Čtenář se zeptá: "Mám zájem o krátký prodej, ale slyším děsné příběhy o časových řadách. Někteří lidé, o kterých vím, že dělají krátký prodej více než rok, mi bylo řečeno, že to může trvat několik let abych získal svůj krátký prodej schválený, což se zdá být strašně dlouhé, a to bez dobrého důvodu. "Jaká je průměrná časová lhůta pro krátký prodej?"
Odpověď: Způsob, jakým by většina obchodníků s krátkým prodejem předpověděla časový rozvrh krátkého prodeje, je nejprve vyhledávat informace o vašem úvěru. Druh úvěru, který máte a identitu poskytovatele úvěru, určí situaci pro vaši krátkou prodejní časovou osu. Nemůžete si vzpomenout na typ úvěru, který jste původně vybrali. Mohli byste půjčit:
- Obvyklý úvěr
- Úvěr FHA
- Úvěr VA
- Úvěr Fannie Mae
- Úvěr Freddie Mac
Kromě toho možná platí dvě nebo tři půjčky? Možná vaše půjčka nese pojištění hypoték ? Všechny tyto podmínky mají vliv na počkání na krátké schválení prodeje a přidání překryvů k vašemu krátkému prodeji.
Základní časová osa pro krátké schválení prodeje
Prvním krokem krátkého prodeje je shromáždit vše pro vaše papírování. Ráda shromažďuji papíry předem. Obsahují tyto základní dokumenty:
- Poslední dva roky daňových přiznání
- Poslední 2 W2s / 1099s
- Poslední 2 bankovní výpisy
- Poslední 2 výplaty
- Finanční výkaz nebo 1126
- Formulář 4506
- Podepsaný a datovaný dopis
Banky mohou požádat o další papírování, ale téměř všechny banky požadují výše uvedené dokumenty. Tyto dokumenty skenuju do souboru PDF, přičemž na každé stránce zaznamenám číslo úvěru.
Poté podepisujeme smlouvu o prodeji, zveřejnění informací a povolení třetích stran, což mi umožňuje mluvit s bankou prodávajícího.
Natáčím fotografie domova, provádím vizuální kontrolu svého agenta a připojím schránku .
V mé oblasti Sacramento od okamžiku, kdy zápis do MLS vstoupí do doby přijatelné nabídky, je kdekoli od 2 do 3 dnů až 2 až 3 týdny. Pokud se domov nachází v oblasti s vysokým inventářem, může trvat dalších 60 až 90 dní, než přijmeme přijatelnou nabídku.
Jakmile je nabídka přijata a podepsána, posílám ji do banky spolu s prodejním balíčkem prodávajícího a připraveným HUD. Od tohoto okamžiku do doby krátkého schválení prodeje je průměrná časová osa přibližně 60 až 90 dnů.
To znamená 30 dnů prodat + 60 dnů pro schválení + 30 dnů k uzavření escrow = 4 měsíce, v průměru.
Příčiny krátké prodlevy prodeje v časové ose
Jedním z největších problémů, které dnes vidíme v prodeji na krátké trhy, jsou kupci, kteří se nedohodli na krátkém prodeji . Protože většina časové osy je neznámá, může se stát, že se kupující cítí velmi nejistě. Krátký agent výpisu prodeje může poskytnout vzdělaný odhad, ale zda obchodník agenta kupujícího chápe, jaký krátký prodej funguje, je divoká karta. Pokud kupující agent nemůže zvládnout očekávání kupujícího a neví, jak vysvětlit kupujícímu krátkou prodejní časovou osu, může se kupující snadno vymanit z kontroly.
To není vina kupujícího.
Kupujícím mimo kontrolu a frustrovaný je kupující, který se chystá zrušit transakci krátkého prodeje . Tyto typy kupujících nechtějí čekat na krátké schválení prodeje . Oni zruší a poté vstoupí do další krátké prodejní transakce, která znovu začíná opakovat hodiny. Zajímá vás, proč.
Dalším problémem je čekání na krátkou prodejní časovou osu dává kupujícím příliš mnoho času na přemýšlení o koupi krátkého prodeje . Kdyby si kupovali tradiční prodej, v době, kdy se rozhodli, že se jim domů nelíbí, nenáviděli sousedy a přál si, aby si na místo nikdy nevšimli, transakce by byla uzavřena. Ale krátké prodeje trvají tak dlouho, že kupující mají příliš mnoho času, aby zvážili všechny negativy a nevýhody. Někdy se vyvinou chladné nohy .
Měl jsem prodávající zrušit krátký prodej, který původně prisahal, že byl její sen domů.
Měla schvalovací dopis a věřitel se blížil k dokumentům. Ale ocenění bylo o 20 000 dolarů nižší než prodejní cena, protože v tomto okolí bylo jen velmi málo prodejů. Posuzovatel musel hledat mimo oblast pro srovnatelný prodej . Využil prodej, který nebyl opravdu srovnatelný prodej . Kupující se obával, že hodnota domů klesla během její 30denní úschovy o 20 000 dolarů a ona se zlobila.
Namísto nadšení, že banka byla nucena snížit cenu svého domova o 20 000 dolarů, kupující zrušil krátký prodej. Nebyla připravena koupit si dům. Ne každý kupující je připraven koupit si dům .
Když se tyto typy událostí vyskytnou a kupující zruší, krátká prodejní časová osa začíná. To je důvod, proč nejdůležitější, co můžete udělat v krátkém prodeji, je udržet kupujícího informovaný, zaujatý a spokojený.
V době psaní je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.