI).
Linka 807 se používá pouze pro transakce převzetí úvěru, kdy kupující převezme stávající hypotéku prodávajícího.
Řádky 808 až 811 se používají pro různé položky spojené s úvěrem, jako jsou poplatky zaplacené hypotečnímu makléři .
Část 900, Položky vyžadované věřiteli, aby byly zaplaceny předem
Tyto poplatky zpravidla platí kupující. Jedná se o všechny položky, které věřitel vyžaduje, ale které nejsou vždy vypláceny věřiteli.
Řádek 901 se používá k zaznamenávání úroků, které jsou shromažďovány při vypořádání za období mezi uzavřením a první měsíční platbou.
Řádek 902 ukazuje pojistné na hypotéku, které je splatné při vypořádání. Rezervní rezervy na pojištění hypotéky jsou později zaznamenány. Pokud je vaše hypoteční pojištění paušální částkou, která je dobrá po dobu trvání úvěru, je třeba si ji uvědomit.
Řádek 903 se používá k zaznamenání pojistného na pojistné nebezpečí, které musí být zaplaceno při vypořádání, aby bylo možné okamžitě pojištění nemovitosti. Nepoužívá se na pojistné rezervy, které půjdou do úschovy.
Řádky 904 a 905 jsou určeny pro různé položky, jako je pojištění proti povodním , životní pojištění hypotéky, pojistné na životní pojištění a pojistné na invalidní pojištění.
Část 1000, Rezervy uložené s věřitelem
Tato část se používá k rozpisu úschovních prostředků vybraných věřitelem od dlužníka za takové věci, jako je pojištění nebezpečí a daně z majetku . Počet nabízených měsíců se liší, ale existují limity o tom, kolik může věřitel získat.
Dlužník zaplatil běžné výdaje za výdaje v oddílu 900. Položky na řádcích 1001-1007 se týkají prostředků použitých ke spuštění zástavního účtu dlužníka, z něhož věřitel zaplatí prémii příštího roku. Každá hypoteční splátka zahrnuje částku, která pokrývá část těchto opakujících se výdajů.
Řádek 1008 je úpravou úschovy vypočtená zúčtovacím agentem porovnáním různých escrowových vzorců. Tímto krokem je zajistit, aby věřitel nevybíral více prostředků úschovy, než je povoleno. Údaj je vždy nulový nebo záporný.
Část 1100, Název Poplatky
Poplatky za titul zahrnují poplatky přímo související s převodem titulů, jako je přezkoumání titulu, vyhledávání titulu, příprava dokumentů a poplatky za pojistná smlouva na titul . Obvykle jsou účtovány kupujícímu.
Právní poplatky zahrnují poplatky za advokáta dlužníka i prodávajícího a někdy i advokáta pro věřitele. Dalšími položkami obsaženými v této části jsou poplatky za uzavírání a notáře. Když jedna osoba vykonává mnoho úkolů, poplatky mohou být spojeny dohromady. Linka 1101 se používá k zaznamenání poplatku zúčtovacího agenta.
Poplatky za vyhledávání a přezkoumání abstraktu nebo titulu se zapisují do řádků 1102 a 1103. Pokud jedna osoba vykonává obě povinnosti, zapíše se paušální částka v řádku 1103. Pokud je osoba, která vykonává práci, titrační společnost nebo advokát, jsou zadány později v řádcích 1107 nebo 1108.
Řádek 1104 zobrazuje poplatky za pojišťovny titulu (nazývané také závazek k pojištění). Platba pojistného krytí pojistného je zapsána později.
Řádek 1105 zaznamenává poplatky za přípravné listiny a takové účty, jako jsou práce na hypotékách a bankovkách.
Poplatek účtovaný notářem za ověření provedení vypořádání je uveden na řádku 1106.
Řádek 1107 zveřejňuje poplatky advokáta.
Řádek 1108 je náklady na pojištění titulu (s výjimkou nákladů na pojištění).
Řádek 1109 a 1110 jsou informační řádky, které zveřejňují náklady na samostatné pojistné smlouvy pro dlužníka a věřitele. (Pouze řádek 1108 je přenesen dopředu.)
