Vnímání se velmi liší při nákupu domu, který potřebuje práci, stačí požádat kterýkoli domácí kupující. Ještě lepší, požádejte realitní makléře , protože mnozí agenti věří, že dům potřebuje práci, pokud dům není aktualizován. Vezměte si dům postavený, řekněme, čtyřicátá léta, když kuchyňské pulty byly často pokryty čtyřpalcovou dlaždicí a nikoliv módním kamenem nebo betonem. Možná jsou skříňky malované dřevem a podlahy jsou linoleum. Tisíceletý kupující bude říkat, že dům v tomto stavu by potřeboval práci.
Purist, který miluje charakter domu z roku 1940, by mohl upřednostňovat svůj původní stav a nesouhlasit.
Zda dům skutečně potřebuje práci je založen na osobním názoru. Ne každý souhlasí s podmínkou bydlení. Někdy se prodejci ptají, zda by měli opravit dům nebo jej prodat tak, jak je , a zatímco některé opravy přinesou více peněz, některé typy vylepšení jsou lépe ponechány jako volba pro kupujícího. Například, pokud je koberec ze stěny na stěnu opotřebovaný a zabarven, je obecně dobrý nápad vyměnit podlahu před prodejem. Byl byste však hloupý, kdybyste na skládku přivolali kachle typu Wedgewood, a to jednoduše proto, že je to určitý ročník.
Typy domů, které potřebují práci
Vzhledem k tomu, že práce je často v oku pozorovatele, promluvme si o typech domů, které by mohly pracovat. Dále, jak budete pokračovat v nákupní nabídce, bude pravděpodobně záviset na kategorii, typu domova, který kupujete, který potřebuje práci.
Jedna věc, kterou byste neměli spáchat, je tendence nesprávně předpokládat, že kurzovací cena již nebyla upravena vzhledem k tomu, že kupujete dům, který potřebuje práci.
Většina prodávajících si již uvědomuje, že domácí práce potřebuje a zohlednily ji při oceňování domů. Dosud jsem nenalezl prodejce, který by byl ochoten dotovat snu kupujícího pro zlepšení domova.
Přesto to nezastaví kupce, aby se snažili slevit již diskontovanou cenu.
Koupě domu s fixačními prvky
Upínací horní domy jsou obecně určeny k prodeji ve stavu AS IS. Tyto domy často vykazují odloženou údržbu, protože prodejci nebyli schopni nebo ochotni řádně pečovat o domov. Možná došlo k smrti v domě, nebo to prošlo důvěrou dědicům, kteří ji nechtějí. V některých případech může být konkrétní stav neznámý.
Pro výpočet ceny na domě fixačního zařízení se prodejci obvykle rozhodnou pro prodejní cenu založenou na srovnatelných tržbách a pak dále sníží cenu o odhad oprav. Mohli by si odpočinout trochu více z ceny za rychlý prodej. Ať už se jedná o dům ploutve pro investora, který doufá, že změní rychlý buck nebo bydlení pro kupujícího domů, který je poprvé, závisí na ziskových maržích a množství práce, která je zapotřebí.
Pokud je dům na trhu na chvíli s delšími dny na trhu než průměrný čas prodeje jiných domácností, mohlo by to být potřebná práce, která přesahuje očekávání prodávajícího nebo by mohlo být, že doma se odvolává na menší soubor kupující. Nedopusťte chybu, pokud byste automaticky přijali delší dny na trhu, znamená to, že dům je předražený , protože to není vždy pravda.
Koupit vintage dům mincovny
Tento typ domů se může skutečně prodávat za prémii, ačkoli to není nutně modernizované ani trendové. Přemýšlejte o lidových viktoriáncích nebo italátech nebo o bungalovech královny Anny nebo řemeslníků. Stále častěji se objevují domy z poloviny století, které pocházejí z životů 50. a 60. let 19. století, jako jsou Eichlers nebo Strengs.
Za cenu těchto typů domácností by prodejce pravděpodobně přidal prémiovou cenovou podložku na srovnatelný prodej. Majitelé mohou dostat více nabídek , jednoduše kvůli atraktivitě designu a dobře udržovanému interiéru a exteriéru. Pokud jsou příslušenství originální, prodejní cena by mohla jít ještě vyšší.
Pokud je perfektní vinobraní doma na trhu delší dobu než ostatní, je možné, že doma může být předražená.
Ne každý prodejce má touhu se rozloučit s domovem takového ráže. Někteří ji budou cenit dostatečně vysoko, aby se proměnilo, že se prodávající přemístí. Prodejci mohou nebo nemusejí vycházet z ceny. Pokud kupující chce doma špatně, kupující obvykle zaplatí požadovanou cenu.
