Tyto poznatky mě vedly k přesvědčení, že někteří agenti kupujícího, ne všichni v žádném úseku, zřídka diskutují o obchodovatelných předmětech v kupní smlouvě s kupujícím. Mnoho agentů prostě kontroluje krabice podle místních zvyklostí a ve skutečnosti není nic špatného s tímto přístupem s tím rozdílem, že ve skutečnosti neposkytuje kupujícímu ani prodávajícímu možnost volby ani slovo ve věci, mnohem méně důkladné pochopení nabídky na nákup .
Pokud kupující utrácí stovky tisíc dolarů na nákup domu , tito kupci si zaslouží poznat smluvní body a mít v situaci hlas. Podobně by měl prodejce vědět, které věci mohou být vyjednány, a zda existuje nějaký prostor v některých prodejních nákladech, které ovlivňují čistý výtěžek prodávajícího .
Například, ačkoli to je neobvyklé, mám prodejce říci, že raději místo toho významně snížit prodejní cenu a umožnit kupujícímu zaplatit všechny náklady na prodej, s výjimkou provize .
Existují důvody, proč to děláte, a důvody ne. Pravděpodobně nejvýznamnější je v financované transakci, kdyby kupující musel zaplatit prodávajícímu část závěrečných nákladů, znamenalo by to přinést mnohem více peněz, které by bylo předem uzavřeno. To je bumerang. Kupující jsou často napojeni na likvidní prostředky.
Přesto uzavírací náklady mezi stranami mohou být sjednány. Kdo platí, jaká část závěrečných nákladů je obchodovatelná položka v kupní smlouvě na bydlení, i když pro prodejce může být obvyklé, že absorbuje větší procento těchto poplatků. Proč prodávající? Protože prodávající obvykle přijímá peníze v transakci a kupující je utrácí z kapsy.
Mějte také na paměti, že každý stát v Americe do značné míry využívá svou vlastní smlouvu o koupi bytů. Neexistuje žádný One-Size-Fits-All. V Texasu se smlouvy nazývají Rezidenční smlouva One to Four Family, kterou vypracoval Texas Real Estate Commission.
V Kalifornii je smlouva o koupi domu California California Residential Purchase Agreement a Joint Escrow Instructions, podrobně aktualizována téměř každoročně Kalifornskou asociací realitních kanceláří. Zdá se, že na Floridě používají agenti několik různých typů smluv o koupi bytů, které byly schváleny Florida Bar a Asociací realitních kanceláří v Florida, v závislosti na tom, zda kupující kupuje doma AS IS .
Přesto, dokonce i se všemi rozdíly a různými způsoby, jakými se nemovitost praktikuje po celé zemi, některé aspekty kupních smluv jsou podobné.
Závěrečné náklady jsou poplatky, které byste chtěli zvážit před podpisem kupní smlouvy a požádejte svého realitního makléře, pokud jsou obchodovatelné. Uvědomte si, že byste se nemuseli pokoušet změnit způsob, jakým místní pravidla diktují, například pokud jste zapojeni do situace s více nabídkami, protože by to mohlo poškodit vaše šance na přijetí nabídky.
Typy smluvních poplatků v kupní smlouvě
- Převod daní
- Podmínky účtování
- Pojistná smlouva s vlastníkem titulu
- Povinná zveřejnění ze strany státu
- Poplatky za přenos HOA a poplatky za dokumentaci
- Kontroly a zprávy
Typy vyjednávacích položek v kupní smlouvě
- Výše hotovostního vkladu
- Doba, po kterou může prodávající předložit zveřejnění
- Časové období pro dokončení všech kontrol kupujících
- Časová lhůta pro kupujícího k získání ocenění
- Časová lhůta pro získání souhlasu kupujícího
- Osobní majetek, který zůstává v domě
- Prostory, které mohou být z prodeje vyloučeny
- Časové období pro uzavření úschovy
- Časové období pro uvolnění nepředvídaných událostí, jako je prodej stávajícího domu
- Časová lhůta pro finální procházku
- Časová doba pro držení
- Likvidované škody
- Řešení sporů
- Časové období pro přijetí nabídky
Mnoho kupujících zjistí, že je užitečné obdržet kopii kupní smlouvy před zapsáním nabídky, ale vzhledem k rychlému prostředí a počtu podepsaných dokumentů online to nemusí být možné. Mnoho dohod o koupi bytů se skládá ze 10 stránek nebo více a vždy existují další dokumenty, které obvykle mohou smlouvu doprovázet.
Obecně platí, že když pracuji s právníky, chtějí si přečíst celou smlouvu o koupi domů a já je neviním. Samozřejmě, většina domácích prodejců a kupujících není právníky, ale doporučuji všem stranám, aby si důkladně přečetli smlouvu, položili otázky a nadále klást otázky, pokud jsou odpovědi neuspokojivé. Máte právo znát detaily svého nákupu domů. Vykoná to tak. Nepokládejte se "počáteční zde" a "podepište tam".
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.