Uzavření FSBO bez pomoci agenta
Mohli byste řídit okolí, které se vám líbí, a uvidíte značku na dvoře: "Pro majitele!" Mohli byste se setkat s jedním v sekci vašeho místního novinového inzerátu. Pokud pracujete s agentem a je obzvlášť pečlivá, může se s ním dokonce setkat a zároveň hledat něco ve vašem cenovém rozpětí, které odpovídá vašim specifikám.
V každém případě je to tak. Na první pohled si milujete majetek. Je to něco, o čem byste se měli řídit, nebo byste měli vyčistit? Můžete sledovat bez výhrad, pokud budete mít na paměti několik věcí. Nákup FSBO je stejně jako nákup nějakého jiného majetku ... něco jako. Ale někdo bude muset převzít zodpovědnost toho chybějícího zprostředkovatele výpisu.
Potřebujete agenta?
Prodávající zjevně nechce najmout zprostředkovatele výpisu; on sám se do toho dostal. Ale mnoho majitelů je ochotno zaplatit agenta kupujícího. Pokud již máte agentku, může kontaktovat kupujícího ve vašem zastoupení. Pokud ještě nemáte, zvážit nalezení toho, kdo je ochoten přijmout práci.
Agenti kupujícího nejsou vždy nadšeni, že pracují na FSBO bez zprostředkovatele výpisu, protože nechtějí odpovědnost, nebo proto, že to znamená více práce za to, že nemusí být nutně více peněz. Pokud se jedná pouze o jednoho agenta, tato osoba často končí děláním práce obou stran.
Co se týče vašich potřeb, mít agenta může být mimořádně užitečné v průběhu celého procesu a prodejce zpravidla zaplatí provizi agenta, takže není důvod se pokusit s někým něco udělat. Proč byste měl jít sám, pokud nemusíte?
Psaní kupní smlouvy
Prodej domu začíná kupní smlouvou .
Pokud jste nepohodlné psát jeden sami a nechcete získat pomoc agenta, můžete zavolat realitní právník zvládnout ten aspekt transakce pro vás. Ve skutečnosti byste měli mít právníka, který čeká v křídlech, aby se ujistil, že celá transakce je provedena legálně a všechna vaše práva jsou chráněna.
Mnoho právníků sestaví nákupní nabídku a další dokumenty za přiměřený poplatek a je to obvykle peníze, které jsou dobře vynaložené. Můžete také najít smlouvy o koupi nemovitostí on-line, ale možná byste měli lépe pronajmout profesionály, pokud nemáte odborné znalosti k vyplnění formulářů správně. To pravděpodobně není čas být penny moudrý a libra pošetilý.
Pokud se rozhodnete, že se sami budou starat o dokumenty, pamatujte si na několik věcí:
- Nabídněte méně než katalogovou cenu. Tímto způsobem mohou jednání probíhat pouze. Pokud začnete příliš vysoko, nemůžete se vrátit dolů.
- Napište do nepředvídaných událostí. Ujistěte se, že máte cestu z transakce, pokud zjistíte fyzické vady v majetku, které prodejce nebude opravovat, pokud jsou CC & R neuspokojivé, nebo pokud není váš úvěr schválen, mimo jiné. Některé běžné události zahrnují uspokojivé hodnocení domova, schválení úvěru, uspokojivou domácí inspekci a kontrolu škůdců, jasný název od prodávajícího, souhlas s prohlášením prodávajícího a pojistitelnost. Pokud některý z těchto faktorů nemůže být splněn, smlouva se stane neplatným ... pokud jste uvedli příslušné klauzule pro případ nouze.
- Nedávejte své prozatímní vkladné peníze prodejci. Dejte to třetí straně, aby vás držel, například titul nebo společnost s vázaným majetkem . Za normálních okolností by jej zprostředkovatel zařadil do úschovního účtu na úschovu. Nechcete, aby šlo do běžného účtu prodávajícího. Co když prodávající vynaloží a dohoda spadne kvůli jedné z těchto pojistných klauzulí? Nebo co kdyby vám to odmítl vrátit? Ty bys ty peníze vynaložil, alespoň dokud jsi ho nemohl vzít k soudu a vyndat ho z něj. Ale snažíš si koupit dům, ne? Opravdu chceš vázat peníze takhle teď?