Nákup nového, ale zastaralého domu
Ty spatříte spoustu těchto typů domů v oblastech, které kdysi prosperovaly, než se staly depresemi. Možná byla oblast přebudována a nabídka překročila poptávku. Možná práce zanechala město. Nebo jiný úsek domů se otevřel několik kilometrů za méně peněz. Ať je jakýkoli důvod, majitelé často mají jen malý zájem o přestavbu domů jen proto, že se mění trendy. Koneckonců, domnívají se, že doma je v pořádku, když je koupili, a je dobré ho prodat.
Co si neuvědomují, že kupující nechtějí domovy bez aktualizací. Kupující chtějí domy na klíč, domy, které nevyžadují žádnou práci. Pokud musí dát práci do domácího prostředí tím, že řeší projekt na zlepšení bydlení , očekávají slevu. Vzpomínáte si na barevný trend lovce zeleně v roce 1990? Nejvíce hrozná barva vůbec. OK, možná ne, možná ta avokádová zeleň šedesátých let byla ta nejhorší barva.
Několik změn, jako je výměna příslušenství, výběr moderních barvy barev a instalace novějších spotřebičů, jsou často dost zajímavé pro lepší prodejní cenu. V opačném případě zákazníci obecně nebudou souhlasit s tím, že za zastaralý domov vrátí špičku na trhu, i když je novější.
Nákup Domu uzavírání domů
Často slyším, že kupující říkají, že chtějí koupit uzavření , což je dům vlastněný bankou, ale to je jen proto, že nemají pevnou ruku o tom, co to znamená. Téměř vždy se prodávají ve stavu AS IS. Banky nenesou odpovědnost za zveřejnění skutečností, které nevědí. Také, pokud se chyba objeví později, což se ukáže jako zásadní náklady na opravu, banky se zdráhají nabízet slevy za práci.
Kupující mohou na určitých oblíbených webových stránkách zjistit, co se nazývá domovy s předběžným uzavřením, ale často se neprodávají a nemusí být nikdy k prodeji.
Nákup domu krátkého prodeje
Krátký prodejní dům je možná nejvíce nepochopený typ prodeje, zvláště když dům potřebuje práci. Pokud si prodávající nemůže dovolit provést hypoteční úhradu , prodávající pravděpodobně nemůže dovolit provést opravy nebo opravit dům. Nejen to, ale věřitel prodejce má malou motivaci spolupracovat s krátkým prodejem, pokud cena není v souladu s trhem. Banky obvykle nezvýhodňují cenu, kterou přijmou pro krátký prodej domů, i když doma potřebuje práci.
Důvody toho, co se vám může zdát tvrdohlavý nebo bezvýrazný postoj mezi bankami, se liší. Banka by mohla být zaplacena více, aby zabránila prodeji proti krátkému prodeji . V takovém případě hodnota BPO nezáleží na tom, že investor bude na netu rozhodný tak, aby odpovídal uzavírací síti. Žádné množství "vysvětlující" bankám množství práce, které je zapotřebí, bude znamenat, že investoři budou muset.
Nákup domu Packrat
Ne každý špinavý dům je domovní dům, ale nejčastější jsou domy s bujnými domy. Jedná se o domovy, kde byste mohli potřebovat procházet po úzkých cestách tkaných kolem stohů osobních věcí v celém domě. Někdy jsou ložnice tak plné nábytku a krabic, že nemůžete otevřít dveře. Packrats shromažďují a ukládají věci a někdy jsou přitahovány k divným věcem, jako jsou koule z vláken nebo rozdrcené noviny.
Kombinujte balíček dům s roky zanedbávání, a můžete najít hromady mrtvých hlodavců, například, nebo objevit vlhkosti problémy, které vedly k invazi škůdce. Máte-li štěstí, půjčování dvou 30-ti tunových odpadních kontejnerů bude sloužit k zbavování se nečistot. Základní problémy, které se vyvíjejí, by však mohly být rozsáhlejší. Často se dramaticky srazí prodejní ceny těchto domů.
Tip : Stejně jako u jakékoli nákupní nabídky je nejlepší sázení domácího kupujícího spoléhat se na srovnatelné tržby a pak odečíst za práci, která je zapotřebí, na základě skutečných odhadů od licencovaných dodavatelů. Pokud se tato upravená cena vyrovná s uvedenou cenou, možná budete muset zaplatit cenu za nákup koupit dům, který potřebuje práci.
V době psaní, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.