Řádky 1111 až 1113 se používají k zadávání dalších poplatků souvisejících s tituly, které se liší podle umístění. Příspěvky mohou zahrnovat poplatek krajnímu poplatníkovi za daňový doklad nebo poplatek soukromé daňové službě.
Oddíl 1200, vládní poplatky za záznam a převod
Tato část se používá k rozpisu poplatků, jako jsou náklady na zaznamenávání skutků a hypotéky a poplatky za kolky.
Oddíly 1300 a 1400, dodatečné zúčtovací poplatky a součty
Část 1300 se používá k zaznamenávání poplatků za prohlídky a inspekcí u takových věcí, jako jsou škůdci, nátěrové hmoty na bázi olova a radon. Mohou být také zahrnuty stavební kontroly a inspekce pro vytápění, instalatérství nebo elektrická zařízení. Pokud některá strana kupuje domácí záruku, bude v této části zadána platba.
Řádek 1400 se týká celkových poplatků za vypořádání placených z prostředků dlužníka a prodávajícího. Jsou rovněž uvedeny v oddílech J a K, řádky 103 a 502.
Část J Shrnutí transakcí dlužníka: Linky 100-303
Zpět na stránku 1 formuláře HUD-1 najdete části J a K, které popisují transakce dlužníka a prodávajícího.
Část 100, Hrubá výše pohledávky dlužníka
Na řádku 101 je uvedena hrubá prodejní cena nemovitosti.
Poplatky za osobní věci (předměty jako závěsy, pračka, sušička, venkovní nábytek a dekorativní předměty zakoupené od prodávajícího) jsou uvedeny na 102.
Řádek 103 zobrazuje celkové zúčtovací poplatky pro dlužníka, které jsou přeneseny z řady 1400.
Řádky 104 a 105 se vztahují na částky, které dlužník dluží nebo které předtím zaplatil prodávající.
- Příspěvky účtované dlužníkovi zahrnují zůstatek na prodávajícím úschovním účtu, pokud dlužník přebírá úvěr .
- Dlužník může dlužit prodávajícímu část nesplacených nájmů.
Řádky 106 až 112 se týkají položek, které prodávající zaplatil předem. Například kupující musí proplatit prodávajícímu za jeho poměrnou část krajských daní, pokud prodávající zaplatil roční poplatek. Každá osoba platí poplatky za dobu vlastnění majetku.
Řádek 120 je hrubá částka splatná dlužníkovi. Je to součet řádků 101 až 112.
Část 200, Částky uhrazené od nebo v zastoupení dlužníka
Jedná se o všechny položky peněz, které dlužník obdrží při uzavření.
Řádek 201 dává kupujícímu kreditní částku za peníze, které byly zaplaceny při přijetí nabídky.
Řádek 202 je částka nového úvěru, který věřitel vyplácí dlužníkovi.
Řádek 203 se používá, když dlužník přebírá úvěr nebo přebírá nárok, který je předmětem stávajícího úvěru nebo zástavního práva k nemovitosti.
Řádky 204 až 209 se používají pro výčet různých položek zaplacených kupujícím nebo jeho jménem. Mohou zahrnovat takové položky jako příspěvek, který prodávající provádí pro opravy nebo výměnu předmětů. Tato oblast se používá také tehdy, když prodávající přijme od dlužníka bankovku za část kupní ceny.
Řádky 210 až 219 se týkají účtů, které prodávající dosud nezaplatil, ale dluží všechny nebo část. Jsou uvedeny daně a ocenění, ale oblast může zahrnovat také nájemné sbírané předem od prodávajícího po dobu delší než datum vypořádání.
Řádek 220 je součet všech položek v oddílu 200. Celková částka je přidána k výnosům dlužníka.
Část 300, Hotovost při vypořádání od / k dlužníkovi
Řádek 301 je souhrnem celkové částky splatné dlužníkem.
Řádek 302 je souhrn všech položek, které již zaplatil nebo pro dlužníka.