- Určete, kdo platí za co. Zde nejsou stanovená pravidla. Kdo platí, za které poplatky jsou obchodovatelné. Zjistěte, kdo bude platit poplatky za převody, escrow a titul. Pokud jste vynikající vyjednávač, tím lépe. Pravděpodobně se o to postaráš sama.
- Použijte prorace ve svůj prospěch. Zjistěte, zda bude nějaká daná prorace ve vaší prospěch. Například nevyužitá část daně z majetku je zpravidla vrácená zpět prodávajícímu, pokud je vyplacena před prodejem. V tomto případě můžete chtít požádat o žádné prorostění. Ale pokud jsou daně placeny v prodlení, prodávající vám připočítá, takže budete chtít prorosty.
- Kdy se ujmete? Upřesněte, kdy vám prodávající předá klíče a převezmete majetek. V některých částech země je přijatelné očekávat držení v den uzavření. V ostatních oblastech je držení dáno v den po uzavření, aby se prodejci dostal do pohybu.
O té domácí inspekci
Vždy si nechte doma prohlídku renomovaného domácího inspektora. Příliš mnoho obchodů jde na jih, když se jedná o špatného domácí inspektora . Požádejte o pověření a požádejte inspektora o to, zda patří do sdružení, a poté se obraťte na obě pro potvrzení.
Máte několik možností, pokud se při prohlídce objeví závažné problémy. Můžete požádat prodejce, aby:
- Opravte problém , ale nezapomeňte, že není povinen najat nejlepšího dodavatele nebo zajistit, aby byla vykonána kvalitní práce. A mnoho smluv specifikuje, že nemovitost se prodává "tak, jak je," takže zkontrolujte své. V takovém případě se prodávající není povinen opravit nic.
- Započítejte peníze, abyste si po uzavření najali svého vlastního dodavatele. Tato částka se bude vztahovat na vaše uzavírací náklady. Ale co děláte, neuvádějte v dodatku, že úvěr je určen na opravy.
- Snížit prodejní cenu , obvykle o částku odpovídající očekávaným nákladům na opravy.
Získání zásad o titulu
Někteří kupující si myslí, že nestojí za peníze na nákup pojištění titulu , ale inteligentní kupující to vždy dělá. Náklady na opravu oblačnosti na titul nebo na spor o věcné břemeno mohou být obrovské ve srovnání s penězi, které stojí za nákup pojištění.
Některé mýty o obchodech FSBO
- FSBO nejsou seriózní prodejci. Není pravda. Malá menšina by mohla jen testovat vodu, ale většina z nich naprosto chtějí prodat své domovy.
- FSBO nejsou cenově flexibilní. Někteří kupující si myslí, že FSBOs nenajdou agenty, protože si nemohou dovolit, že potřebují přijmout každou desetinu z dohody, aby se neohýbali ceně. Ale podle studií Národního sdružení realitních kanceláří, většina prodávaných vlastníků ve skutečnosti získává méně pro své domovy než ti, kteří se seznamují s realitními kancelářemi . FSBO jsou obvykle ochotni vyjednávat , ale nemusí být na tom příliš dobrá, pokud to neudělají na živobytí.
- Prodej od vlastníků skrývá hmotné skutečnosti. FSBO jsou vázány stejnými zákony, které řídí ty, které zastupuje realitní agent . Tito prodejci musí poskytnout kupujícím federální a státní pověření, pokud vůbec nějaké, včetně odhalení jakýchkoli relevantních věcných skutečností .
- Nemusíte být předem schváleni hypotékou. To je vždy užitečné, ať už si kupujete FSBO nebo jdete na tradičnější trasu. Nemusí to být nutné, ale pomáhá definovat svůj cenový rozsah a všichni prodejci ocení, že víte, že jste již schváleni k pokračování.
Sečteno a podtrženo
Nezapomeňte, pokud máte nějaké dotazy, požádejte o právní a daňové poradenství. Obvykle je trochu riskantní koupit FSBO, když tito lidé nemají zkušenosti s prodejem domů. Oni také věří, že "šetří" peníze tím, že nenajdou agenta, když ve skutečnosti obvykle ztratit peníze, podle National Association of Realtors.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, byla Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.