Řádek 303 je rozdíl mezi řádky 301 a 302. Nejčastěji se ukazuje, kolik peněz musí dlužník uzavřít. Může to být záporné číslo, které naznačuje, že dlužník obdrží prostředky při uzavření.
Část K, Souhrn transakce prodávajícího: Linky 400-603 Linky 400-603
Vpravo od části J (souhrn transakce dlužníka) naleznete část K, která shrnuje transakce prodávajícího.
Část 400 , hrubá částka v důsledku prodejce
Částky v této části jsou přidány do prostředků prodávajícího.
Řádek 401 uvádí hrubou prodejní cenu nemovitosti.
Položky pro osobní majetek (předměty jako závěsy, pračka, sušička, venkovní nábytek a dekorativní předměty, které prodávající může prodávat kupujícímu) jsou uvedeny na čísle 402.
Řádky 404 a 405 se vztahují na jiné částky, které dlužník dluží nebo které prodávající zaplatil dříve, například:
- Pokud dlužník převezme půjčku prodávajícího, musí prodávajícímu uhradit zůstatek na prodávajícím úschovém účtu.
- Kupující může dlužit prodávajícímu část nevybraných nájmů.
Řádky 406 až 412 jsou pro položky, které Prodávající zaplatil předem. Například kupující možná bude muset proplatit prodávajícímu za poměrnou část krajských daní, pokud prodávající zaplatí roční účet, ale nebude vlastnit nemovitost během tohoto celého roku.
Řádek 420 je hrubá částka dlužná prodávajícímu. Je to součet řádků 401 až 412.
Část 500, Snížení částky v důsledku prodejce
Částky v této části jsou odečteny od prostředků prodávajícího.
Linka 501 se používá, když prodávajícího realitní makléř nebo jinou stranou drží vkladový závazek dlužníka a zaplatí ho přímo prodávajícímu.
Řádek 502 obsahuje číslo z řádek 1400, celkové náklady prodávajícího vypočtené v oddílu L.
Řádek 503 se používá, pokud dlužník předpokládá nebo převezme titul v závislosti na stávajících zástavních právech, které jsou odečteny od prodejní ceny.
Řádky 504 a 505 se týkají jakýchkoli prvních a / nebo druhých půjček, které budou vyplaceny v rámci vypořádání (včetně naběhlých úroků).
Řádky 506 až 509 jsou zobrazeny jako prázdné řádky pro různé položky.
Řádek 506 se používá k zaznamenávání vkladů vyplacených dlužníkem prodávajícímu nebo jinému subjektu, který není zúčtovací agent. To se mírně liší od zápisu v roce 501. V takovém případě je strana, která je držitelem prostředků, převedena na zúčtovacího agenta, který má být vyplacen při uzavření.
Tyto řádky mohou být také použity k vypsání dodatečných zástavních práv, které se v době vypořádání podstatně vyplácejí, aby došlo k vyčlenění vlastnictví nemovitosti.
Řádky 510 až 519 jsou pro účty, které prodávající dosud nezaplatil, ale dluží všechny nebo část. Jsou uvedeny daně a ocenění, ale oblast může zahrnovat také nájemné sbírané předem od prodávajícího po dobu delší než datum vypořádání.
Řádek 520 je součet všech položek v sekci 500. Celková částka se odečte z výtěžku prodávajícího.
Část 600, Hotovost při vypořádání do / od prodávajícího
Řádek 601 je hrubá částka dlužná prodávajícímu z řádu 420.
Řádek 602 obsahuje celkové snížení výtěžku prodávajícího z řádku 520.
Řádek 603 je rozdíl mezi řádky 601 a 602. Zpravidla se jedná o peněžní částku vyplacenou prodávajícímu, ale pro prodejce je možné, že dluží peníze při uzavření. Například, prodávající by mohl dlužit více o první a druhé hypotéky, než je vrácena ve smlouvě.
Pokud jste dostali HUD-1 jako součást transakce nákupu domů, nezapomeňte, že je to jeden z posledních dokumentů, které byste měli mít .
Upravil Elizabeth Weintraub. Expert nákupu na domácím trhu.